Dobrze skonstruowana umowa o dzieło lub roboty budowlane pomoże zabezpieczyć nasze interesy podczas budowy domu czy wykończenia mieszkania.
Budowa domu czy nawet zwykły remont mieszkania to dla wielu nie lada wyzwanie, związane z kosztami, ogromem formalności do spełnienia, no i fachowcami - których rzetelność niejednokrotne pozostawia wiele do życzenia i sprawia, że nasze przedsięwzięcie budowlane przerodzić się może w uciążliwy problem.
Aby zaoszczędzić sobie czasu i nerwów warto wiedzieć, jak można zabezpieczyć się przed nierzetelnym wykonawcą robót.
Podstawą jest prawidłowe skonstruowanie umowy, koniecznie w formie pisemnej. W przypadku mniejszej inwestycji będziemy mieli do czynienia z umową o dzieło, natomiast w razie dużego przedsięwzięcia, realizowanego na podstawie prawa budowlanego i w oparciu o projekt budowlany, będzie to umowa o roboty budowlane.
_ Podstawą jest prawidłowe skonstruowanie umowy, koniecznie w formie pisemnej. Powinna ona precyzyjnie określać, co jest jej przedmiotem, czyli co, kiedy i jak powinno być przez wykonawcę zrobione. _
Jak skonstruować umowę?
Umowa powinna precyzyjnie określać, co jest jej przedmiotem, czyli co, kiedy i jak powinno być przez wykonawcę zrobione. Tutaj warto postarać się o jak najdalej posuniętą szczegółowość, włącznie z określeniem materiałów (w tym ich jakości i koloru - w formie numerów katalogowych, jeśli sam wykonawca ma je dostarczyć) i stylu wykończenia robót. Jeśli prace mają być prowadzone na podstawie projektu, powinien on zostać dołączony do umowy jako załącznik.
Ustalając terminy warto w umowie określić nie tylko termin zakończenia całości robót, ale również termin, w którym wykonawca ma prace rozpocząć. Warto dodatkowo sprecyzować, kiedy mają zostać ukończone poszczególne etapy prac. Jeśli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem prac tak dalece, że nie jest prawdopodobne, iż zdoła je ukończyć w uzgodnionym terminie, możemy odstąpić od umowy bez konieczności wyznaczania mu dodatkowego terminu (nawet, gdy jeszcze nie upłynął termin do wykonania prac).
Każdy etap powinien zostać zakończony odbiorem, potwierdzonym protokołem. Jeśli wykonanie zawiera usterki, należy w protokole je szczegółowo wymienić, oznaczyć termin usunięcia i termin następnego odbioru. Jeśli usterek jest dużo, albo są istotne, lepiej nie podpisywać protokołu do momentu ich usunięcia.
Taki tryb odbioru robót może być skutecznym środkiem dyscyplinującym wykonawcę do szybkiego doprowadzenia prac do należytego stanu - szczególnie, jeśli zastrzeżemy równocześnie w umowie, że dopiero z momentem odbioru bezusterkowo wykonanych prac wypłacimy wykonawcy jego należność.
Płatność - ryczałt czy kosztorys
Kwestię płatności najlepiej tak uregulować, iż za odebranie każdego z kolejnych etapów otrzyma pewna kwotę, a zapłata reszty należności nastąpi po zakończeniu całości prac. Dokonując każdorazowej zapłaty należy pamiętać o pisemnym pokwitowaniu zapłaty.
Przy określaniu ceny robót dobrze pamiętać o tym, iż wynagrodzenie wykonawcy może być określone w sposób ryczałtowy lub kosztorysowy. Różnica między nimi polega na tym, że w pierwszym wypadku kwota jest niezmienna - niezależnie od rzeczywistej wartości już zakończonych prac. W razie wynagrodzenia kosztorysowego kwota ustalana jest w umowie ,,tymczasowo", w oparciu o przewidywany zakres prac i ich szacunkową wartość, a ostateczną wartość wynagrodzenia określa kosztorys powykonawczy.
Kara za złe wykonanie zlecenia lub jego brak
W celu skutecznego zabezpieczenia swojej pozycji wobec wykonawcy warto pokusić się o ustalenie w umowie kar za niewykonanie lub nienależyte wykonanie powierzonych wykonawcy prac. Umowa powinna wymieniać wypadki, w których kara umowna będzie wymagalna, jak np. niedotrzymanie terminów, nieusunięcie usterek, odstąpienie umowy z winy wykonawcy. Ustalając wysokość kary umownej można posłużyć się konkretną kwotą lub określoną stawką procentową liczoną od kwoty wynagrodzenia za każdy dzień opóźnienia.
_ Ustalenie kary umownej znacznie ułatwi naszą sytuację w razie konieczności dochodzenia naszych praw przed sądem - wystarczy, że wykażemy zajście zdarzenia powodującego wymagalność kary (a więc np. niedotrzymanie terminu zakończenia prac). _Ustanawiając karę umowną warto również zastrzec, iż będzie nam przysługiwało prawo do osobnego dochodzenia odszkodowania w razie, gdyby kara umowna nie pokryła wszystkich strat.
Ustalenie kary umownej znacznie ułatwi naszą sytuację w razie konieczności dochodzenia naszych praw przed sądem - wystarczy, że wykażemy zajście zdarzenia powodującego wymagalność kary (a więc np. niedotrzymanie terminu zakończenia prac). W normalnym wypadku (w razie zwykłej odpowiedzialności kontraktowej przewidzianej w kodeksie cywilnym) zmuszeni bylibyśmy do udowodnienia niewykonania, tudzież nienależytego wykonania zobowiązania przez wykonawcę, szkody, jaką ponieśliśmy oraz okoliczności, iż nasza szkoda była normalnym następstwem działania czy zaniechania wykonawcy.
Rękojmia za ujawnione wady
Na wypadek ujawnienia się wad w wykonanych pracach, już po dokonaniu końcowego odbioru przysługują nam uprawnienia z tytułu rękojmi. Jeśli wady dadzą się usunąć, możemy domagać się ich usunięcia, jednocześnie wyznaczając wykonawcy odpowiedni termin pod rygorem późniejszego nieprzyjęcia poprawek. Jeśli natomiast wady nie dadzą się usunąć, lub ich usunięcie wymagałoby nadmiernych kosztów, albo gdy z okoliczności wynika, że wykonawca nie zdoła ich usunąć w odpowiednim czasie, a wady są istotne, możemy odstąpić od umowy. Gdy zaś wady nie są istotne, możemy żądać odpowiedniego obniżenia wynagrodzenia.
_ Na wypadek ujawnienia się wad w wykonanych pracach, już po dokonaniu końcowego odbioru przysługują nam uprawnienia z tytułu rękojmi. _Z uprawnień do odstąpienia od umowy i obniżenia wynagrodzenia mamy prawo również skorzystać, gdy wykonawca nie usunął wad w wyznaczonym przez nas terminie. Zaznaczyć przy tym należy, że uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie trzech lat licząc od dnia odbioru (chyba, że wada została przez wykonawcę podstępnie zatajona).
Zawiadomienie o wadzie należy złożyć w terminie miesiąca od jej wykrycia. Strony w umowie mogą okres rękojmi wydłużyć. Umowa może też, oprócz rękojmi, ustanowić gwarancję - czyli zapewnienie wykonawcy - w formie odrębnego dokumentu, co do jakości wykonanych robót i braku wad. Rękojmia i gwarancja są od siebie niezależne w tym sensie, że ustanowienie w umowie gwarancji nie wyłącza możliwości skorzystania przez nas z uprawnień z tytułu rękojmi.
Bardzo istotną kwestią jest należyte złożenie podpisów pod tekstem umowy - powinniśmy się zwłaszcza upewnić, że umowę podpisały wszystkie osoby, których podpis jest konieczny do przyjęcia prawidłowej reprezentacji firmy wykonującej roboty.
Powyższe wskazuje, iż podjęcie decyzji o przeprowadzeniu prac budowlanych wymaga od nas dokładnego przemyślenia sprawy już na samym początku - zanim jeszcze przystąpimy do wykonania naszych zamysłów. To właśnie wówczas jest dobry czas na dokładne rozeznanie, jaka firma spełni nasze oczekiwania i co my możemy zrobić, aby nasze interesy zostały należycie zabezpieczone. Poza opisanymi wyżej elementami, które powinny znaleźć się w umowie, warto także zrobić ,,wywiad środowiskowy", co do firmy, którą zamierzamy wynająć.
Dobrze też, aby nasi fachowcy mogli okazać nam polisę ubezpieczeniową od odpowiedzialności cywilnej - aby nie okazało się później, że po uzyskaniu orzeczenia sądu nakazującego zapłatę odszkodowania na naszą rzecz za nierzetelnie wykonane prace, nie ma majątku, z którego należne nam pieniądze można odzyskać.
Autorzy są prawnikami z Kancelarii Miller Canfield, W. Babicki, A.Chełchowski i Wspólnicy Sp. k.