Wyrok z dnia 22 października 1998 r.
III RN 71/98

Wymienione w art. 26 ust. 1 pkt 1-2 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie
lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze
zm.) czynniki podwyższające lub obniżające wartość użytkową lokalu muszą
być uwzględnione jako przesłanki prawne różnicowania stawek czynszu regu-
lowanego za 1 m2 powierzchni użytkowej ustalanych w uchwale rady gminy.
Rada gminy poza czynnikami wymienionymi w art. 26 ust. 1 tej ustawy może
uwzględnić także inne, wpływające na wartość użytkową lokalu.


Przewodniczący: SSN Andrzej Wróbel, Sędziowie SN: Jerzy Kwaśniewski,
Andrzej Wasilewski (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy, z udziałem prokuratora Prokuratury Krajowej Włodzimierza
Skoniecznego, po rozpoznaniu w dniu 22 października 1998 r. sprawy ze skargi
Leszka S. na uchwałę Rady Miejskiej w M.M. z dnia 12 sierpnia 1997 r. [...] w przed-
miocie ustalenia czynników podwyższających i obniżających stawki bazowe czynszu
regulowanego, na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości [...] od wy-
roku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 lutego 1998 r. [...]


u c h y l i ł zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Naczelnemu Sądowi Admi-
nistracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania.

U z a s a d ni e n i e


Rada Miejska w M.M. podjęła w dniu 12 sierpnia 1997 r. uchwałę [...] w spra-
wie ustalenia czynszu regulowanego za najem lokali. Leszek S. zarzucił niezgodność
z prawem § 2 tej uchwały, dotyczącego ustalania czynników obniżających lub pod-
wyższających stawki bazowe czynszu regulowanego, wobec pominięcia w nim czyn-
ników określonych w art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i do-
datkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509 ze zm.), między innymi w odnie-
sieniu do położenia lokalu w budynku mieszkalnym (kondygnacji) i zwrócił się do
Rady Miejskiej w M.M. z wezwaniem o usunięcie tego naruszenia jego interesu
prawnego, czemu ta odmówiła uchwałą [...] z dnia 29 września 1997 r., a w tej sytua-
cji, działając w trybie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie
terytorialnym, wniósł on skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warsza-
wie. W odpowiedzi na skargę Rada Miejska w M.M. wniosła o jej oddalenie, podno-
sząc w szczególności, że w art. 26 ust. 2 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i do-
datkach mieszkaniowych wskazane zostały jedynie przykładowo te czynniki, które
mają wpływ na podwyższenie lub obniżenie wartości użytkowej lokali i dlatego należy
je brać pod uwagę przy różnicowaniu stawek czynszu regulowanego. Jednakże
zróżnicowanie stawek czynszu regulowanego przy uwzględnieniu czynników, o któ-
rych mowa w art. 26 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkanio-
wych, jest uzasadnione - w opinii Rady - jedynie wtedy, gdy ,,faktycznie występują w
danej gminie czynniki znaczące dla wartości użytkowej lokali mieszkalnych". Z tej też
przyczyny Rada Miejska w M.M. w celu zróżnicowania wartości użytkowej lokali
mieszkalnych na terenie miasta uwzględniła w swej uchwale tylko te czynniki, które
mają znaczący wpływ na tę wartość. Ponadto Rada Miejska zarzuciła, że skarżący
nie wskazał swego interesu prawnego, który został naruszony przedmiotową
uchwałą.

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 11 lutego 1998 r.
[...] powyższą skargę oddalił. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd stwierdził, że przepis
art. 26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych jedy-
nie przykładowo wskazuje czynniki wpływające na podwyższenie i obniżenie wartości
użytkowej lokalu, natomiast w praktyce rada ,,może przyjąć nieco inne niż wymie-
nione w tym przepisie czynniki (...) przy uwzględnieniu warunków lokalowych wystę-
pujących na jej terenie". W szczególności z powołanego przepisu nie wynikał obo-
wiązek Rady ,,obniżenia stawki bazowej za lokal położony na 4-tej kondygnacji".
Poza tym, w opinii Sądu, w zaskarżonej uchwale Rada Miejska uwzględniła więk-
szość czynników wymienionych w art. 26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i
dodatkach mieszkaniowych, które wpływać mają na zróżnicowanie wartości użytko-
wej lokali.

Minister Sprawiedliwości pismem z dnia 4 czerwca 1998 r. [...] wniósł rewizję
nadzwyczajną od powyższego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w War-
szawie, zarzucając rażące naruszenie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o
Naczelnym Sądzie Administracyjnym (Dz. U. Nr 74, poz. 368 ze zm.) oraz art. 20 ust.
3 i art. 26 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych oraz na
podstawie art. 57 ust. 2 ustawy o NSA wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i
przekazanie sprawy Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do po-
nownego rozpoznania. W uzasadnieniu rewizji nadzwyczajnej podniesiono w szcze-
gólności, że stosownie do art. 20 ust. 3 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodat-
kach mieszkaniowych wysokość czynszu najmu powinna uwzględniać stan technicz-
ny i położenie domu, powierzchnię i wyposażenie lokalu mieszkalnego oraz inne
czynniki podwyższające lub obniżające jego wartość użytkową. Natomiast art. 26 tej
ustawy stanowi, że ustalając zróżnicowane stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użyt-
kowej lokalu rada gminy ma obowiązek uwzględniać czynniki mające wpływ na jego
wartość użytkową. Do czynników tych zalicza się w szczególności położenie budynku
(centrum, peryferie, zabudowa zwarta lub wolno stojąca), położenie lokalu w budynku
(kondygnacja, stopień nasłonecznienia), wyposażenie budynku i lokali w urządzenia
techniczne i instalacje oraz ich stan, wreszcie ogólny stan techniczny budynku. Po-
minięcie niektórych z tych czynników prowadzi więc do uogólnienia stawek czynszu
dla lokali, które posiadają różną wartość użytkową, a to narusza interes prawny na-
jemców tych lokali i uniemożliwia osiągnięcie celu, któremu służyć ma art. 26 wymie-
nionej ustawy. Tym bardziej, że możliwość uwzględnienia przez radę gminy przy
ustalaniu wysokości stawek czynszu regulowanego za lokale także innych czynni-
ków, nie wymienionych w art. 26 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych, nie upoważnia jej do pominięcia tych czynników, które w powoła-
nym przepisie zostały wymienione przez samego ustawodawcę.


Sąd Najwyższy zważył, co następuje:


Rewizja nadzwyczajna jest uzasadniona.

Stosownie do przepisów ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali miesz-
kalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509 ze zm. - powoływanej
nadal jako ustawa o najmie lokali mieszkalnych) wysokość czynszu powinna w każ-
dym wypadku uwzględniać stan techniczny i położenie domu, powierzchnię i wypo-
sażenie lokalu oraz inne czynniki podwyższające lub obniżające jego wartość użyt-
kową (art. 20 ust. 3), przy czym w zasadzie (o ile strony w drodze umowy nie posta-
nowią inaczej - art. 20 ust. 4) czynsz obejmuje także: podatek od nieruchomości,
koszt administrowania, koszty konserwacji i utrzymania technicznego budynku,
koszty utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń wspólnego użytkowania, w
tym opłaty za energię elektryczną, energię cieplną, gaz, wodę, za odbiór nieczystości
stałych i płynnych, windę, antenę zbiorczą oraz domofon (art. 21 ust. 1, niezależnie
od opłat, o których mowa w art. 21 ust. 2).
Równocześnie w ustawie o najmie lokali mieszkalnych określone zostały za-
sady i tryb ustalania tzw. czynszu regulowanego (art. 20 ust. 2 zdanie pierwsze
ustawy o najmie lokali mieszkalnych), wedle których: po pierwsze - maksymalny
czynsz regulowany nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtwo-
rzeniowej lokalu (art. 25 ust. 2 ustawy o najmie lokali mieszkalnych); po drugie -
wartość odtworzeniową lokalu wyznacza iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaź-
nika przeliczeniowego 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, którego
wysokość ustala co kwartał wojewoda w drodze zarządzenia (art. 25 ust. 3 i ust. 4
ustawy o najmie lokali mieszkalnych); po trzecie - zróżnicowane stawki czynszu za 1
m2 powierzchni użytkowej lokalu ustala rada gminy w drodze uchwały, uwzględniając
czynniki podwyższające lub obniżające wartość użytkową tego lokalu, a w szczegól-
ności: położenie budynku (centrum, peryferie, zabudowa zwarta lub wolno stojąca),
położenie lokalu w budynku (kondygnacja, stopień nasłonecznienia), wyposażenie
budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan, a także ogólny
stan techniczny budynku (art. 26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych); po
czwarte - stawki czynszu za 1m2 powierzchni użytkowej lokalu, z uwzględnieniem
czynników podwyższających lub obniżających jego wartość użytkową, mają charak-
ter cen sztywnych (art. 26 ust. 2 ustawy o najmie lokali mieszkalnych); i po piąte -
uchwała rady gminy w sprawie wysokości stawek czynszu regulowanego określa wy-
sokość stawek czynszu w okresie 12 miesięcy od dnia jej wejścia w życie (art. 26a
ustawy o najmie lokali mieszkalnych). Zasady powyższe mają charakter bezwzględ-
nie obowiązujący, a ich przestrzeganie przy ustalaniu stawek czynszu regulowanego
za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu przesądza o zgodności z prawem podejmowa-
nej w tym zakresie uchwały rady gminy (art. 26 ust. 1 ustawy o najmie lokali miesz-
kalnych w związku z art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie te-
rytorialnym - jednolity tekst: Dz. U. z 1996 r. Nr 13, poz. 74 ze zm.). W kontekście
rozpoznawanej sprawy należy zwrócić uwagę na to, że przepisem art. 26 ust. 1
ustawy o najmie lokali mieszkalnych nie tylko wprowadzona została zasada naka-
zująca różnicowanie stawek czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu przy
uwzględnieniu czynników mających wpływ na zróżnicowanie jego wartości użytkowej,
lecz także wskazane zostały te spośród takich czynników, które sam ustawodawca
uznał za prawnie relewantne w celu wprowadzania tego rodzaju zróżnicowań stawek
czynszu. Oznacza to, że czynniki wskazane wprost w art. 26 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o
najmie lokali mieszkalnych należy traktować jako obowiązujące w tym znaczeniu, że
w każdym wypadku muszą być one uwzględnione jako przesłanki prawne różnico-
wania stawek czynszu regulowanego za 1 m2 powierzchni użytkowej, które ustalane
są w uchwale rady gminy. Równocześnie wyliczenie tego rodzaju czynników w art.
26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych nie ma charakteru wyliczenia zam-
kniętego, nie wyklucza więc możliwości i potrzeby uwzględnienia przez radę gminy -
stosownie do okoliczności miejsca i czasu - ewentualnie także innych czynników
mających znaczenie dla podwyższenia lub obniżenia wartości użytkowej lokalu. Do-
piero w nawiązaniu do stawek czynszu zróżnicowanych w ten sposób w uchwale
rady gminy, możliwe jest w każdym konkretnym wypadku, stosownie do walorów da-
nego lokalu mieszkalnego, określenie prawidłowej stawki czynszu należnego za 1 m2
powierzchni użytkowej tego lokalu, co ma bezpośrednie znaczenie dla sytuacji praw-
nej najemcy tego lokalu. Wynika stąd, że w rozpoznawanej sprawie zaskarżona
uchwała rady gminy w rażący sposób naruszyła wynikające z art. 20 ust. 3 oraz art.
26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych zasady ustalania stawek czynszu re-
gulowanego, skoro zróżnicowała ona stawki czynszu regulowanego z pominięciem
niektórych spośród tych czynników mających wpływ na wartość powierzchni użytko-
wej lokalu czynników, które zostały wskazane wprost w ustawie.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd Najwyższy na podstawie art. 236 ust. 2
Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz.
483) oraz art. 39313 § 1 KPC w związku art. 10 ustawy z dnia 1 marca 1996 r. o zmia-
nie Kodeksu postępowania cywilnego, rozporządzeń Prezydenta Rzeczypospolitej -
Prawo upadłościowe i Prawo o postępowaniu układowym, Kodeksu postępowania
administracyjnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz niektó-
rych innych ustaw (Dz. U. Nr 43, poz. 189) orzekł, jak w sentencji.
========================================