Notowania

hipoteka
27.07.2012 06:17

Prawo pierwokupu naruszone. Przysługuje odszkodowanie?

Jeżeli umowa gwarantująca pierwokup nie zawiera terminu - prawo pierwokupu nieruchomości można wykonać w okresie miesiąca od zawiadomienia o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży.

Podziel się
Dodaj komentarz
(Money.pl/ Maciej Miskiewicz)

Sposób realizacji prawa pierwokupu wynika z czysto zobowiązaniowego charakteru stosunku prawnego łączącego podmiot rozporządzający tytułem prawnym do rzeczy z podmiotem uprawnionym do pierwszeństwa jej kupna. Przepisy ustawowe nie chronią jednak całkowicie przed znacznym utrudnieniem, a niekiedy uniemożliwieniem realizacji uprawnień wynikających z ustanowionego prawa pierwokupu. W takich przypadkach, o ile przepisy szczegółowe nie stanowią inaczej, Kodeks cywilny oraz ustawa o księgach wieczystych i hipotece gwarantują uprawnionemu z tytułu prawa pierwokupu szereg roszczeń o charakterze głównie odszkodowawczym.

Istotą pierwokupu jest prawo pierwszeństwa do nabycia określonej rzeczy przez uprawnioną stronę w sytuacji, gdyby strona zobowiązana sprzedała rzecz osobie trzeciej (art. 596 K.c.). Realizacji powyższego służy obowiązek sprzedania rzeczy obciążonej prawem pierwokupu _ tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona _ (art. 597 § 1 K.c.). W praktyce wymieniony wyżej warunek powinien sprowadzać się do zawarcia w umowie zobowiązującej do przeniesienia prawa własności rzeczy klauzuli, zgodnie z którą strony zawrą umowę przenoszącą prawo do rzeczy dopiero w momencie, gdy podmiot uprawniony z tytułu pierwokupu skutecznie i w określonym terminie złoży oświadczenie o rezygnacji z wykonania prawa pierwokupu, bądź nie złoży w tym terminie jakiegokolwiek oświadczenia.

Jeżeli zarówno umowa będąca źródłem powstania prawa pierwokupu, jak i przepisy prawa milczą w zakresie terminu - prawo pierwokupu nieruchomości można wykonać w okresie miesiąca, zaś co do innych rzeczy - w okresie tygodnia od daty otrzymania zawiadomienia o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży (por. art. 598 § 2 K.c.).

Uprawniony z tytułu prawa pierwokupu realizuje swoje uprawnienie przez złożenie stosownego oświadczenia podmiotowi zobowiązanemu (czyli temu, który zawarł z osobą trzecią warunkową umowę sprzedaży rzeczy). Sam fakt skutecznego złożenia oświadczenia prowadzi co do zasady do zawarcia umowy rozporządzającej prawem do rzeczy pomiędzy podmiotem uprawnionym a zobowiązanym z tytułu pierwokupu.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/212/m129492.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/odszkodowanie;za;wady;fizyczne;nieruchomosci;wspolnej,145,0,1081233.html) *Odszkodowanie za wady fizyczne nieruchomości wspólnej * Wspólnota mieszkaniowa może pozwać dewelopera, ale pod warunkiem, że zostaną scedowane na nią roszczenia właścicieli poszczególnych lokali. Opisany podstawowy mechanizm funkcjonowania pierwokupu w obrocie pokazuje, że podmiot zobowiązany do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży rzeczy obciążonej pierwokupem może podjąć szereg działań uniemożliwiających skuteczną realizację uprawnień z tytułu prawa pierwokupu. W takich przypadkach, uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu chronią normy art. 599 § 1 i § 2 K.c.

Artykuł 599 § 1 K.c. stanowi źródło odpowiedzialności odszkodowawczej podmiotu, który dąży do zbycia rzeczy z pominięciem obowiązków wynikających z prawa pierwokupu. Podmiot zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu ponosi odpowiedzialność za szkodę wynikającą z zawarcia z osobą trzecią bezwarunkowej umowy sprzedaży, z zaniechania zawiadomienia uprawnionego z tytułu pierwokupu o dokonanej sprzedaży, lub wynikającą z poinformowania uprawnionego z tytułu pierwokupu o niezgodnych z rzeczywistością postanowieniach umowy sprzedaży. Każda z wymienionych wyżej przesłanek ustawowych stanowi samodzielne źródło odpowiedzialności odszkodawczej, każdorazowo musi ona jednak zachodzić w zbiegu z przesłanką zaistnienia szkody po stronie uprawnionego z tytułu pierwokupu.

Zawarcie bezwarunkowej umowy sprzedaży (tj. pierwszą przesłankę odpowiedzialności odszkodowawczej) należy rozumieć jako zawarcie z osobą trzecią umowy sprzedaży, która nie uzależnia skuteczności zbycia rzeczy od zawiadomienia uprawnionego z tytułu pierwokupu lub od złożenia przez niego w określonym terminie oświadczenia w przedmiocie realizacji swoich uprawnień. Taka konstrukcja umowna skutkuje przeniesieniem tytułu prawnego do rzeczy na nabywcę, a jednocześnie uniemożliwia uprawnionemu z tytułu pierwokupu realizację przysługujących mu praw (prawo pierwokupu realizuje się co do zasady przez odpowiednie oświadczenie kierowane do zbywcy, a nie nabywcy rzeczy).

Druga przesłanka odpowiedzialności, tj. zaniechanie dokonania zawiadomienia uprawnionego o zawarciu umowy sprzedaży może również być rozumiana jako zawinione opóźnienie (zwłoka) zobowiązanego w zawiadomieniu o zawartej umowie sprzedaży.

Trzecia przesłanka stanowi źródło odpowiedzialności w przypadku, gdy zobowiązany z tytułu pierwokupu nie powiadomił uprawnionego o istotnych postanowieniach umowy zawartej z osobą trzecią. Do tak rozumianych postanowień umownych należy z pewnością zaliczyć cenę nabycia, przedmiot umowy (precyzyjne określenie składnika majątkowego), ale i inne postanowienia umowne, które mogą być istotne dla kontrahentów z uwagi na charakter przedmiotu umowy sprzedaży. Zwłaszcza w przypadku podania nieprawdziwych informacji o cenie nabycia należy zauważyć, że odpowiedzialność odszkodowawcza może powstać zarówno w sytuacji zawyżenia kwoty transakcji (co może zniechęcić uprawnionego z tytułu pierwokupu do nabycia rzeczy na wygórowanych warunkach), jak i w przypadku jej zaniżenia (błędne przeświadczenie uprawnionego z tytułu pierwokupu może prowadzić do złożenia przez niego oświadczenia o wykonaniu pierwokupu, co skutkować będzie automatycznym zawarciem umowy sprzedaży na warunkach wynikających ze sporządzonej umowy warunkowej,
nie zaś na warunkach podanych w zawiadomieniu - por. art. 600 § 1 K.c.).

Raz jeszcze należy podkreślić, że każda z powyższych przesłanek rodzi odpowiedzialność jedynie w przypadku zaistnienia szkody. W rozpatrywanych przypadkach szkoda powinna być rozumiana jako uszczerbek poniesiony przez uprawnionego z tytułu pierwokupu, w związku z tym że nie uzyskał on możliwości nabycia rzeczy obciążonej pierwokupem, a więc np. wydatki poniesione w związku z czynnościami prowadzącymi do ustanowienia prawa pierwokupu (koszty czynności notarialnej, na podstawie której zastrzeżono umowne prawo pierwokupu; opłaty sądowe związane z ujawnieniem roszczeń z tego tytułu w księdze wieczystej założonej i prowadzonej dla obciążonej nieruchomości itp.).

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/231/111847.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/jakie;wady;ma;prawo;chroniace;klientow;deweloperow,26,0,956954.html) *Wady prawa chroniącego kupujących dom * Rachunek powierniczy ma być ochroną praw nabywców lokali oraz domów jednorodzinnych. W rzeczywistości może być kosztownym obciążeniem.

Zgodnie z art. 363 §1 zdanie pierwsze K.c., n_ aprawienie szkody powinno nastąpić według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. _ Powyższe oznacza, że oprócz oczywistej formy roszczenia o zapłatę określonej sumy pieniężnej tytułem rekompensaty za poniesiony uszczerbek, uprawnionemu z tytułu pierwokupu co do zasady przysługuje alternatywa w postaci prawa żądania przywrócenia stanu, w którym tytuł prawny do rzeczy nie został przeniesiony na nabywcę, zaś uprawnionemu nadal przysługuje możliwość skorzystania z prawa pierwokupu.

Powyższe uprawnienie nie jest jednak możliwe do wyegzekwowania w każdym stanie faktycznym. W takich przypadkach art. 363 § 1 zdanie drugie K.c. precyzuje, że: _ gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu. _

Podmioty uprawnione z tytułu pierwokupu obciążającego nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta, mogą dysponować ciekawym środkiem ochrony praw, wynikającym z treści art. 16 i 17 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity - Dz. U.z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.). Zgodnie z art. 16 ust. 1 oraz ust. 2 pkt 1 tejże ustawy, w księdze wieczystej poza prawami rzeczowymi mogą być ujawniane również prawa osobiste i roszczenia, w tym między innymi prawo pierwokupu. Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 17 ustawy).

Powyższe przepisy, zdaniem części praktyków, oznaczają że skoro uprawnienie ujawnione w publicznym rejestrze powinno podlegać silniejszej ochronie prawnej, to osoba uprawniona z tytułu prawa pierwokupu powinna móc egzekwować swoje roszczenia nie tylko wobec zbywcy nieruchomości, ale także wobec nabywcy (może m.in. złożyć nabywcy skuteczne oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu).

Powyższe rozważania nie mają zastosowania do sytuacji, w których podmiotami uprawnionymi z tytułu prawa pierwokupu są z mocy ustawy Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, współwłaściciele albo dzierżawcy. W takich wypadkach sprzedaż bezwarunkowa jest z mocy samego prawa nieważna (art. 599 § 2 K.c.).

Czytaj więcej w Money.pl
Można stać się właścicielem nie płacąc czynszu Dzierżawca zarzucając płacenie czynszu i postępując z nieruchomością jak właściciel może po 30 latach zyskać do niej prawa.
Odszkodowanie za instalacje przechodzące przez działkę Właściciel nieruchomości nie może żądać usunięcia urządzeń, które założono legalnie, ale nie przekreśla to prawa do ubiegania się o odszkodowanie.
Korzystanie z cudzej nieruchomości. Jak się przed tym bronić Właściciel nieruchomości może domagać się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej, jeśli ktoś pozbawił go władztwa nad nieruchomością.

Autor jest aplikantem radcowskim w Kancelarii Malinowski, Płachta i Wspólnicy

Tagi: hipoteka, pierwokup, wiadomości, wiadmomości, kraj, porady, gospodarka, porady prawne, prawo, wiadmości, najważniejsze, czołówki, prawo cywilne
Źródło:
MPIW
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz