Na skróty

Money.plPrawoAktualnościWiadomości

Jak kupić mieszkanie - porady prawnika

2007-02-20 14:35

Jak kupić mieszkanie - porady prawnika

Kupno mieszkania to na tyle ważna decyzja, że w przypadku nawet najmniejszych wątpliwości warto poradzić się eksperta. Justyna Dubielak, prawnik kampanii edukacyjnej "Szybko na swoim" radzi na co warto zwrócić uwagę.

PYTANIE nr 1:. Jak zabezpieczyć się przed ewentualnym wycofaniem się sprzedającego (gdy, na przykład z powodu szybkiego wzrostu cen znalazł lepszego klienta) ?

Aby uniknąć sytuacji, w której po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedający wycofuje się ze sprzedaży mieszkania, najlepiej podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego ma tę przewagę nad umową w zwykłej formie pisemnej, że w przypadku, gdy do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie dojdzie w ustalonym terminie, możemy żądać od sprzedającego, wedle własnego uznania, albo zwrotu wpłaconego mu zadatku w podwójnej wysokości (ta forma zabezpieczenia występuje również w umowie przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej), albo zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży czyli finalizacji transakcji na takich samych warunkach (np. za taką samą cenę) jakie ustalono w umowie przedwstępnej.

Ponadto na podstawie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego można również żądać umieszczenia w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego wzmianki o zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży. Może to zniechęcić kolejnego nabywcę do zakupu lokalu, a nawet jeśli jednak dojdzie do sprzedaży lokalu kolejnemu nabywcy, można również żądać uznania tej transakcji za bezskuteczną na drodze sądowej.

PYTANIE nr 2: Czym się różni zaliczka od zadatku?

Zarówno zaliczka jak i zadatek są formą zabezpieczenia dla wykonania zobowiązań, będących przedmiotem umowy. W wypadku gdy strony prawidłowo wykonują swoje zobowiązania wpłacona wcześniej zaliczka czy zadatek są zaliczane na poczet określonej w umowie ceny. Jednakże w przypadku ich niewykonania, zaliczka podlega zwrotowi osobie, która ją wpłaciła bez względu na to, po której ze stron leżą przyczyny niewykonania umowy.

Odmiennie rzecz się kształtuje przy zadatku. Gdy zobowiązania wskazane w umowie nie zostaną wykonane z przyczyn leżących po stronie osoby, która dała zadatek, osoba, która zadatek przyjęła może go zatrzymać. Natomiast jeśli przyczyny niewykonania zobowiązań umownych leżą po stronie osoby, która zadatek przyjęła, ma ona obowiązek zwrócić zadatek w podwójnej wysokości osobie, od której go otrzymała.

PYTANIE nr 3: Jakiej wysokości powinny być zaliczka lub zadatek?

Wysokość zaliczki lub zadatku przy sprzedaży mieszkania nie jest regulowana przepisami prawa. Zwyczajowo przyjmuje się, że kupujący wpłaca sprzedającemu zadatek w wysokości 10% ustalonej ceny sprzedaży, jednak strony mogą dowolnie określić jego wysokość.

PYTANIE nr4: Jak wygląda sprawa opłat u notariusza?

Przy sporządzaniu umowy sprzedaży nieruchomości notariusz pobiera 3 rodzaje opłat: taksę notarialną, opłaty sądowe oraz podatek od czynności cywilnoprawnych.

Wysokość taksy notarialnej jest każdorazowo określana przez notariusza na podstawie wartości przedmiotu czynności notarialnej (w wypadku sprzedaży mieszkania na podstawie ceny sprzedaży) zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 roku (Dz. U. z 2004 r. nr 148 poz. 1564 z późn. zm.).

Zgodnie z § 3 rozporządzenia, maksymalna stawka taksy notarialnej przy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność wynosi:

1. przy wartości przedmiotu czynności notarialnej do 3.000 zł – 100 zł;

2. przy wartości przedmiotu czynności notarialnej powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 10.000 zł;

3. przy wartości przedmiotu czynności notarialnej powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1proc. od nadwyżki powyżej 30.000 zł;

4. przy wartości przedmiotu czynności notarialnej powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1010 zł + 0,5 proc. od nadwyżki powyżej 60.000 zł;

5. przy wartości przedmiotu czynności notarialnej powyżej 1.000.000 zł – 5710 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego dla celów emerytalnych
w „Monitorze Polskim” przez Prezesa GUS, stosowanego poczynając od drugiego kwartału każdego roku przez okres 1 roku.

Przy zbyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego maksymalna taksa notarialna wynosi połowę stawki określonej wskazanej powyżej.

Do wyliczonej taksy notarialnej zgodnie z przedstawionymi wyżej zasadami doliczany jest podatek VAT.

Opłaty sądowe pobierane przez notariusza są związane z wpisaniem do księgi wieczystej praw kupującego oraz założeniem księgi wieczystej dla lokalu, jeśli nie była dotychczas prowadzona. Opłaty te są określane na podstawie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 roku (Dz. U. z 2005 r., nr 167, poz. 1398 z późn. zm.)

Zgodnie z art. 42 i 44 Ustawy za dokonanie w księdze wieczystej wpisu zapłacimy 200 zł, natomiast założenie księgi wieczystej 60 zł. Jeśli więc mieszkanie, które kupujemy nie ma księgi wieczystej zapłacimy za jej założenie 60 zł oraz 200 zł za wpisanie nas w księdze wieczystej jako właścicieli.

Zarówno sprzedaż lokalu, który stanowi odrębną własnoś,ć jak i zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, którego stawka wynosi 2 proc. wartości ceny sprzedaży (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 roku - Dz. U. z 2005 r. nr 41 poz. 399 z późn. zm.). Obowiązek zapłaty tego podatku spoczywa na kupującym.

PYTANIE nr 5: Czy, jeżeli kupujemy mieszkanie bez pomocy agencji powinniśmy podpisywać umowę wstępną i czy konieczne jest dokonanie tego u notariusza?

Bez względu na to czy w transakcji sprzedaży mieszkania pośredniczy agencja nieruchomości, czy sami znaleźliśmy odpowiednie mieszkanie, przepisy prawa w ogóle nie nakazują podpisywania umowy przedwstępnej. Jeżeli strony są zdecydowane na finalizację transakcji sprzedaży mieszkania na ustalonych przez siebie warunkach, a kupujący dysponuje odpowiednimi środkami finansowymi, możliwe jest przystąpienie do podpisania umowy sprzedaży własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez uprzedniego podpisywania umowy przedwstępnej.

Należy pamiętać, że umowa sprzedaży mieszkania musi być podpisana w formie aktu notarialnego, inaczej nie jest ważna. Jeśli strony decydują się na podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży, umowa może być zawarta wedle wyboru stron w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego umożliwia żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej w przypadku gdy jedna ze stron umowy będzie próbowała wycofać się z transakcji.

ZOBACZ TAKŻE:

Jak kupić mieszkanie?

Jak kupić mieszkanie - umowy i opłaty

 

(mm)

Pochwal się na swojej stronie,
że czytasz Money.pl
Czytam Money.pl


2012-04-26 20:55:50 31.62.186.* | Tomczyk
Re: Jak kupić mieszkanie - porady prawnika [0]
Ja kupowałem mieszkanie z Avalon Development Group i zrobili nam mieszkańcom spotkanie dotyczące właśnie tego typu transakcji, bo zdecydowaliśmy się że chcemy własnego notariusza. Okazało się że nasz notariusz prawie nas na minę wpuścił więc wróciliśmy do notariusza od dewelopera i poszło gładko, wszystko za nas zrobili. Deweloperowi zależy na dobrym sfinalizowaniu transakcji chyba. Ważne chyba jest też podejście dewelopera, sama przezorność nie wystarczy, więc szukajcie dobrze.
2011-09-21 13:31:46 0.0.0.* | kupujemieszkanie.blogspot.com
Re: Jak kupić mieszkanie - porady prawnika [0]
Bardzo cenne porady, na pewno przydadzą się niejednemu kupującemu. Ja właśnie miałem do czynienia z negocjowaniem ceny u dewelopera co opisałem na moim blogu http://kupujemieszkanie.blogspot.com/
Najnowsze wiadomości
Podobne artykuły