Umowa przedwstępna zawierana jest w sytuacji, gdy z jakiś względów strony nie chcą lub nie mogą zawrzeć umowy przyrzeczonej. Poprzez związanie się taką umową, strony dążą do zapewnienia sobie w przyszłości świadczenia w postaci zawarcia kontraktu definitywnego.
Problem pojawia się wtedy, gdy jedna ze stron wbrew wcześniej podjętemu zobowiązaniu, uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Aby odpowiedzieć na pytanie, jakie skutki prawne niesie ze sobą takie działanie kontrahenta, należy przede wszystkim bliżej przyjrzeć się zawartej już umowie przedwstępnej.
Nie każda odmowa wykonania umowy przedwstępnej będzie rodziła odpowiedzialność zobowiązanego. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej powinno być rozumiane jako świadome działanie lub zaniechanie zmierzające do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej.
Tytułem przykładu można podać, że nie zawarcie umowy przyrzeczonej w związku z niespełnieniem się warunku zastrzeżonego uprzednio w umowie przedwstępnej nie będzie mogło być uznane za działanie bezpodstawne.
Kodeks cywilny przewiduje dwa rodzaje skutków wypływających z uchylania się od wykonania umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 390 § 1 kc, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, która poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (tzw. słabszy skutek umowy przedwstępnej).
ZOBACZ TAKŻE:
Tak określony rozmiar odszkodowania zwany jest odszkodowaniem w ramach tzw. ujemnego interesu umowy, gdyż stanowi ograniczenie przepisów ogólnych ustanawiających zasadę pełnego odszkodowania.
Odszkodowanie w ramach ujemnego interesu umowy ma za zadanie pokryć szkodę poniesioną przez stronę będącą w przekonaniu, że zawarta zostanie umowa przyrzeczona. Tak określone odszkodowanie obejmuje również koszty, które strona poniosła przed zawarciem umowy przedwstępnej. Należy bowiem pamiętać, że strony zawierają umowę przedwstępną z myślą o tym, że w przyszłości zawarta będzie umowa definitywna.
Trzeba podkreślić, że zgodnie z art. 390 § 1 zd. 2 kc, strony mogą odmiennie określić zakres odszkodowania. Wykazanie szkody, a także udowodnienie, że powstała ona w związku z tym, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, może w praktyce sprawić pewne problemy. Dlatego też warto skorzystać z danej przez Ustawodawcę możliwości i ustalić rozmiar odszkodowania w umowie przedwstępnej. W wypadku skorzystania z takiej możliwości celowe wydaje się choćby poszerzenie zakresu odpowiedzialności do pełnej szkody, jaką mogą ponieść strony w wypadku niewykonania umowy przedwstępnej.
Najlepszym rozwiązaniem jest jednak ustanowienie kar umownych w wypadku, gdyby którakolwiek ze stron wbrew postanowieniom umowy przedwstępnej odmówiła zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim wypadku, w razie uchylania się strony od zawarcia umowy przyrzeczonej i wytoczenia powództwa cywilnego, strona uprawniona nie będzie musiała udowadniać poniesionej szkody.
Wystarczy jedynie udowodnić, że kontrahent był zobowiązany do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz że uchybił temu obowiązkowi. Zastosowanie takiego rozwiązania upraszcza postępowanie dowodowe, a co za tym idzie przyśpiesza bieg całego procesu.
Roszczenie odszkodowawcze nie jest jedynym roszczeniem przysługującym uprawnionemu z umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 390 § 2 kc, jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (tzw. silniejszy skutek umowy przedwstępnej). W analizowanym przypadku sprzedaży nieruchomości, właśnie kwestia formy, w jakiej zawarta została umowa przedwstępna, jest decydująca.
ZOBACZ TAKŻE:
Zgodnie z art. 158 kc, umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W związku z powyższym, strona będzie uprawniona do dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości jedynie w wypadku, gdy umowa przedwstępna również była zawarta w formie aktu notarialnego. Należy przy tym wyjaśnić, że umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego w wykonaniu umowy przedwstępnej zawartej w formie pisemnej jest ważna.
Różnica polega na tym, że uprawniony z umowy przedwstępnej o skutku słabszym może dochodzić sądownie jedynie zapłaty należnego odszkodowania, natomiast uprawniony z umowy przedwstępnej o skutku silniejszym może dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem.
W takiej sytuacji, w wypadku uznania powództwa, sąd wyda wyrok, który zastąpi oświadczenie woli, które miało być złożone przez zobowiązanego. Innymi słowy, w wypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, uprawniony może, w wypadku bezzasadnej odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej przez kontrahenta, doprowadzić do zawarcia umowy bez współdziałania zobowiązanego.
Oczywiście, jest to jedynie uprawnienie a nie obowiązek, w związku z czym strona uprawniona z umowy przedwstępnej o skutku silniejszym może nie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, lecz ograniczyć się jedynie do żądania odszkodowania.
Reasumując, kodeks cywilny przewiduje dwa rodzaje sankcji wynikających z bezzasadnego niewykonania umowy przedwstępnej - roszczenie o naprawienie poniesionej szkody oraz roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.
Oba roszczenia wynikają z każdej ważnej umowy przedwstępnej, jednakże roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości można dochodzić jedynie w sytuacji, gdy umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego.
Co do zasady, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 zd.1 kc).
Jeżeli strony nie ustaliły w umowie przedwstępnej daty zawarcia umowy przyrzeczonej, taki termin powinien zostać wyznaczony w terminie roku od dnia zawarcia umowy- w przeciwnym razie nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 in fine kc).
Jeżeli strona uprawniona do żadania zawarcia umowy przyrzeczonej wystąpiła ze stosownym powództwem do sądu, lecz żądanie zostało oddalone, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne (art. 390 § 3 in fine kc).
Autor jest prawnikiem w Kancelarii Adwokatów i Radców Prawnych
Miller, Canfield, W. Babicki, A. Chełchowski i Wspólnicy Sp. k.