Notowania

kodeks cywilny
30.01.2015 14:35

Sprzedaż przedmiotu najmu - jakie skutki dla wynajmującego?

W stosunku do nabywcy rzeczy najętej najemca może kierować roszczenie o obniżenie czynszu.

Podziel się
Dodaj komentarz
(rutlo/CC/Flickr)

Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Zgodnie z § 2 tego przepisu, uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli najem zawarto na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

W pierwszej kolejności należy ustalić, że termin _ zbycie _ w rozumieniu komentowanego przepisu oznacza przeniesienie tytułu prawnego do wynajmowanej rzeczy w drodze czynności prawnej, nie zaś w drodze np. spadkobrania czy wygaśnięcia praw do rzeczy na innej podstawie. W praktyce przyjmuje się również, że zbycie w rozumieniu tego przepisu może też polegać na ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego, np. użytkowania lub użytkowania wieczystego. Wskutek tego osoba, na rzecz której takie prawo ustanowiono, będzie w stanie samodzielnie realizować prawa i obowiązki wynajmującego.

Zasadniczym skutkiem zbycia rzeczy najętej jest przejście na nabywcę rzeczy ogółu praw i obowiązków z tytułu wynajmowania tej rzeczy osobie trzeciej. Dla przykładu, w stosunku do nabywcy rzeczy najętej najemca może kierować roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wady przedmiotu najmu istniejącej jeszcze przed zbyciem rzeczy, lub roszczenie z tytułu rozliczenia ulepszeń rzeczy najętej, których dokonano jeszcze przed zbyciem. Nadto_ _nabywca/wynajmujący będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu w trybie art. 667 § 2 K.c. z powodu niewłaściwego używania rzeczy przez najemcę.

Jednakże przejęcie przez nabywcę praw i obowiązków z tytułu umowy najmu nie będzie odnosiło się do _ _np. roszczeń stron o charakterze odszkodowawczym, czy związanych z przeprowadzonymi naprawami, jeżeli roszczenia te stały się wymagalne dopiero po dokonaniu zbycia przedmiotu najmu.

Dokonanie zbycia przedmiotu najmu skutkuje także tym, że nabywca rzeczy oddanej w najem zyskuje prawo do wypowiedzenia najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to przysługuje nabywcy oczywiście dodatkowo, niezależnie od prawa do wypowiedzenia umowy w przypadkach określonych w zawartej i wiążącej strony umowie najmu, a nawet w przypadku umów najmu na czas oznaczony, których postanowienia całkowicie wykluczają prawo wynajmującego do przedterminowego zakończenia umowy.

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu nie powstanie jednak w sytuacji, gdy umowę najmu zawarto na czas oznaczony, a zarazem sporządzono ją w formie pisemnej, opatrzono datą pewną, a sam przedmiot najmu został już najemcy wydany. W przypadku najmu nieruchomości, prawo do wypowiedzenia nie powstanie również w sytuacji, gdy okoliczność zawarcia umowy najmu zostanie wcześniej ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotu najmu. Zgodnie bowiem z art. 17 w zw. z art. 16 ust. 2 pkt 1) ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 r., poz. 707 z późn. zm.), ujawnione w księdze wieczystej prawo najmu _ zyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia _.

W przypadku, gdy nabywca rzeczy najętej skorzysta z prawa do wypowiedzenia umowy najmu w wyżej opisanym trybie, najemcy przysługuje względem zbywcy rzeczy roszczenie o naprawienie szkody (art. 679 § 1 K.c.). Dopuszczalne jest także prawo najemcy do dochodzenia od zbywcy rzeczy zwrotu nadpłat czynszu uiszczonych jeszcze przed dokonaniem zbycia przedmiotu najmu.

Pewne modyfikacje następują w przypadkach, gdy do zbycia rzeczy obciążonej umową najmu dochodzi w trybie postępowania egzekucyjnego, lub w trybie ustawy z 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (j.t. - Dz. U. z 2012 r., poz. 1112 z późn. zm.). Sprzedaż ruchomości w postępowaniu egzekucyjnym lub sprzedaż ruchomości stanowiącej składnik masy upadłościowej w toku postępowania upadłościowego skutkować będzie wygaśnięciem umowy najmu. Z kolei przysądzenie w postępowaniu egzekucyjnym prawa własności nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu skutkować będzie wstąpieniem nabywcy w prawa i obowiązki poprzedniego wynajmującego na zasadach jak w Kodeksie cywilnym. Jest jednak zastrzeżenie dotyczące sytuacji, gdy umowa najmu nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, wtedy nabywca może wypowiedzieć ją, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby
umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Taka sama reguła znajduje zastosowanie w przypadku sprzedaży przez syndyka w toku postępowania upadłościowego nieruchomości należącej do upadłego wynajmującego.

Czytaj więcej w Money.pl
Będzie pozew zbiorowy frankowiczów? Swoboda kształtowania przez bank sytuacji finansowej konsumentów stanowi zakłócenie równowagi stron i uniemożliwia sprawdzenie zasadności decyzji banku.
Dłużnik ukrywa majątek? Jest na to sposób Nakaz zapłaty ma znaczenie, gdy istnieje obawa, że dłużnik będzie dążył do ukrycia majątku, w czasie gdy postępowanie sądowe uniemożliwi skuteczną egzekucję.
Jedna hipoteka na kilku nieruchomościach? Istnieją sytuacje uzasadniające przyznanie zwiększonego zakresu uprawnień wierzycielowi, co pozwala na obciążenie kilku nieruchomości dłużnika hipoteką przymusową.

Autor jest aplikantem radcowskim w Kancelarii Malinowski, Płachta i Wspólnicy Radcowie Prawni i Adwokaci sp. p.

Tagi: kodeks cywilny, najemca, wiadomości, wiadmomości, kraj, porady, gospodarka, porady prawne, prawo, wiadmości, najważniejsze, czołówki, prawo cywilne
Źródło:
MPIW
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz