Prawa i obowiązki osoby, która kupi udział we własności kamienicy?

INFORMACJA PRAWNA W SPRAWIE PRAW I OBOWIĄZKÓW CIĄŻĄCYCH NA WSPÓŁWŁAŚCICIELU UŁAMKOWYM NIERUCHOMOŚCI

I. STAN FAKTYCZNY
Jakie prawa i obowiązki mogą ciążyć na osobie w przypadku gdy kupi ona udział we własności kamienicy, która ma aktualnie jednego właściciela. (na gruncie prawa cywilnego)

II. PODSTAWA PRAWNA
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (zwany dalej kc)

III. TREŚĆ INFORMACJI
Zagadnienia ogólne

Zgodnie z art. 195 - 221 kc, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. W omawianym przypadku będzie to współwłasność w częściach ułamkowych.
Domniemuje się, że udziały współwłaścicieli są równe, chyba że co innego wynika z umowy stron, np. współwłaściciel ma prawo do udziału o wielkości 1/3 całości.
Współwłasność charakteryzuje: jedność przedmiotu, wielość podmiotów uprawnionych i niepodzielność wspólnego prawa. Żaden z współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do fizycznie wydzielonej części rzeczy wspólnej odpowiadającej jej udziałowi, natomiast każdy z nich ma prawo do całej rzeczy.

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Jednak do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zarząd rzeczą wspólną należy więc do prawa wszystkich współwłaścicieli, ale mogą oni dobrowolnie uregulować te sprawy i np. przekazać zarząd upoważnionej jednej osobie ze swojego grona, umowa w tym zakresie może być oczywiście zmieniona. Spory na tym tle rozstrzyga sąd.

Rozszerzając kwestie rozporządzania udziałem, należy pamiętać, że rozporządzenie udziałem może polegać również na wniesieniu go do spółki.

Udział może być obciążony. Ułamkowa część nieruchomości może też stanowić przedmiot egzekucji. Może ona także być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, w tym także hipotekę przymusową.
Możliwe jest również obciążenie ułamkowej części rzeczy ruchomej zastawem, jednakże w takim wypadku rzecz musi być wydana zastawnikowi, co wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli.

Obciążenie rzeczy ruchomej może także nastąpić zastawem skarbowym, który powstaje z dniem wpisu do rejestru zastawów skarbowych na wszystkich będących własnością podatnika oraz stanowiących współwłasność łączną podatnika i jego małżonka rzeczach ruchomych oraz zbywalnych prawach majątkowych, jeżeli wartość poszczególnych rzeczy lub praw wynosi w dniu ustanowienia zastawu co najmniej 10 000 zł, z wyjątkiem rzeczy lub praw majątkowych niepodlegających egzekucji oraz mogących być przedmiotem hipoteki.

Udział we współwłasności może też być obciążony użytkowaniem. Nie można natomiast ustanowić na udziale służebności.

Współwłaściciel ma prawo do zrzeczenia się swojego udziału.

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Istotą współposiadania jest wspólne wykonywanie władztwa i korzystanie z rzeczy.

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy. Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.

Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dotyczy wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.
Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.

Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Podział rzeczy do korzystania ma charakter tymczasowy i może być zmieniony w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź na podstawie orzeczenia sądowego, na wniosek każdego współwłaściciela w postępowaniu nieprocesowym.