Hipoteka przymusowa na kilku nieruchomościach dłużnika

Co do zasady niedopuszczalne jest obciążenie jedną hipoteką przymusową kilku nieruchomości dłużnika. Po pierwsze, wynika to wprost z treści art. 1111 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zm.). Po drugie, taki wniosek można pośrednio wyprowadzić z treści zasady szczegółowości hipoteki (art. 65 u.k.w.i h.), która przed dokonaniem wpisu wymaga od wnioskodawcy zindywidualizowania obciążanej nieruchomości.

Zdarzają się jednak sytuacje w których majątek dłużnika, mimo iż w jego skład wchodzi kilka nieruchomości, nie stanowi dostatecznego zabezpieczenia roszczeń wierzyciela. Żadna z nich samodzielnie nie stanowi bowiem ekwiwalentu dla zabezpieczanej wierzytelności. W takiej sytuacji wartym rozważenia jest obciążenie nieruchomości dłużnika hipoteką przymusową łączną lub zastosowanie tzw. repartycji zabezpieczenia i obciążenie hipoteką przymusową kilku nieruchomości wierzyciela oddzielnie, lecz w taki sposób aby łączna wartość zabezpieczenia nie przekraczała całkowitej wartości wierzytelności.

Rozważając możliwość ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego na kilku nieruchomościach dłużnika należy pamiętać, iż co prawda zgodnie z treścią art. 109 ust. 1 u.k.w.i h. wierzyciel może na podstawie tytułu wykonawczego uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa). Nie ma on jednak uprawnień do wielokrotności zabezpieczenia tej samej wierzytelności. Ustawodawca pozostawia natomiast wierzycielowi swobodę wyboru, którą lub które ze wszystkich nieruchomości należących do dłużnika obciążyć hipoteką przymusową na zabezpieczenie stwierdzone w tytule wykonawczym lub innym dokumencie mogącym stanowić podstawę wpisu.

Trafnie omawiane zagadnienie wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z 25 stycznia 2012 r. V CSK 47/11 wskazując, iż art. 109 u.k.w.i h. określa tylko przedmiot obciążenia i oznacza, że żadna z nieruchomości dłużnika nie jest wolna od wpisu hipoteki, nie uprawnia natomiast do wielokrotności zabezpieczenia tej samej wierzytelności. Tym samym nie stanowi wyjątku od zasady szczegółowości hipoteki. Jak zauważa Sąd Najwyższy hipoteka zależy od wierzytelności którą zabezpiecza.

Odwołując się zatem do zasad określonych w art. 65 ust. 1 i nast. u.k.w.i h. dotyczących zakresu zabezpieczenia hipotecznego ustalimy, że obejmuje on jedynie wierzytelność pieniężną wyrażoną w oznaczonej sumie, roszczenie o nieprzedawnione odsetki oraz przyznane koszty postępowania. Za niedopuszczalne należy zatem uznać objęcie zakresem przymusowego zabezpieczenia tej samej wierzytelności (w pełnej kwocie) za pomocą kilku odrębnych hipotek na poszczególnych nieruchomościach dłużnika.

W przywołanym orzeczeniu Sąd Najwyższy puentuje jednak, iż takiej możliwości nie można całkowicie wyłączyć, jeżeli zakres zabezpieczenia hipotecznego nie przekroczy pułapu określonego w art. 68 i 69 u.k.w.i h. (tj. tak aby suma zabezpieczenia nie była wyższa od sumy wierzytelności). Zatem, gdy dłużnik jest właścicielem kilku nieruchomości, wierzyciel uprawniony jest do skutecznego zabezpieczenia hipotecznego na nich swojej wierzytelności w granicach określonych w art. 68, 69 i 109 u.k.w.i h. _ (zbliżone stanowisko już wcześniej wyraził Sąd Najwyższy w orzeczeniu 11 lutego 2005 r. III CK 203/04 oraz Sąd Apelacyjny w Łodzi w orzeczeniu z 21 maja 2009 I ACz 425/09). _

Powyższe, stanowisko Sądu Najwyższego znajduje swoje odzwierciedlenie w utrwalonym poglądzie doktryny, gdzie powszechnie aprobowana jest praktyka zabezpieczania określonej wierzytelności w drodze tzw. repartycji, polegającej na obciążaniu odrębnymi hipotekami wielu nieruchomości dłużnika, tak jednak aby suma zabezpieczenia nie przewyższała sumy wierzytelności. Wierzyciel może zatem żądać wpisu hipotek przymusowych w celu zabezpieczenia przysługującej mu wierzytelności na różnych nieruchomościach dłużnika, jeżeli dokona_ rozdziału _ przysługującej mu wierzytelności i wskazania wysokości obciążenia każdej z nieruchomości osobno.

Obrazowo można wskazać, iż wierzyciel któremu przysługuje wierzytelność stwierdzona tytułem wykonawczym na kwotę 150 tys. zł, składa wniosek o wpis trzech hipotek przymusowych, każdej na innej nieruchomości dłużnika, w celu zabezpieczenia tej wierzytelności do kwoty 50 tys. zł każda.

Zatem wierzyciel dążąc do właściwego zabezpieczenia przysługujących mu wierzytelności
w drodze obciążenia kilku nieruchomości dłużnika hipoteką przymusową powinien wskazać we wniosku, w jakiej części wierzytelność ma być zabezpieczona na poszczególnych nieruchomościach. Kwestię samego podziału wierzytelności ustawodawca pozostawiono do uznania wierzyciela (art. 1111 ust. 2 u.k.w.i h.), który nie jest przy tym związany np. wartością poszczególnych nieruchomości.

Jak już wskazano powyżej generalna zasada obowiązującą przy obciążaniu nieruchomości w drodze ustanowienia hipoteki przymusowej wyraża się stwierdzeniem _ jedna hipoteka przymusowa - jedna nieruchomość _. Taki kształt regulacji odbiera jednak wierzycielowi możliwość obciążenia hipoteką przymusową kilku nieruchomości należących do dłużnika. W założeniu ma to zapobiec pokrzywdzeniu dłużnika w drodze tzw. nadzabezpieczenia (poprzez m.in. wyczerpanie jego zdolności kredytowej).

Z drugiej jednak strony nie sposób jednoznacznie zaprzeczyć, iż istnieją sytuacje uzasadniające przyznanie takiego, zwiększonego zakresu uprawnień wierzycielowi. Celem uzyskania kompromisu między dwoma powyżej wskazanymi stanowiskami ustawodawca wprowadził regulację art. 1111 ust. 1 u.k.w.i h. Tym sposobem umożliwiając ustanowienie hipoteki przymusowej łącznej tylko w wypadkach, w których ustawa wyraźnie na to pozwala, chyba że nieruchomości te są już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych. Z punktu widzenia praktyki szczególnie istotne wydają się dwa wyjątki omówione poniżej.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/129/m287873.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/egzekucja;komornicza;rolnika;mozna;przejac;zwierzeta;hodowlane,102,0,1584486.html) *Wierzyciel może zabrać stado i je uśmiercić * W przypadku egzekucji ze zwierząt dopuszczalne jest uśmiercenie stada i sprzedaż tusz.
Pierwszy z nich dotyczy sytuacji, w której określone nieruchomości są już obciążone hipoteką łączną. Dla wierzyciela nie jest przy tym istotne czy będzie to inna hipoteka przymusowa, czy też hipoteka umowna. Na uprawnienia wierzyciela nie wpływa również fakt, czy hipoteka łączna, która już obciąża nieruchomość dłużnika przysługuje jemu samemu czy też innej osobie. Istotnym jest natomiast aby wniosek o ustanowienie hipoteki łącznej przymusowej dotyczył dokładnie tych nieruchomości, które są już przedmiotem łącznego obciążenia hipotecznego. Warto przy tym wskazać, iż odnośnie ram czasowych decydujących o uznaniu nieruchomości za obciążoną hipoteką łączną wypowiedział się Sąd Najwyższy podejmując uchwałę składu siedmiu sędziów z 16 grudnia 2009 r., III CZP 80/2009 w której przyjął, iż chwilą decydującą o tym czy nieruchomość jest obciążona hipoteką łączną, jest stan księgi wieczystej w czasie złożenia wniosku przez wierzyciela o ujawnienie zabezpieczenia przymusowego.

Jak wskazuje się w piśmiennictwie, uzasadnienie dla wprowadzenia omawianego wyjątku stanowi fakt, iż osoba której przysługuje ustanowiona już hipoteka łączna, może żądać zaspokojenia z każdej z obciążonych nieruchomości (art. 76 ust. 2 zd. 1 u.k.w.i h.). Co za tym idzie wierzyciel, który dopiero dąży do uzyskania zabezpieczenia nie jest w stanie przewidzieć, która nieruchomość będzie rzeczywiście przedmiotem przyszłej egzekucji. W tej sytuacji zostaje on pozbawiony możliwości racjonalnej oceny co do skuteczności ustanowionego przez siebie zabezpieczenia na tylko jednej z nieruchomości dłużnika. Jedyną z jego punktu widzenia skuteczną formą zabezpieczenia będzie zatem ustanowienie hipoteki przymusowej łącznej na już obciążonych nieruchomościach.

Drugi wyjątek odnosi się natomiast do nieruchomości stanowiących własność dłużników solidarnych i stanowi konsekwencję konstrukcji solidarności biernej przewidzianej w przepisie art. 366 § 1 k.c. Jeżeli bowiem wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia pieniężnego od wszystkich lub niektórych dłużników solidarnych to uzasadnionym jest pozostawienie mu również swobody wyboru co do uzyskania hipoteki łącznej przymusowej na nieruchomościach tych dłużników. Powszechnie akceptowanym jest stanowisko wedle którego omawiany wyjątek dotyczy zarówno przypadków, w których dłużnicy solidarni są samodzielnie właścicielami odrębnych nieruchomości, jak i sytuacji, gdy nieruchomości te należą do nich w sposób łączny lub w częściach ułamkowych.

Podsumowując powyższe rozważania należy wskazać, iż wierzyciel, który zamierza uzyskać zabezpieczenie przysługującej mu wierzytelności hipoteką przymusową na dwóch lub więcej nieruchomościach dłużnika, nie jest całkowicie pozbawiony instrumentów prawnych, które mu to umożliwią. Może on bowiem żądać ustanowienia hipoteki przymusowej łącznej na nieruchomościach dłużnika, a jeżeli nie są spełnione przesłanki określone w art. 1111 ust. 1 u.k.w.i h., może rozdzielić zabezpieczone wierzytelności między poszczególne nieruchomości, czyli zastosować tzw. repartycję zabezpieczenia.

Jak wskazuje praktyka obie te instytucje są potrzebne i mogą z powodzeniem funkcjonować obok siebie. Obie są też chętnie wykorzystywane przez wierzycieli. Nasuwa się zatem refleksja, iż pożądanym byłoby uregulowanie i tak już funkcjonującej w praktyce i powszechnie akceptowanej instytucji repartycji zabezpieczenia, w samej treści właściwej dla niej ustawy o księgach wieczystych i hipotece, co pozwoliłoby na jej dalsze upowszechnienie, a także unikniecie rozbieżności w ocenach sądów, których w braku jednoznacznej regulacji nigdy nie można przecież wykluczyć.

Autor jest radcą prawnym współpracującym z Kancelarią Radców Prawnych K&L Legal Granat i Wspólnicy Sp.k. we Wrocławiu