Zabezpieczenie roszczeń inwestora w umowie o roboty budowlane

Z perspektywy inwestora zabezpieczeniu podlegają dwa rodzaje roszczeń. Pierwsze z nich to roszczenia odszkodowawcze z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania robót budowlanych przez wykonawcę. Występują one zwykle pod postacią roszczenia o zapłatę kary umownej, które pojawiają się przed terminem odbioru końcowego. Drugie to roszczenia z tytułu rękojmi za wady obiektu, najczęściej wyrażające się w roszczeniu o zwrot kosztów zastępczego usunięcia wady, które pojawiają się po terminie odbioru końcowego.

Te dwa rodzaje roszczeń implikują ustanowienie dwóch odrębnych zabezpieczeń - zabezpieczenia dobrego wykonania umowy i zabezpieczenia usunięcia wad i usterek.

Roszczenia inwestora są roszczeniami przyszłymi, o nieustalonej wysokości, których dochodzenie przed sądem wymaga skomplikowanego postępowania dowodowego, zatem ich zabezpieczenie musi zapewniać inwestorowi pewność i szybkość zaspokojenia oraz uniezależnienie zaspokojenia od sytuacji finansowej wykonawcy. Funkcje te spełniają gwarancja bankowa (lub zbliżona do niej gwarancja ubezpieczeniowa) oraz kaucja pieniężna.

Gwarancja bankowa jest dokumentem, w którym bank deklaruje zapłatę określonej sumy pieniężnej na rzecz beneficjenta gwarancji (inwestora) w przypadku, gdy spełni on wymienione w gwarancji warunki. W obrocie szczególnie rozwinięte są gwarancja na pierwsze żądanie, która uzależnia wypłatę środków jedynie od zgłoszenie żądania przez inwestora, oraz gwarancja dokumentowa, która warunkuje wypłatę od przedłożenia przez niego określonych dokumentów, np. rachunku za usunięcie wad.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/211/m129491.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/uzyskanie;prawa;wlasnosci;przez;zasiedzenie;nieruchomosci,240,0,1095920.html) *Można stać się właścicielem nie płacąc czynszu * Dzierżawca zarzucając płacenie czynszu i postępując z nieruchomością jak właściciel może po 30 latach zyskać do niej prawa. Kaucja jest zabezpieczeniem podobnym do gwarancji bankowej, ale ma bardziej uproszczony charakter. Polega na przekazaniu przez wykonawcę inwestorowi środków pieniężnych i upoważnieniu inwestora do zaspokojenia jego roszczeń z tejże kwoty, jeśli spełnione zostaną ustalone przez strony warunki. Kaucja w niewykorzystanej wysokości podlega zwrotowi w ustalonym terminie. W relacji między inwestorem a wykonawcą kaucja nie jest wręczana inwestorowi przy zawarciu umowy, ale jest potrącana przez inwestora w
określonym procencie od wynagrodzenia płatnego na rzecz wykonawcy, na podstawie wystawionych przez wykonawcę faktur VAT.

Wybór pomiędzy kaucją a gwarancją bankową nie jest oczywisty. Z punktu widzenia inwestora przewaga kaucji nad gwarancją polega na tym, że inwestor jest w posiadaniu sumy zabezpieczenia i eliminuje w ten sposób potencjalne ryzyko odmowy realizacji roszczenia przez bank. Z drugiej jednak strony, w przypadku gwarancji bankowej cała suma zabezpieczenia jest dostępna od chwili jego ustanowienia. Kwota kaucji zbierana jest natomiast stopniowo, w miarę wykonywania robót i wystawiania faktur VAT przez wykonawcę.

Z punktu widzenia wykonawcy realizacja roszczeń w ramach kaucji jest bardziej ryzykowna. Nie istnieje bowiem podmiot, który kontrolowałby spełnienie warunków uzależniających wypłatę. Z kolei jednak gwarancja bankowa może być dla wykonawcy obciążeniem finansowym, gdyż wiąże się z koniecznością zapłaty prowizji lub ustanowienia zabezpieczeń na rzecz banku, oraz może pozostawać rozwiązaniem niedostępnym z uwagi na konieczność posiadania odpowiedniej zdolności kredytowej. Pewna trudność w wyborze między gwarancją bankową a kucją powoduje, że do umów o roboty budowlane wprowadzane są oba te zabezpieczenia.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/212/m129492.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/odszkodowanie;za;wady;fizyczne;nieruchomosci;wspolnej,145,0,1081233.html) *Odszkodowanie za wady fizyczne nieruchomości wspólnej * Wspólnota mieszkaniowa może pozwać dewelopera, ale pod warunkiem, że zostaną scedowane na nią roszczenia właścicieli poszczególnych lokali. W umowach o roboty budowlane zabezpieczenie dobrego wykonania umowy wynosi zwykle około 10 proc. wartości kontraktu. Jeśli strony, nie mogąc jednoznacznie wybrać między kaucją a gwarancją, decydują się wprowadzić oba te rozwiązania, ustalają wartość każdego z nich na 5 proc. wartości kontraktu. Z kolei zabezpieczenie roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji jakości wynosi kilka, nie więcej jednak niż 5 proc. wartości kontraktu.

Termin obowiązywania zabezpieczeń w ramach umowy o roboty budowlane powinien być skorelowany z terminem wygaśnięcia roszczeń, które są przedmiotem zabezpieczenia. I tak, zabezpieczenie dobrego wykonania umowy powinno przekraczać swym terminem moment odbioru końcowego. Optymalny termin ważności tego zabezpieczenia, uwzględniający czas na ewentualne poprawki wykonawcy, wynosi około trzech miesięcy od daty odbioru końcowego.

Z kolei termin ważności zabezpieczenia usunięcia wad powinien przekraczać termin wygaśnięcia roszczeń inwestora z tytułu wad, który co do zasady wynosi 3 lata i liczony jest od dnia odbioru końcowego.

Ponadto, umowa między inwestorem a wykonawcą powinna wiązać ze sobą zabezpieczenia udzielone w ramach każdego z etapów, uzależniając zwrot niewykorzystanej kaucji gwarancyjnej lub gwarancji bankowej stanowiącej zabezpieczenie dobrego wykonania umowy od udzielenia kolejnego zabezpieczenia przewidzianego umową, czyli zabezpieczenia usunięcia wad i usterek.

Autorka jest prawnikiem działu nieruchomości i inwestycji w kancelarii Tomczak i Partnerzy