Na skróty

Money.plPrawoAktualnościWiadomości

Uzyskanie prawa własności przez zasiedzenie nieruchomości

2012-05-31 06:40
Uzyskanie prawa własności przez zasiedzenie nieruchomości
1/2

Uzyskanie prawa własności przez zasiedzenie nieruchomości
[fot: rutlo/CC/Flickr]

Jednym ze sposobów nabycia prawa własności nieruchomości jest jej zasiedzenie. W skutek posiadania nieruchomości przez określony prawem czas, właściciel traci prawo własności na rzecz posiadacza bez żadnej rekompensaty finansowej. Na przestrzeni ostatnich 60 lat - w zmieniających się ustrojach politycznych - generalna możliwość i zasady zasiedzenia zmieniały się, co powoduje, iż nawet dziś stan prawny takich nieruchomości dla ich posiadaczy może być niepewny.

Przedmiotem zasiedzenia może być nie tylko nieruchomość gruntowa, ale również
prawo użytkowania wieczystego. Pogląd dopuszczający możliwość zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego jest obecnie ugruntowany i bezsporny (por. uchwała SN z 11 grudnia 1975 r., sygn. akt: III CZP 63/75).

Zastrzec jedynie należy, że zasiedzenie jest dopuszczalne wyłącznie przeciwko innemu użytkownikowi wieczystemu. Oznacza to, iż nie można zasiedzieć tego prawa przeciwko właścicielowi gruntu (Skarbowi Państwa lub gminie) i w ten sposób ustanowić je dla siebie z pominięciem innych warunków jego powstania (w szczególności ewentualnych obowiązków umownych obciążających użytkownika wieczystego związanych z oddawanym mu gruntem).

Zgodnie z przepisami kolejnych ustaw regulujących gospodarowanie nieruchomościami państwowymi: o gospodarce terenami w miastach i osiedlach z 14 lipca 1961 roku
(tj. w Dz.U. z 1969 r., Nr 22, poz. 159 ze zm.), o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości z 29 kwietnia 1985 roku (tj. w Dz.U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm.) oraz aktualnie obowiązującej ustawie z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. w Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) prawo użytkowania wieczystego powstaje w drodze zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, przy czym wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny.

Nadto przed zawarciem umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste konieczne było, w stanie prawnym obowiązującym do 5 grudnia 1990 roku (do czasu zmiany art. 35 ustawy
z 29 kwietnia 1985 r.), uzyskanie ostatecznej decyzji administracyjnej wydanej przez terenowy organ administracji państwowej.

Posiadanie samoistne

Jednym z dwóch wymogów koniecznych do zasiedzenia prawa własności nieruchomości jest jej nieprzerwane samoistne posiadanie. Samoistnym posiadaczem jest ten, kto postępuje
z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażające wolę posiadacza do wykonywania prawa własności (por. wyrok SN z 19 grudnia 2000 r., V CKN 164/00 i postanowienie SN z 28 lutego 2002 r., III CKN 891/00).

Różnica między posiadaniem samoistnym, a zależnym sprowadza się do woli posiadacza postępowania z nieruchomością jak jej właściciel, a nie jak wykonujący inne prawo zależne od prawa własności (np. użyczenie, użytkowanie wieczyste, najem, dzierżawa, sprawowanie zarządu, czy administrowanie).

Dla oceny, czy posiadacz włada nieruchomością jak właściciel nie jest wystarczająca tylko zewnętrzna manifestacja posiadania, ale również wewnętrzna chęć władania nieruchomością w ten sposób (nastawienie psychiczne). Za zobiektywizowane dla osób trzecich przejawy woli można uznać np.:

  • uiszczanie podatków związanych z posiadaniem nieruchomości lub opłat z tytułu użytkowania wieczystego (w zależności od prawa, którego podmiotem uważa się posiadacz);
  • wskazywanie w dokumentach, oświadczeniach, czy umowach siebie jako właściciela nieruchomości;
  • wytyczenie granic i ogrodzenie danej nieruchomości.

Odnotować należy również, iż w prawie polskim posiadanie zależne (stan wyłączający zasiedzenie) może przejść w posiadanie samoistne - decydujące będzie ustalenie zmiany nastawienia posiadacza do wykonywania odnośnie nieruchomości uprawnień jak właściciel i rozpoczęcie manifestowanie tej zmiany na zewnątrz w sposób jawny. W ten sposób np. dzierżawca zarzucając płacenie czynszu wydzierżawiającemu i postępując z nieruchomością jak właściciel może po 30 latach stać się jej właścicielem.

Dobra lub zła wiara

Dobra lub zła wiara nie jest wymogiem formalnym zasiedzenia - wpływa wyłącznie
na długość czasu, jaki musi upłynąć do nabycia nieruchomości przez jej posiadacza samoistnego. Od 01 października 1990 roku, w odniesieniu do wszystkich nieruchomości, bez względu na to kto jest jej właścicielem, czas niezbędny do jej zasiedzenia wynosi 20 lat (dla posiadacza będącego w dobrej wierze) lub 30 lat (dla posiadacza będącego w złej wierze).

Czytaj więcej Korzystanie z cudzej nieruchomości. Jak się przed tym bronić Właściciel nieruchomości może domagać się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej, jeśli ktoś pozbawił go władztwa nad nieruchomością.

Dobra wiara oznacza usprawiedliwione przekonanie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości. Stan, w którym posiadacz wie, że nie jest właścicielem nieruchomości lub nie zdaje sobie z tego spraw z powodu nie dołożenia należytej staranności oznacza, iż taka osoba pozostaje w złej wierze (por. uchwała SN z 6 grudnia 1991 r.,
III CZP 108/91). Co istotne, posiadacz, który po objęciu danej nieruchomości w posiadanie samoistne zorientował się później, że nie jest jej rzeczywistym właścicielem, to taka zmiana dobrej wiary na złą nie wydłuża okresu koniecznego do zasiedzenia nieruchomości (por. postanowienie SN z 25 czerwca 2003 r.,III CZP 35/03).

W razie sporów dotyczących prawa własności i w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia sporym ułatwieniem dla posiadacza samoistnego jest z całą pewnością domniemanie istnienia dobrej wiary (art. 7 Kodeksu cywilnego) i związany z tym ciężar dowodu przeciwnego obciążającego rzeczywistego właściciela nieruchomości (art. 6 K.c.). Oznacza to, że sąd stwierdzający fakt nabycia nieruchomości przez zasiedzenie jest związany domniemaniem istnienia dobrej wiary jej posiadacza samoistnego, do czasu przeprowadzenia dowodu przeciwnego przez uczestnika postępowania o stwierdzenie zasiedzenia.

W przypadku podmiotów innych osoby fizyczne, o dobrej lub złej wierze przy objęciu nieruchomości w posiadanie samoistne decyduje stan wiedzy osób tworzących jego organ reprezentacji w tym dniu. Przyjmuje się przy tym, iż wystarczy stwierdzenie złej wiary
u choćby jednego członka organu, by wykluczyć dobrą wiarę całego podmiotu, co ma skutek w postaci wydłużenia terminu niezbędnego do zasiedzenia (por. wyrok SN z 24 października 1972 r., I CR 177/72). Nie bez znaczenia będzie również okoliczność, iż brak wiedzy o rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości może być w danych okolicznościach nie do pogodzenia z podstawową wiedzą, jakiej można wymagać od przeciętnego człowieka lub przeciętnego członka organu, czy choćby dostęp do osób, które mogą łatwo zweryfikować rzeczywisty stan prawny nieruchomości.

Na drugiej stronie o tym, po ilu latach następuje zasiedzenie




Pochwal się na swojej stronie,
że czytasz Money.pl
Czytam Money.pl
Najnowsze wiadomości
Podobne artykuły