Najpopularniejszy w Polsce portal o finansach i biznesie
Odmówa odbioru robót budowlanych. Czy wady mogą być przyczyną?

Odmówa odbioru robót budowlanych. Czy wady mogą być przyczyną?

Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. W świetle przytoczonego przepisu nie powinien budzić wątpliwości zasadniczy obowiązek inwestora odbioru robót budowlanych. Problemy powstają jednak w sytuacjach, w których roboty budowlane wykazują wady. W takim przypadku pojawia się pytanie, czy inwestor jest nadal zobowiązany do odbioru robót?

Rozważania nad odpowiedzią na to pytanie należy zacząć od analizy art. 647 K.c., opisującego essentialia negotii umowy o roboty budowlane. Zgodnie z tym przepisem obowiązkiem wykonawcy jako strony umowy o roboty budowlane jest wykonanie obiektu zgodnie z dokumentacją projektową, z zasadami wiedzy technicznej, z obowiązującymi normami i przepisami techniczno - budowlanymi, a następnie oddanie gotowego obiektu do użytku - w zależności od umowy - w całości lub części, w określonym w umowie terminie. Korelatem tego obowiązku jest obowiązek zamawiającego odebrania gotowego obiektu lub robót i zapłaty wynagrodzenia wykonawcy (wyrok Sądu Najwyższego z 26 września 2012 r., II CSK 84/12).

Niewątpliwie zatem wynikające z tej umowy roszczenie wykonawcy o zapłatę wynagrodzenia powstaje z chwilą zrealizowania przedmiotu umowy - oddania go, a zatem wykonania obciążającego wykonawcę zobowiązania niepieniężnego, rodzącego po stronie inwestora obowiązek odebrania wykonanych robót, co wynika z treści art. 647 i 654 K.c. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 30 marca 2006 r., sygn. akt I ACa 1900/05). W art. 647 K.c. ustawodawca posłużył się jednak tylko pojęciem odbioru robót, nie zaś bezusterkowego odbioru. Powyższe sugerowałoby, że nie było wolą ustawodawcy uzależnianie odbioru robót od braku jakichkolwiek wad (tak: wyrok Sądu Najwyższego z 22 czerwca 2007 r., V CSK 99/07). Orzecznictwo i doktryna nie przedstawiają w tej kwestii jednoznacznego stanowiska.

Jedni prezentują pogląd, odwołując się do treści art. 643 i 647 K.c., że obowiązek odbioru zarówno dzieła, jak i robót budowlanych powstaje jedynie wówczas, jeżeli świadczenie wykonawcy odpowiada treści zobowiązania. Jeżeli więc wykonawca robót budowlanych zgłasza do odbioru obiekt wykonany niezgodnie z treścią umowy i zasadami wiedzy technicznej, a więc wadliwy, to zamawiający może przede wszystkim odmówić jego odbioru.

Czytaj więcej Inwestor uchyla się od odbioru. Co robić? Umowa o roboty budowlane wymaga jasnego opisania skutków sytuacji, gdy inwestor bez uzasadnionej przyczyny odmawia dokonania odbioru obiektu.

Zdecydowanie dominującym jest jednak pogląd obligujący co do zasady inwestora do odbioru robót budowlanych. Jednocześnie podkreśla się w orzecznictwie, że inwestor zachowuje prawo do odmowy odbioru w przypadku stwierdzenia wad istotnych. Stanowisko to znajduje uzasadnienie w potrzebie rozróżnienia niewykonania zobowiązania z nienależytym wykonaniem zobowiązania, kiedy zachowanie dłużnika jedynie częściowo pozostaje sprzeczne z treścią zobowiązania. Natomiast utożsamienie sytuacji, gdy roboty budowlane nie zostały wykonane z sytuacją, gdy są one dotknięte wadami czyniłoby w istocie zbędną regulację art. 637 K.c. w zw. z art. 656 K.c. Pamiętać bowiem należy, że ochrona inwestora na podstawie przepisów o rękojmi za wady (art. 637 § 1 i 2 K.c. przy uwzględnieniu także art. 638 K.c.) realizuje się dopiero po odebraniu dzieła (wyrok Sądu Najwyższego z 22 czerwca 2007 r., V CSK 99/07).

Ponadto, zostałaby naruszona równowaga pomiędzy inwestorem a wykonawcą, poprzez uzależnienie odbioru, a tym samym płatności należnego wykonawcy wynagrodzenia, od wykluczenia istnienia jakichkolwiek wad w chwili oddania przedmiotu zamówienia, jak i umożliwienie naliczenia kary umownej za niedotrzymanie terminu realizacji umowy warunkowanej przedstawieniem robót do odbioru w stanie bezusterkowym (por. wyroki Sądu Najwyższego z 5 marca 1997 r., II CKN 28/97, OSNC 1997/6-7/90; z 30 października 2002 r., V CKN, 1287/00; z 8 stycznia 2004 r., I CK 24/03; z 22 czerwca 2007 r., V CSK 99/07, OSP 2009/1/7; z 9 września 2011 r., I CSK 696/10).

W tej kwestii wypowiedział się także ostatnio Sąd Najwyższy w wyroku z 7 marca 2013 r., II CSK 476/12. Zgodnie z najnowszym stanowiskiem Sądu Najwyższego inwestor jest zasadniczo zobowiązany do odbioru robót budowlanych zgłoszonych do odbioru (art. 647 K.c.). Z czynności odbioru należy sporządzić protokół, w którym konieczne jest zawarcie ustaleń co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad z terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze. Odmowa odbioru będzie uzasadniona jedynie w przypadku, gdy przedmiot zamówienia będzie mógł być kwalifikowany jako wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania.

Czytaj więcej w Money.pl
Cena nie musi być kryterium w przetargu
Pozacenowe kryteria nie mogą ograniczać konkurencji i wprowadzać nieuzasadnionych preferencji dla określonych grup dostawców.
Umowa z kontrahentem. Co w razie sporu?
Jeśli silniejszy przedsiębiorca przygotuje umowę, wymagając od słabszego kontrahenta zaakceptowania, to przyjmuje na siebie odpowiedzialność z tytułu wątpliwości.
Umowa deweloperska - kiedy jest nieważna?
Jeśli deweloper i nabywca mieszkania zechcą zawrzeć umowę deweloperską w zwykłej formie pisemnej, będzie ona bezwzględnie nieważna.

Autorka jest aplikantem radcowskim w Kancelarii Radców Prawnych K&L Legal Granat i Wspólnicy Sp.k.

K&L LEGAL
Czytaj także
Polecane galerie
2014-02-04 03:06
Dziwna interpretacja ! JA inwestor m u s z ę zapłacić za wadliwą usługę ,a potem czekać na łaskawą naprawę.
Z tej interpretacji wynika, że starcy z SN nadal tkwią w głębokim PRLu, gdyż to właśnie wtedy lokatorzy zaczynali zamieszkiwanie od remontu przydzielonego mieszkania . Rozumowanie na poziomie adresu ALTERNATYWY 4.