Budowa fabryki - jak ją przygotować od strony prawnej

Z codziennej praktyki polskiego przemysłu wiemy, iż bardzo często pojawiają się wątpliwości co do tego jak szybko, skutecznie, ekonomicznie i zgodnie z prawem przeprowadzić proces inwestycyjny polegający na budowie fabryki. Dlatego też każdy inwestor powinien, równocześnie z podjęciem decyzji o ekspansji odpowiedzieć sobie pytanie jakie czynniki należy uwzględnić decydując się na budowę nowego obiektu przemysłowego.

Jedną z pierwszych spraw jakie powinien rozstrzygnąć inwestor zainteresowany budową fabryki (poza określeniem źródła finansowania projektu i to również z perspektywy optymalizacji podatkowej przedsięwzięcia) jest kwestia czy nowy zakład przemysłowy ma działać w ramach istniejącego podmiotu, czy może jednak powinien to być podmiot niezależny pod względem formalno-prawnym. W przypadku wyboru drugiej opcji pierwszym krokiem jest decyzja dotycząca wyboru formy prawnej (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością czy spółka akcyjna) oraz zawiązanie i rejestracja podmiotu w Krajowym Rejestrze Sądowym. Jeżeli bardzo zależy nam na czasie, można pokusić się o nabycie zarejestrowanej już spółki.

Następnym etapem w procesie inwestycyjnym, jest wybór lokalizacji obiektu przemysłowego. Nie powinien on być przypadkowy, albowiem w zależności od charakteru produkcji jaka ma być w nim prowadzona, dogodna komunikacja zarówno z rynkami surowców, jak i rynkami zbytu, może mieć decydujące znaczenie w globalnej kalkulacji opłacalności inwestycji. Nie powinno się również pomijać kwestii dostępu do odpowiedniej siły roboczej. Zwłaszcza w przypadku produkcji bardziej zaawansowanej technologicznie, stały dopływ odpowiednio wyedukowanej kadry, może być kluczowy. Z tego też względu, przy wyborze lokalizacji obiektu przemysłowego, warto uwzględnić bliskość uczelni technicznych.

Szukając odpowiedniej lokalizacji dla naszej fabryki, nie powinniśmy pomijać korzyści związanych z inwestycjami w Specjalnych Strefach Ekonomicznych (które przeżywają obecnie boom), względnie nie powinno się zapominać o obszarach, gdzie władze lokalne udzielają preferencji podatkowych, jak np. zwolnienie na dany okres z podatku od nieruchomości. Na tym etapie warto pamiętać również o tym, że charakter naszej planowanej działalności musi być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Następny krok to odpowiedz na pytanie, jaki tytuł prawny do nieruchomości (na której ma stanąć planowana inwestycja) byłby dla nas optymalny i to zarówno pod względem biznesowym, jak i prawnym. Generalnie istnieją trzy możliwości - przy planowanych dłuższych inwestycjach najsensowniejsze wydaje się nabycie prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego terenu (to drugie wchodzi w grę w przypadku gruntu należącego do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego), względnie możemy nieruchomość wydzierżawić albo wydzierżawić gotowy obiekt produkcyjny. W tym kontekście warto wziąć pod uwagę charakter planowanej produkcji, czas na jaki planowana jest inwestycja, (np. czy ewentualnie planujemy produkcje po jakimś określonym czasie przenieść w inne miejsce) rodzaj konstrukcji hali produkcyjnej oraz specyfikę prawną danego tytułu do nieruchomości.

Powyższe czynniki mogą mieć decydujące znaczenie dla sukcesu planowanego ekonomicznego przedsięwzięcia.

Autorka jest radcą prawnym z wrocławskiego oddziału Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy