Najpopularniejszy w Polsce portal o finansach i biznesie
Jakie wady ma prawo chroniące klientów deweloperów

Jakie wady ma prawo chroniące klientów deweloperów

W opublikowanej niedawno ustawie z 16 września 2011 roku (Dz.U. z 2011 roku Nr 232, poz. 1377) ustawodawca podjął próbę ochrony praw osób fizycznych próbujących na rynku pierwotnym nabyć od dewelopera lokal mieszkalny lub dom. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej jako ustawa o ochronie praw) reguluje różne sfery działalności deweloperskiej, między innymi ingerując w sposób niezwykle istotny w finansowy aspekt tej działalności.

Ustawa o ochronie praw wprowadza w art. 3 pkt 7 i 8 pojęcia rachunku powierniczego - odpowiednio zamkniętego i otwartego. Rachunkiem powierniczym (nazywanym też w obrocie escrow) jest rachunek, z którego środki mogą być wypłacane jedynie po spełnieniu określonych warunków przez beneficjenta takiej wypłaty (posiadacza rachunku). W wypadku omawianej regulacji i rachunku powierniczego otwartego warunkiem tym jest osiągniecie określonego etapu realizacji inwestycji deweloperskiej, w wypadku zaś rachunku zamkniętego jej ukończenie i przeniesienie własności lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) na kupującego.

Korzystanie z rachunku powierniczego jest obligatoryjnym sposobem rozliczeń pomiędzy deweloperem a klientem (nabywcą) co oznacza, iż na deweloperze ciąży obowiązek zawarcia z wybranym bankiem umowy o prowadzenie takiego rachunku. Rachunek powierniczy jest bowiem przez ustawę traktowany jako jeden ze sposobów ochrony praw nabywców lokali oraz domów jednorodzinnych.

W praktyce najprawdopodobniej częściej występować będzie rachunek powierniczy typu otwartego. Konstrukcja tego rachunku umożliwia dokonanie przynajmniej częściowego finansowania inwestycji ze środków pochodzących od przyszłych nabywców (klientów) firmy deweloperskiej. Ustawa przewiduje, iż z rachunku tego bank będzie mógł wypłacić deweloperowi środki w wypadku osiągnięcia przez przedsięwzięcie deweloperskie określonego etapu zaawansowania przewidzianego w harmonogramie tego przedsięwzięcia.

Z dużą dozą prawdopodobieństwa można przewidzieć, iż w wypadku mniejszych i średnich firm deweloperskich ten sposób finansowania części inwestycji będzie dominować, oczywiście z uzupełnieniem go kapitałem własnym lub pochodzącym z kredytu lub pożyczki. Jedynie największe z firm deweloperskich będą mogły pozwolić sobie na skorzystanie z tańszej formy zabezpieczenia interesu klienta jaką jest rachunek powierniczy zamknięty, który umożliwia jednakże pozyskanie z niego środków dopiero po zakończeniu całości inwestycji i przeniesieniu praw do lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych na nabywców.

Czytaj w Money.pl

Deweloper nie wykonał umowy. czego możesz żądać?

W wypadku rachunku otwartego również nie trudno przewidzieć, iż naturalną reakcją deweloperów będzie próba dzielenia inwestycji na jak najwięcej etapów tak, by pozyskiwanie finansowania było w miarę płynne i umożliwiło faktycznie bieżące pokrywanie kosztów realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Taki przewidywany mechanizm działania ujawnia niestety dobitnie niedociągnięcia ustawy związane z regulacją tej instytucji prawa, a zarazem zbyt szeroki katalog uprawnień i obowiązków banku w procesie przeprowadzenia kontroli inwestycji przed wypłatą danej transzy z rachunku powierniczego otwartego. Zgodnie z art. 11 i 12 ustawy wypłata z rachunku powierniczego otwartego następuje po osiągnięciu etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, potwierdzonego z jednej strony wpisem do dziennika budowy dokonanym przez kierownika budowy, z drugiej strony potwierdzonym przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Podstawowym pytaniem, jakie należy sobie zadać, jest cel weryfikacji wpisu do dziennika budowy dokonanego przez kierownika budowy. Kierownik budowy jako osoba wykonująca samodzielną funkcję techniczną w budownictwie po pierwsze ma odpowiednią wiedzę techniczną i doświadczenie aby zweryfikować czy inwestycja znajduje się na danym jej etapie, po drugie ponosi pełną odpowiedzialność, w tym karną, za poświadczenie nieprawdy w dokumencie urzędowym jakim jest dziennik budowy.

Na drugiej stronie o tym jakie komplikacje mogą spowodować przepisy nowej ustawy

Poprzednia strona
  • 1
  • 2
K&L LEGAL
Czytaj także
Polecane galerie
2011-11-05 14:43 Łowca czarownic
Ja akurat widzę sens w kontrolowaniu budowy przez kogoś niezależnego od dewelopera. Kierownik budowy na jego garnuszku może niezupełnie działać w interesie klientów.