Notowania

rachunek powierniczy
04.11.2011 06:50

Jakie wady ma prawo chroniące klientów deweloperów

Rachunek powierniczy ma być ochroną praw nabywców lokali oraz domów jednorodzinnych. W rzeczywistości może być kosztownym obciążeniem.

Podziel się
Dodaj komentarz

W opublikowanej niedawno ustawie z 16 września 2011 roku (Dz.U. z 2011 roku Nr 232, poz. 1377) ustawodawca podjął próbę ochrony praw osób fizycznych próbujących na rynku pierwotnym nabyć od dewelopera lokal mieszkalny lub dom. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej jako ustawa o ochronie praw) reguluje różne sfery działalności deweloperskiej, między innymi ingerując w sposób niezwykle istotny w finansowy aspekt tej działalności.

Ustawa o ochronie praw wprowadza w art. 3 pkt 7 i 8 pojęcia rachunku powierniczego - odpowiednio zamkniętego i otwartego. Rachunkiem powierniczym (nazywanym też w obrocie _ escrow _) jest rachunek, z którego środki mogą być wypłacane jedynie po spełnieniu określonych warunków przez beneficjenta takiej wypłaty (posiadacza rachunku). W wypadku omawianej regulacji i rachunku powierniczego otwartego warunkiem tym jest osiągniecie określonego etapu realizacji inwestycji deweloperskiej, w wypadku zaś rachunku zamkniętego jej ukończenie i przeniesienie własności lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) na kupującego.

Korzystanie z rachunku powierniczego jest obligatoryjnym sposobem rozliczeń pomiędzy deweloperem a klientem (nabywcą) co oznacza, iż na deweloperze ciąży obowiązek zawarcia z wybranym bankiem umowy o prowadzenie takiego rachunku. Rachunek powierniczy jest bowiem przez ustawę traktowany jako jeden ze sposobów ochrony praw nabywców lokali oraz domów jednorodzinnych.

W praktyce najprawdopodobniej częściej występować będzie rachunek powierniczy typu otwartego. Konstrukcja tego rachunku umożliwia dokonanie przynajmniej częściowego finansowania inwestycji ze środków pochodzących od przyszłych nabywców (klientów) firmy deweloperskiej. Ustawa przewiduje, iż z rachunku tego bank będzie mógł wypłacić deweloperowi środki w wypadku osiągnięcia przez przedsięwzięcie deweloperskie określonego etapu zaawansowania przewidzianego w harmonogramie tego przedsięwzięcia.

Z dużą dozą prawdopodobieństwa można przewidzieć, iż w wypadku mniejszych i średnich firm deweloperskich ten sposób finansowania części inwestycji będzie dominować, oczywiście z uzupełnieniem go kapitałem własnym lub pochodzącym z kredytu lub pożyczki. Jedynie największe z firm deweloperskich będą mogły pozwolić sobie na skorzystanie z tańszej formy zabezpieczenia interesu klienta jaką jest rachunek powierniczy zamknięty, który umożliwia jednakże pozyskanie z niego środków dopiero po zakończeniu całości inwestycji i przeniesieniu praw do lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych na nabywców.

Czytaj w Money.pl

W wypadku rachunku otwartego również nie trudno przewidzieć, iż naturalną reakcją deweloperów będzie próba dzielenia inwestycji na jak najwięcej etapów tak, by pozyskiwanie finansowania było w miarę płynne i umożliwiło faktycznie bieżące pokrywanie kosztów realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Taki przewidywany mechanizm działania ujawnia niestety dobitnie niedociągnięcia ustawy związane z regulacją tej instytucji prawa, a zarazem zbyt szeroki katalog uprawnień i obowiązków banku w procesie przeprowadzenia kontroli inwestycji przed wypłatą danej transzy z rachunku powierniczego otwartego. Zgodnie z art. 11 i 12 ustawy wypłata z rachunku powierniczego otwartego następuje po osiągnięciu etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, potwierdzonego z jednej strony wpisem do dziennika budowy dokonanym przez kierownika budowy, z drugiej strony potwierdzonym przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Podstawowym pytaniem, jakie należy sobie zadać, jest cel weryfikacji wpisu do dziennika budowy dokonanego przez kierownika budowy. Kierownik budowy jako osoba wykonująca samodzielną funkcję techniczną w budownictwie po pierwsze ma odpowiednią wiedzę techniczną i doświadczenie aby zweryfikować czy inwestycja znajduje się na danym jej etapie, po drugie ponosi pełną odpowiedzialność, w tym karną, za poświadczenie nieprawdy w dokumencie urzędowym jakim jest dziennik budowy.

Zastanawiający jest tym samym cel weryfikacji takiego oświadczenia przez osobę trzecią działającą z polecenia banku, a więc zazwyczaj pracownika tegoż banku. Osoba ta ma mieć odpowiednie uprawnienia budowlane, ustawodawca jednakże nie precyzuje czy ma posiadać uprawnienia do wykonywania jakiejś konkretnej samodzielnej funkcji ani też jaką miarę należy przyjąć dla oceny tej odpowiedniości. Z pewnością osoba, która ma uprawnienia wystarczające do sprawowania na danej inwestycji funkcji kierownika budowy bądź też inspektora nadzoru inwestorskiego będzie miała _ odpowiednie _ uprawnienia, ale czy będzie je miał np. technik budowlany?

Niezależnie koszt każdorazowej kontroli, która nie obejmuje wyłącznie samego zaawansowania inwestycji, ale może obejmować także kontrolę rachunków bankowych dewelopera oraz kontrolę dokumentacji, obciąża dewelopera. Ustawa jednocześnie nie limituje wysokości tego kosztu ani nawet nie określa sposobu jego określenia. Oczywiście można jego wysokość uregulować w umowie o prowadzenie rachunku powierniczego, jednakże w wypadku mniejszych firm deweloperskich istnieje obawa o nadużywanie przez banki dokonujące kontroli przedsięwzięć deweloperskich uprawnień wynikających z kontroli tych przedsięwzięć i pobieranie nieuzasadnionych opłat za przeprowadzanie czynności kontrolnych.

*Czytaj w Money.pl *

W wypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej, bez względu na to, która jej strona i z jakich przyczyn od umowy odstąpiła, całość środków zdeponowanych na rachunku powierniczym wypłacana jest klientowi. Z rozwiązaniem takim ciężko się pogodzić, pozbawia ono bowiem dewelopera często jedynej efektywnej metody zaspokojenia jego roszczeń związanych z odstąpieniem od umowy z wyłącznej winy nabywcy (np. z uwagi na brak regulowania kolejnych części ceny nabycia) dotyczących zwłaszcza zastrzeżonych kar umownych, odszkodowań itp. realizowanej poprzez potrącenie. Rozwiązanie to w mojej ocenie nie znajduje racjonalnego wytłumaczenia.

Umowa powierniczego rachunku bankowego może być wypowiedziana wyłącznie przez bank i to z ważnych powodów. Tym samym deweloper, a jednocześnie i przyszli nabywcy, pozbawieni są możliwości skorzystania z atrakcyjniejszej, choćby cenowo, oferty banku konkurencyjnego w trakcie trwania procesu inwestycyjnego, z którą to konsekwencją trudno się pogodzić.

Powyższe elementy mogą drastycznie wpłynąć w praktyce na koszty prowadzenia rachunków powierniczych. Obecnie ostrożnie przygotowywane przez banki oferty wstępne oscylują wokół kosztów prowadzenia rachunków bankowych na poziomie 5 proc. (!) kwot wpłacanych na te rachunki. W praktyce oczywistym jest, że koszty te, mimo zapisów ustawowych nakładających obowiązek ich ponoszenia przez deweloperów, przerzucane będą na nabywców zwiększając cenę końcową nabywanych mieszkań bądź domów jednorodzinnych.

Dla lepszego zobrazowania warto jedynie dodać, że przy przeciętnej średniej wartości nabywanego mieszkania wynoszącej około 300 tys. zł jego koszt wzrośnie z tytułu samych kosztów ogólnych prowadzenia rachunku powierniczego o 15 tys. zł, natomiast z tytułu prawdopodobnych kosztów kontroli związanych z wypłatami z rachunków powierniczych otwartych o kolejne kilka tysięcy.

W kontekście prawdopodobnego wpływu ustawy na cenę mieszkań w ocenie beneficjentów jej wymiar ochronny może być traktowany drugorzędnie. Rezultat polegający na efektywnej ochronie wpłacanych przez nabywców pieniędzy mógłby zostać osiągnięty choćby przez ustanowienie zdecydowanie tańszego systemu ubezpieczeń obowiązkowych transakcji zawieranych z firmami deweloperskimi bez nakładania jednocześnie daleko idących restrykcji oraz obowiązków na deweloperów. Dodatkowe obowiązki nakładane na deweloperów finalnie mogą doprowadzić do częściowego paraliżu rynku małych inwestycji deweloperskich lub co najmniej do znacznego wzrostu cen.

Osiągnięty efekt byłby wówczas zgoła odmienny od zamierzonego - zamiast zachęcić nabywców do kupowania nowych mieszkań i doprowadzić do poprawy struktury mieszkaniowej w kraju - spowoduje stagnację na rynku i zmniejszenie liczby sprzedawanych mieszkań. Szansy upatrywać można jedynie w długim _ vacatio legis _, w trakcie którego ustawodawca weźmie może pod uwagę zgłaszane w doktrynie uwagi krytyczne i przed wejściem w życie ustawy dokona jej koniecznych poprawek.

Więcej o przepisach dotyczących deweloperów czytaj w Money.pl
[ ( http://static1.money.pl/i/h/51/t127027.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/co;zrobic;gdy;deweloper;odmawia;naprawy,212,0,752084.html) Co zrobić, gdy deweloper odmawia naprawy? Można wystąpić do sądu o nakazanie mu usunięcia usterek lub odszkodowanie.
[ ( http://static1.money.pl/i/h/112/t93552.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/kupujacy;mieszkanie;beda;lepiej;chronieni,20,0,939540.html) Kupujący mieszkanie będą lepiej chronieni Po wejściu w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu, umowy deweloperskie będą musiały być zawierane w formie aktu notarialnego.
[ ( http://static1.money.pl/i/h/134/t20614.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/kupujesz;mieszkanie;uwazaj;na;dlugi;dewelopera,213,0,773845.html) Dług dewelopera obciąży twoje mieszkanie Według nowych przepisów właściciel mieszkania może odpowiadać za zobowiązania inwestora.

Autor jest radcą prawnym, partnerem zarządzającym w Kancelarii K&L Legal Granat i Wspólnicy Sp.k.

Tagi: rachunek powierniczy, porady, porady prawne, prawo, wiadmości, okiem eksperta, prawo mieszkaniowe
Źródło:
K&L LEGAL
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz