Podwyższanie wynagrodzenia za roboty budowlane to zmora wielu inwestorów. Można tego uniknąć odpowiednio konstruując umowę.
Zawarcie odpowiednich klauzul w umowie o roboty budowle pozwoli stronom uniknąć wątpliwości, czy wykonawcy przysługuje jakiekolwiek dodatkowe wynagrodzenie (np. za roboty zamienne lub dodatkowe) oraz czy inwestor jest obowiązany podwyższyć wysokość ustalonego wynagrodzenia już po zawarciu umowy.
Przepisy kodeksu cywilnego w części dotyczącej umowy o roboty budowlane nie określają zasad wynagradzania wykonawcy za wykonane prace. Do stron należy określenie rodzaju wynagrodzenia, sposobu jego obliczenia, jak również możliwości zmiany jego wysokości. Bardzo istotne jest, aby wszystkie wskazane powyższej kwestie zostały dokładnie uregulowane.
Wynagrodzenie ryczałtowe czy kosztorysowe?
Istnieje kilka możliwych sposobów określenia wynagrodzenia, jakie wykonawca otrzyma za prace. Do często stosowanych należy wynagrodzenie kosztorysowe oraz ryczałtowe. Strony mogą jednak wprowadzić także wynagrodzenie o charakterze mieszanym, gdzie np. ryczałt dotyczy prac określonych w umowie, a za wszelkie roboty dodatkowe rozlicza się kosztorysem.
_ Zawarcie odpowiednich klauzul w umowie pozwoli stronom uniknąć wątpliwości, czy wykonawcy przysługuje dodatkowe wynagrodzenie (np. za roboty zamienne lub dodatkowe) oraz czy inwestor jest obowiązany podwyższyć wysokość ustalonego wynagrodzenia już po zawarciu umowy. _Można również określić wynagrodzenie jako kosztorysowe, ale wskazać przy tym górną granicę tego wynagrodzenia. W takiej sytuacji wynagrodzenie wykonawcy nie będzie mogło przekroczyć wskazanej granicy, nawet jeśli koszty wykonania robót będą w rzeczywistości większe.
Jeżeli strony wybiorą wynagrodzenie ryczałtowe, powinny wskazać dokładną kwotę, jaką otrzyma wykonawca, ze wskazaniem czy jest to kwota netto czy brutto.Należy pamiętać, aby precyzyjnie określić za wykonanie jakich prac przysługuje wynagrodzenie.
ZOBACZ TAKŻE:
Podczas realizacji umowy, która może trwać nawet kilka lat, może zajść bowiem konieczność wykonania prac zamiennych czy dodatkowych. Warto więc już w umowie wskazać obowiązujący sposób rozliczenia za wszelkie prace, których nie przewidziano przy zawarciu umowy. Niedojście stron do porozumienia w tym zakresie może spowodować poważne konsekwencje, np. konieczność wprowadzenia innego wykonawcy na teren budowy, aby wykonał dodatkowe prace.
Charakterystyczną cechą wynagrodzenia ryczałtowego jest jego niezmienność. Raz ustalone wynagrodzenie nie ulega zmianie, niezależnie od wzrostu cen materiałów i usług na rynku budowlanym. Nie ma znaczenia, iż wykonawca poniesie większe koszty niż przewidywał, lub przeciwnie, iż ceny materiałów spadną, i to inwestor poniesie stratę. Wynagrodzenie to ma bowiem charakter sztywny.
_ Charakterystyczną cechą wynagrodzenia ryczałtowego jest jego niezmienność. Raz ustalone wynagrodzenie nie ulega zmianie, niezależnie od wzrostu cen materiałów i usług na rynku budowlanym. _
Należy jednak pamiętać, iż może ono zawsze zostać zmienione za zgodą obu jej stron. Zmiana ta może dotyczyć zarówno wysokości wynagrodzenia, jak i jego rodzaju np. zamiany wynagrodzenia ryczałtowego na kosztorysowe. Taka zmiana wymaga jednak współdziałania i zgody obu stron umowy. Może się zdarzyć, iż strony, już w trakcie wykonywania umowy, nie potrafią uzyskać kompromisu w przedmiocie zmiany wynagrodzenia.
Jak określić waloryzację?
Aby uniknąć takiej sytuacji, można w umowie zawrzeć klauzulę waloryzacyjną, czyli zastrzec, że wysokość wynagrodzenia zostanie ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości. W umowie należy kategorycznie wskazać, że strony wprowadzają waloryzację w przypadku zaistnienia pewnych zdarzeń.
Podstawą waloryzacji, która także musi być określona w umowie, mogą być oficjalne wskaźniki Głównego Urzędu Statystycznego, dotyczące np. inflacji cen materiałów budowlanych lub wskaźniki publikowane przez inne podmioty. Należy również podać termin i kwotę waloryzacji.
ZOBACZ TAKŻE: Prawo budowlane - akty prawne na prawo.money.pl
Na przykład jeżeli strony ustalą, iż wynagrodzenie zostanie podwyższone w razie wzrostu cen, trzeba sprecyzować o jakie ceny chodzi (np. materiałów budowlanych), podać sposób ustalenia wzrostu cen (np. wskaźniki GUS) oraz w jakiej proporcji do zmiany cen nastąpi zmiana wynagrodzenia.
Trzeba jednak pamiętać, iż w szczególnych sytuacjach, tj. zajścia takiej zmiany stosunków, której nie można było przewidzieć przy zawarciu umowy, ocena, w braku porozumienia stron, co do zmiany wysokości wynagrodzenia należeć będzie do sądu.
Autorka jest radcą prawnym, ekspertem prawa nieruchomości z Kancelarii Krawczyk i Wspólnicy