Notowania

darowizna
15.07.2014 11:30

Umowa darowizny nieruchomości - jakie są jej skutki?

Niezależnie od tego, czy umowa jest sporządzana przez notariusza czy też nie, obowiązek zapłaty podatku spoczywa na obdarowanym.

Podziel się
Dodaj komentarz
(rutlo/CC/Flickr)

W sytuacji, gdy własność nieruchomości ma zostać przeniesiona na innego członka rodziny, wówczas zazwyczaj pierwszym pomysłem rozporządzającego jest jej darowanie. Należy jednak rozważyć, czy umowa darowizny jest optymalną formą przeniesienia własności.

Umowa darowizny została uregulowana w art. 888 - art. 902 Kodeksu cywilnego. W pierwszej kolejności wskazać należy, że jest to umowa, w której osoba, decydująca się na darowanie nieruchomości - darczyńca - czyni to bezpłatnie. Z pozoru stwierdzenie to wydaje się oczywiste. W praktyce jednak, szczególnie w przypadku osób starszych, bardzo często po podpisaniu umowy darowizny, okazuje się, że darczyńca oczekuje zapłaty, bo - jak twierdzi - takie były ustalenia między nim a obdarowanym. W tym miejscu należy zaznaczyć, że niestety, takiemu darczyńcy, w zakresie dochodzenia zapłaty, nie przysługuje żadna ochrona prawna, co więcej, może on się narazić na zarzut obejścia prawa (pozorna umowa darowizny w celu uniknięcia zobowiązań podatkowych).

Kolejną kwestią wartą podkreślenia jest to, że umowa darowizny nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego (art. 890 § 2 Kc). Należy więc ustalić kto poniesie wcale niemałe koszty notarialne, na które składa się wynagrodzenie notariusza, wpis do księgi wieczystej - jeżeli nieruchomość ma księgę urządzoną oraz koszty wypisów aktu notarialnego.

Istotniejsze jednak od wyżej poruszanych zagadnień są skutki zawarcia umowy darowizny, zarówno w zakresie prawa własności, jak i prawa podatkowego oraz prawa spadkowego.

Jak już wspomniano, podpisanie umowy darowizny u notariusza oznacza, że własność nieruchomości przechodzi na obdarowanego. Darczyńca traci więc - wraz z podpisaniem umowy - prawa do nieruchomości. Osoby więc, dla których darowana nieruchomość jest jednocześnie jedynym domem czy mieszkaniem, powinny głęboko rozważyć podpisanie umowy darowizny. To bowiem obdarowany - z chwilą podpisania umowy - nabywa prawo do danej nieruchomości i decyduje o jej dalszych losach. Często w praktyce dochodzi na tym tle do konfliktów.

Darczyńcy niejednokrotnie trudno zaakceptować zmiany w nieruchomości, które wprowadza nowy właściciel. Pomijam w tym miejscu sytuacje skrajne, gdy darczyńca zostaje pozbawiony dachu nad głową. W przypadku bowiem osób starszych, często bezradnych i pozostawionych samym sobie, ochrona darczyńcy wynikająca z przepisów kodeksowych pozostaje martwą literą prawa; osoby te nie potrafią dochodzić swoich praw. Pewnym zabezpieczeniem darczyńcy, może być oczywiście wpis służebności mieszkania czy domu na rzecz darczyńcy w dziale III księgi wieczystej nieruchomości, gdy nieruchomość taką księgę posiada.

Wpis takiej służebności może odstraszyć potencjalnych nabywców, jeżeli obdarowany zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości. Wielu jednak darczyńców, z uwagi na relacje rodzinne i dodatkowy koszt takiego wpisu - opłata sądowa 200 zł - z takiej możliwości rezygnuje.

Bezsprzecznym jest, że umowa darowizny jest atrakcyjna ze względu na zwolnienia podatkowe. Warto w tym miejscu jednak przypomnieć, że ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U.2009.93.768 j.t.) - dalej zwanej ustawą - określa różne grupy podatkowe i związane z nimi zwolnienia podatkowe. Zasadniczo w art. 14 ust. 3 ustawa określa trzy grupy podatkowe: grupę I - do której zalicza się: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów; grupę II - do której zalicza się zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych; oraz grupę III - obejmującą innych nabywców.

Jednocześnie art. 9. ust 1. ustawy określa kwoty podlegające zwolnieniu z uwagi na zaliczenie konkretnej osoby do określonej grupy wskazanej wyżej. I tak: opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej:

  • 9637 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;
  • 7276 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;
  • 4902 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

W tym miejscu należy wskazać na art. 4 a ustawy, który reguluje całkowite zwolnienie podatkowe (po spełnieniu warunków określonych w tym przepisie) części osób zaliczonych do I grupy podatkowej, a stanowiących tak zwaną _ grupę zerową _: to jest małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę.

Wysokość podatku od umowy darowizny określa art. 15 ustawy. Mechanizm obliczania podatku jest dość skomplikowany. Jeżeli umowa darowizny jest sporządzana notarialnie, podatek generalnie jest obliczany i pobierany przez notariusza, obowiązany nie ma wówczas obowiązku złożenia w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego zaznania podatkowego o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Jeżeli umowa darowizny nie jest sporządzana notarialnie, to na obdarowanym spoczywa obowiązek złożenia zeznania podatkowego w terminie, jak w zdaniu poprzednim; podatek jest zaś obliczany przez organ podatkowy. W każdym zaś wypadku, niezależnie od tego, czy umowa jest sporządzana przez notariusza czy też nie, obowiązek zapłaty podatku spoczywa na obdarowanym. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że notarialnie może być sporządzona każda umowa darowizny, przy czym w przypadku darowizny nieruchomości akt notarialny jest formą zastrzeżoną pod rygorem nieważności.

Już z pobieżnej analizy art. 15 ustawy wynika, że podatek od darowizny jest wysoki, zwłaszcza, gdy w grę wchodzi nieruchomość, nawet dla I grupy podatkowej, o pozostałych grupach nie wspominając. Stąd umowy darowizny są atrakcyjne wówczas, gdy wiążą się ze zwolnieniem podatkowym. W praktyce więc, jedynie osoby z tak zwanej _ grupy zerowej _ decydują się na zawarcie umowy darowizny, wiedząc, że podlegają całkowitemu zwolnieniu z obowiązku zapłaty podatku. Osoby z pozostałych grup podatkowych decydują się na umowę darowizny, jako formę przeniesienia własności, wyjątkowo.

Mało który darczyńca liczy się z faktem, że po jego śmierci obdarowany będzie musiał _ rozliczyć się _ z otrzymanej darowizny z pozostałymi spadkobiercami. W przypadku dziedziczenia ustawowego art. 1039 Kc stanowi, że darczyńca może wyłączyć zaliczenie darowizny ze schedy spadkowej. W praktyce takie wyłączenie może nastąpić już w momencie zawierania umowy darowizny albo być dokonane później. Choć zakłada się, że nie musi być ono dokonane w sposób wyraźny, lecz może również wynikać z okoliczności, z uwagi na liczne konflikty, które pojawiają się w momencie dziedziczenia i działu majątku spadkowego, zalecana jest jak największa jasność i czytelność w dysponowaniu majątkiem na wypadek śmierci.

Niezależnie od wyłączenia darowizny z zaliczenia na schedę spadkową, darowizna nie będzie wyłączona z obowiązku zaliczenia jej na poczet zachowku. Przy czym należy podkreślić, że zachowek przysługuje zarówno w przypadku dziedziczenia ustawowego, jak i testamentowego. Warto w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 994 Kc:_ Przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku _.

Wynikające z art. 994 § 1 Kc ograniczenie doliczania darowizn za okres 10 lat nie dotyczy więc sytuacji, gdy darowizny zostały dokonane na rzecz spadkobierców lub osób uprawnionych do zachowku. Wyjątkowe przypadki zwolnienia z obowiązku zaliczenia darowizn na poczet zachowku zawiera regulacja art. 994 § 1 i § 2 Kc.

Już po tej wstępnej analizie umowy darowizny nieruchomości, stwierdzić należy, że zawarcie umowy darowizny nieruchomości powinno być gruntownie przemyślane. Przede wszystkim podkreślić należy, że darczyńca z momentem podpisania umowy darowizny staje się właściwie _ gościem we własnym domu _. Z drugiej strony obdarowany nie nabywa właściwie żadnych obowiązków wobec darczyńcy, w zakresie na przykład jego utrzymania, przyjęcia, jako domownika, dostarczania wyżywienia, ubrania mieszkania, itp. Tak jak dzieje się w przypadku umowy dożywocia (art. 908 Kc). Rozważyć więc należy, czy dla potencjalnego darczyńcy korzystniejsza niż umowa darowizny nie będzie powołana wyżej umowa dożywocia, lub sporządzenie zapisu windykacyjnego.

Przede wszystkim jednak trzeba pamiętać, że każda decyzja związana z przeniesieniem własności nieruchomości, jest decyzją bardzo poważną i rodzi rozliczne skutki prawne. Niestety, zdarza się, że doprowadza i do życiowych tragedii. Stąd, jeżeli osoba ma pewność, co do tego, że chce przenieść własność swojej nieruchomości, powinna uczynić to w formie, która zabezpieczy jej prawa i interesy, gwarantując tym samym bezpieczeństwo i spokój.

Czytaj więcej w Money.pl
Jak przygotować dziedziczenie firmy? Niewłaściwie przygotowana sukcesja bądź nagła śmierć osoby prowadzącej firmę może spowodować upadek rodzinnego biznesu.
Dziedziczysz spadek? Zobacz za co zapłacisz Niektórych kosztów związanych z byciem spadkobiercą uniknąć się nie da. Innych, jak np. odziedziczenia długów spadkowych - można uniknąć.
To prawo wymaga wpisu w księdze wieczystej Wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, dopiero więc z chwilą jego dokonania powstaje prawo użytkowania wieczystego.

Autorka jest radcą prawnym współpracującym z Kancelarią Radców Prawnych K & L Legal Granat i Wspólnicy Sp.k.

Tagi: darowizna, umowa darowizny, kraj, porady prawne, prawo, wiadmości, czołówki, wiadomości, wiadmomości, porady, gospodarka, najważniejsze, prawo spadkowe, prawo mieszkaniowe, prawo cywilne
Źródło:
K&L LEGAL
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz