Wyrok z dnia 6 kwietnia 2001 r.
III RN 89/00

Przepis art. 48 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr
89, poz. 414 ze zm.) stanowi podstawę prawną nakazania rozbiórki części bu-
dynku dobudowanej samowolnie poza zakresem pozwolenia na budowę.

Przewodniczący SSN Jerzy Kwaśniewski (sprawozdawca), Sędziowie SN: Andrzej
Wasilewski, Andrzej Wróbel.

Sąd Najwyższy, po rozpoznaniu w dniu 6 kwietnia 2000 r. sprawy ze skargi
Teresy P. na decyzję Wojewody P. [...] w przedmiocie nakazania rozbiórki obiektu
budowlanego, na skutek rewizji nadzwyczajnej Rzecznika Praw Obywatelskich [...]
od wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego-Ośrodka Zamiejscowego w Pozna-
niu z dnia 14 października 1999 r. [...]

o d d a l i ł rewizję nadzwyczajną.

U z a s a d n i e n i e


Zaskarżonym rewizją nadzwyczajną wyrokiem z dnia 14 października 1999 r.
Naczelny Sąd Administracyjny-Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu oddalił skargę Te-
resy P. na decyzję Wojewody P. z dnia 24 września 1998 r. utrzymującą w mocy wy-
daną w pierwszej instancji decyzję Kierownika Urzędu Rejonowego w P. z dnia 2
lipca 1998 r., nakazującą Teresie P. rozbiórkę dobudowanego wykusza w formie tra-
pezu o wymiarach 1,30m x 2,27 m i wysokości 5,05 m z otworami okiennymi na każ-
dej ścianie i doprowadzenie w ten sposób do stanu zgodnego z określonym w tej
decyzji projektem technicznym i pozwoleniem na budowę budynku mieszkalnego na
działce [...] w S. przy ul. T. W wyroku tym zawarta jest ocena zgodności zaskarżonej
decyzji z przepisem art. 48 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. Nr 89,
poz. 414 ze zm.), ze względu na następujące ustalenia.

Pozwolenie na budowę budynku wydane zostało 30 grudnia 1994 r. na rzecz
Spółdzielni Mieszkaniowej Budowy Domów Jednorodzinnych ,,Ł.-Z.". Integralną jego
częścią był plan realizacyjny oraz załączniki rysunkowe i opisowe. Skarżąca w trybie
art. 40 Prawa budowlanego uzyskała uprawnienie wynikające z powyższego zezwo-
lenia na budowę, na jego warunkach. Wykusz stanowiący część budynku mieszkal-
nego został wybudowany bez pozwolenia na budowę, gdyż budynek skarżącej
(segment) oznaczony numerem 1 został zaprojektowany bez wykusza. Również za-
łączniki rysunkowe i opisowe nie dają jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, iż ściana
budynku skarżącej została zaprojektowana z uwzględnieniem tzw. ryzalitu (np. rysu-
nek nr 1, rysunek nr 14). W toku postępowania sądowego skarżąca powołała się na
rysunek nr 17 (rzut przyziemia), twierdząc, iż przewiduje on sporną budowę. Należy
jednak podzielić argumentację organu odwoławczego (pismo z 10 sierpnia 1999 r.).
Rysunek przedstawia bowiem rzut przyziemia dwóch wewnętrznych segmentów, na
co wskazują przerywane linie biegnące po obu stronach rysunku równolegle do ścian
poprzecznych segmentów. Ponieważ skarżąca zajmuje skrajny budynek (segment),
dlatego rzut przyziemia (rysunek nr 17) nie ma żadnego wpływu na rozstrzygnięcie.

Według oceny prawnej wyroku powyższa sytuacja stanowiła istotne odstąpie-
nie od warunków pozwolenia na budowę. Stąd też, jak słusznie wskazał organ od-
woławczy, zgodnie z przepisem art. 36a prawa budowlanego, jego realizacja byłaby
dopuszczalna dopiero po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Pods-
tawą odmiennej oceny zaskarżonej decyzji nie może być zatwierdzony projekt po-
działu obejmujący przedmiotową nieruchomość (decyzja z 12 lutego 1997 r.) oparty
na przepisach ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości (jednolity tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) Decyzja ta
pozostaje bowiem bez jakiegokolwiek wpływu na rozstrzygnięcie w przedmiocie roz-
biórki, której podstawą jest stosowny przepis prawa budowlanego. Nakazana roz-
biórka zdaniem NSA nie narusza konstytucyjnej zasady ochrony własności (art. 21
ust. 1 Konstytucji RP). Własność nie stanowi prawa, które dawałoby nieskończoną
władzę nad rzeczą (nieruchomością). Granice korzystania z własności wyznaczają
bowiem przepisy prawa, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze
przeznaczenie własności (art. 140 KC). Prawo własności ograniczają między innymi
przepisy prawa budowlanego, które zobowiązują organy administracyjne do podej-
mowania określonych ingerencji (art. 6 KPA).

Rzecznik Praw Obywatelskich w rewizji nadzwyczajnej zarzucił rażące naru-
szenie art. 48 Prawo budowlanego, art. 22 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 11 maja 1995 r.
o Naczelnym Sądzie Administracyjnym (Dz.U. Nr 74, poz. 368 ze zm.) oraz art. 77 §
1 KPA i na tych podstawach wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie
sprawy Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu-Ośrodkowi Zamiejscowemu w Poz-
naniu do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu rewizji nadzwyczajnej podniesiono co następuje:

Stanowisko strony, że sporny wykusz został zrealizowany zgodnie z pozwole-
niem na budowę, nie znajduje potwierdzenia w zgromadzonym materiale. Analiza akt
administracyjnych potwierdza bowiem stanowisko organów administracji, że doku-
mentacja techniczna, a zatem także pozwolenie na budowę, nie przewidywało w
ścianie szczytowej wykusza. Powstał on zatem w wyniku samowolnego odstąpienia
inwestora od warunków wydanego pozwolenia na budowę. Przyjmując zasadność w
tym zakresie podstawy faktycznej zaskarżonego wyroku rewizja nadzwyczajna za-
kwestionowała jego ocenę prawną. Według RPO należało odróżnić legalną budowę
budynku od samowoli polegającej na dodaniu wykusza. Czym innym jest samowolne
odstąpienie inwestora od warunków określonych w pozwoleniu na budowę, a czym
innym samowola budowlana w rozumieniu art. 48 Prawa budowlanego. W aktach
administracyjnych brak jest dokumentu świadczącego o spełnieniu przez inwestora
wymogu zawiadomienia organu administracji o zakończeniu budowy, zgodnie z art.
57 ust. 1 Prawa budowlanego. Nie jest więc jasne, czy wobec stwierdzenia od-
stępstwa od warunków pozwolenia na budowę, zważywszy na etap budowy, miał w
sprawie zastosowanie art. 50 ust. 1 pkt 3 oraz art. 51 lub art. 36 Prawa budowlanego,
czy też art. 66 tego Prawa. Innymi słowy, czy w momencie stwierdzenia odstępstwa
roboty budowlane trwały, czy zostały już zakończone. Naczelny Sąd Administracyjny
nie odniósł się do tej istotnej okoliczności sprawy. Jedno wszakże nie ulega wątpli-
wości, że sposobem na doprowadzenie zaistniałego stanu faktycznego do stanu
zgodnego z prawem, nie może być rozstrzygnięcie wydane na podstawie art. 48
prawa budowlanego. W niniejszej sprawie - stwierdza się kategorycznie w rewizji
nadzwyczajnej - przepis ten nie ma zastosowania. Nawiązując do wyroku Trybunału
Konstytucyjnego z dnia 12 stycznia 1999 r. (OTK 1999 r, Nr 1, poz. 2) RPO podkre-
ślił, że rozpatrywany przypadek nie należy ani do kategorii rozbudowy już istniejące-
go obiektu, ani nie jest samowolą budowlaną w rozumieniu art. 48 Prawa budowla-
nego. Zastosowanie tego restrykcyjnego przepisu w odniesieniu do stanu faktycz-
nego, nie objętego hipotezą normy prawnej, jest rażącym naruszeniem prawa. Poza
tym, nie wyjaśniono na jakim etapie znajdowała się budowa w chwili rozstrzygania
sprawy, a od tego - zdaniem RPO - zależała podstawa prawna rozstrzygnięcia. Jeżeli
bowiem, w chwili rozstrzygania przez organ administracji przedmiotowej sprawy bu-
dowa nie była ukończona, miały zastosowanie przepisy art. 50 i 51 Prawa budowla-
nego, jako środek doprowadzenia stanu faktycznego do stanu zgodnego z wydanym
pozwoleniem na budowę oraz przepisami prawa budowlanego, bądź w przypadku
istotnego odstępstwa - art. 36a Prawa budowlanego. Natomiast w przypadku zakoń-
czenia budowy, środkiem do doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem byłby art.
66 pkt 1 prawa budowlanego.


Sąd Najwyższy zważył, co następuje:


W dacie rozstrzygania sprawy przed organem administracyjnym pierwszej ins-
tancji sporny ,,wykusz" był już wybudowany, co zostało potwierdzone między innymi
w trakcie wymienionych w uzasadnieniu rewizji nadzwyczajnej, oględzin robót bu-
dowlanych dokonanych w dniu 4 czerwca 1998 r. przez upoważnionego pracownika
Urzędu Rejonowego w P. z udziałem przedstawiciela właściwego Urzędu Gminy oraz
zainteresowanych stron. Temu stanowi budowy odpowiadał wniosek właściciela nie-
ruchomości sąsiedniej inicjujący postępowanie w sprawie oraz decyzja organu pierw-
szej instancji nakazująca rozbiórkę wykusza. Wreszcie można zauważyć, że w toku
postępowania w sprawie (administracyjnego i sądowo - administracyjnego), skarżąca
nie zarzuciła przedwczesności postępowania z powołaniem się na jakąś formę braku
ukończenia budowy. Na podstawie uzasadnienia zarzutów rewizji nadzwyczajnej
dotyczących rzekomego niewyjaśnienia powyższej kwestii można wnosić, że rewi-
dujący uważa, że istotne byłoby wyjaśnienie nie tyle stanu faktycznego wybudowania
wykusza, co tego, czy inwestor dokonał zawiadomienia o zakończeniu budowy
obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 57 ust. 1 Prawa budowlanego. Takie
stanowisko rewizji nadzwyczajnej stanowi - jak się wydaje - konsekwencję prezen-
towanej przez wnoszącego rewizję nadzwyczajną, interpretacji wskazanych przepi-
sów Prawa budowlanego (art. 48, a także art. 36a, art. 50 i art. 51), a w związku z
tym uznanie tej interpretacji za wadliwą oznacza równocześnie nieskuteczność pod-
niesionego zarzutu co do niewyjaśnienia stanu zakończenia budowy (wskazane w
rewizji nadzwyczajnej przepisy art. 22 ust. 2 pkt 3 ustawy o Naczelnym Sądzie Ad-
ministracyjnym w związku z art. 77 § 1 KPA).

Dla zajęcia stanowiska co do podstawowego zarzutu rewizji nadzwyczajnej, w
zakresie wykładni i zastosowania art. 48 Prawa budowlanego, wystarczającą pods-
tawę faktyczną stanowią ustalenia przyjęte także przez rewidującego, że przedmio-
towy ,,wykusz" został urządzony samowolnie, bez uzyskania decyzji o zmianie po-
zwolenia na budowę w trybie art. 36a ust. 1 Prawa budowlanego.

Istota sprzecznych ze sobą interpretacji dotyczy zakresu art. 48 Prawa bu-
dowlanego. Przepis ten stanowi, że właściwy organ nakazuje w drodze decyzji roz-
biórkę obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowa-
nego bez wymaganego pozwolenia na budowę. Według zaskarżonego wyroku art.
48 Prawa budowanego obejmuje sytuację taką jaka występuje w rozpoznawanej
sprawie, to jest, że chociaż budowa budynku mieszkalnego miała podstawę upoważ-
niającą w pozwoleniu na budowę, to nie było takiej podstawy w odniesieniu do sa-
mowolnie urządzonego wykusza i w związku z tym ta samowolnie wybudowana
część budynku mieszkalnego podlegała nakazowi rozbiórki. W rewizji nadzwyczajnej
natomiast twierdzi się, że wystarczy, iż budowa domu mieszkalnego oparta jest o po-
zwolenie na budowę, ażeby uznać niedopuszczalność zastosowania określonego w
art. 48 nakazu rozbiórki do części tej budowy wybudowanej samowolnie.

Sąd Najwyższy podzielił stanowisko zaskarżonego wyroku uznając, że przed-
stawiona w rewizji nadzwyczajnej argumentacja na rzecz stanowiska przeciwnego
jest nieprzekonująca. Rewidujący bez wystarczającej ku temu podstawy zdaje się
traktować pozwolenie na budowę jako dokument bezwzględnie eliminujący możli-
wość zastosowania sankcji za samowolę budowlaną. Według tej interpretacji nawet
bardzo poważne naruszenie warunków pozwolenia na budowę polegające na wybu-
dowaniu obiektu budowlanego różniącego się w istotnych elementach od zatwier-
dzonego projektu budowlanego uniemożliwia zastosowanie sankcji rozbiórki. Tym-
czasem w sprawie chodziło o ów wykusz, który stanowił względnie samodzielną
część budynku mieszkalnego i to taką część, której w ogóle nie uwzględniał zatwier-
dzony projekt budowlany (pozwolenie na budowę). W tym kontekście faktycznym nie
powinna budzić zastrzeżeń ocena zaskarżonego wyroku, która zasadnie uwzględnia
tę względną samodzielność przedmiotowego wykuszu. Jeżeli został on wybudowany
ponad zakres pozwolenia na budowę, stanowiąc część budynku samowolnie dodaną
(i chociażby z tego powodu niejako zbędną), to sankcja rozbiórki ograniczona do tej
części jest odpowiednio proporcjonalna i ma wystarczające oparcie w art. 48 Prawa
budowlanego. Należy tu, nawiązując do zastrzeżeń podniesionych w rewizji nadzwy-
czajnej, podkreślić dwa aspekty. Po pierwsze, że chodzi o budowę i rozbiórkę części
obiektu budowlanego i po drugie, że wybudowanie tej części nastąpiło ,,bez wyma-
ganego pozwolenia na budowę". Są to wystarczające elementy stanu faktycznego
hipotezy normy wynikające z art. 48 Prawa budowlanego, przy czym drugi z nich wy-
nika najpierw stąd, że pozwolenie na budowę, którym dysponował skarżący nie upo-
ważniało do wybudowania ,,wykusza", a nadto skarżący nie uzyskał koniecznej do
tego zmiany pozwolenia na budowę (art. 36a ust. 1 Prawa budowlanego).

Z powołanego w rewizji nadzwyczajnej orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego
z dnia 12 stycznia 1999 r. wynika, że art. 48 Prawa budowlanego jest zgodny z art. 2,
art. 21 ust. 1, art. 32 ust. 1 i art. 64 ust. 1 i 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W
orzeczeniu tym - wbrew sugestii rewizji nadzwyczajnej - Sąd Najwyższy nie znajduje
oparcia dla stanowiska rewidującego. Trybunał Konstytucyjny - w uzasadnieniu po-
wyższego orzeczenia - stwierdził między innymi, że w art. 48 Prawa budowlanego
została wyrażona norma, której celem jest zapewnienie stanu zgodności z prawem -
podejmowania robót budowlanych (poza określonymi wyjątkami) jedynie na podsta-
wie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (albo po zgłoszeniu właściwemu
organowi). Podkreślono, że zwłaszcza z punktu widzenia ochrony praw osób trzecich
istotne znaczenie ma zagwarantowanie właściwej drogi proceduralnej, w ramach któ-
rej mogą one w pełni dochodzić swoich praw czy szukać ochrony dla swoich intere-
sów faktycznych. Pominięcie tej procedury stanowi zagrożenie dla ochrony praw i
wolności tych osób. Jest to istotny aspekt oceny zastosowania art. 48 Prawa budow-
lanego w rozpatrywanym w sprawie stanie faktycznym, w którym o ochronę przed
samowolą budowlaną skarżącej wystąpił właściciel nieruchomości sąsiedzkiej.

Sąd Najwyższy nie podzielił także twierdzeń rewizji nadzwyczajnej, jakoby
inne wskazane przepisy Prawa budowlanego umożliwiały podjęcie właściwych sank-
cji przeciwko przedmiotowej samowoli. Tak więc zastosowanie art. 36a ust. 1 prowa-
dziłoby do konsekwencji znacznie bardziej dotkliwych dla skarżącej, skoro - stosow-
nie do ustępu drugiego tego przepisu - w przypadku naruszenia obowiązku uzyska-
nia decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, ,,właściwy organ uchyla decyzję o po-
zwoleniu na budowę". Ten mechanizm ochrony przed samowolą budowlaną prowa-
dziłby za daleko, skoro już nie tylko część budynku (wykusz), ale cały budynek
mieszkalny traciłby podstawę wybudowania.
Z kolei art. 50 ust. 1 (i w konsekwencji art. 51) jest, po pierwsze, nieodpowied-
ni w rozpatrywanym przypadku, skoro podlega zastosowaniu ,,w przypadkach innych
niż określone w art. 48", a po drugie dotyczy on sytuacji prowadzenia robót budowla-
nych, które - wobec ich określonej wadliwości - podlegają wstrzymaniu. Tymczasem
w stanie faktycznym sprawy chodziło o sytuację części budynku, już wykonanej.
Wreszcie wskazany w rewizji nadzwyczajnej art. 66 pkt 1 Prawa budowlanego okre-
śla postępowanie w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpo-
wiednim stanie technicznym, a istota rozpatrywanej sprawy nie odnosiła się przecież
do poprawności technicznej przedmiotowego wykusza, ale tego, że został samowol-
nie wybudowany.

Z powyższych przyczyn Sąd Najwyższy, stwierdzając, że rewizja nadzwyczaj-
na nie miała usprawiedliwionych podstaw, orzekł jak w sentencji stosownie do art.
39312 KPC w związku z art. 10 ustawy z dnia 1 marca 1996 r. o zmianie Kodeksu
postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 543, poz. 189).
========================================