Notowania

umowa dzierżawy
20.10.2012 08:30

Jaką ochronę ma dzierżawca wobec właściciela

Nabywca nie może wypowiedzieć umowy dzierżawcy, jeśli ten zawarł ją na piśmie, a data zawarcia została urzędowo potwierdzona.

Podziel się
Dodaj komentarz
(iwona_kellie/CC/Flickr)

Stosunek dzierżawy został uregulowany w art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią tej regulacji przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Należy zauważyć, iż dzierżawa ma umożliwić dzierżawcy nie tylko korzystanie z jej przedmiotu, ale również pobieranie z niego pożytków.

Można zatem uznać, iż zawieranie takiego stosunku zobowiązaniowego podyktowane jest m.in. kwestiami ekonomicznymi związanymi z właściwościami danego przedmiotu umowy. Warto podkreślić, iż sam ustawodawca uznał, iż dzierżawcy należy się - z racji istoty tego stosunku - ochrona w przypadku, gdy korzyści jakie on czerpie z przedmiotowego gruntu lub prawa, z niezależnych od niego przyczyn ulegną znacznemu zmniejszeniu. Zgodnie bowiem z art. 700 Kc. jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.

Biorąc pod uwagę powyższe, za całkowicie uzasadnione należy uznać te instytucję prawa cywilnego, które w określonych sytuacjach mają chronić dzierżawcę przez zapewnienie trwałości takiego właśnie stosunku zobowiązaniowego. W związku z powyższym należy wskazać na dwie instytucję, które mają za zadanie zapobiegać lub łagodzić skutki zdarzeń powodujących możliwość zakończenia dzierżawy, a nie związanych z okolicznościami wskazanymi w umowie - takimi jak wygaśnięcie czasu trwania umowy bądź ziszczenie się zdarzeń uzasadniających wypowiedzenie bądź rozwiązanie umowy - lub z okolicznościami wskazanymi przez samego ustawodawcę. Instrumenty, o których mowa była powyżej zostały określone w art. 678 oraz w art. 679 Kc.

Przedmiotem dzierżawy mogą być nie tylko nieruchomości, ale również rzeczy oraz prawa. Każde z wymienionych powyżej może być przedmiotem obrotu gospodarczego. Zmiana właściciela w każdym tym przypadku jest możliwa, zgodnie bowiem z treścią art. 140 Kc. w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy oraz w tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Nie zachodzi zatem sytuacja, w której fakt wydzierżawiania nieruchomości (rzeczy lub prawa) w sposób automatyczny ogranicza prawo własności w taki sposób, iż uniemożliwiałoby rozporządzanie daną nieruchomością (rzeczą lub prawem). W związku z powyższym nie należy wykluczać, iż przedmiot takiej umowy - w trakcie jej trwania - zostanie zbyty.

Kiedy ochrona jest skutecznaUstawodawca, w kodeksie cywilnym, odnosi się do wyżej wymienionego zagadnienia w art. 678. Zgodnie z § 1 przywołanego przepisu w przypadku, gdy wydzierżawiający zbywa przedmiot dzierżawy, jego nabywca wstępuje w miejsce zbywcy czyli wydzierżawiającego, tym samym stając się stroną danej umowy. Istotne jest by doprecyzować pojęcie _ zbycia _. W prawie cywilnym zbycie może przyjąć wiele form, nieograniczających się jedynie do zawarcia umowy kupna/sprzedaży, czy też darowizny. Jednakże ochrona przewidziana w art. 678 § 1 Kc. odnosi się jedynie do następujących sytuacji:

  • przeniesienia własności rzeczy,
  • przeniesienia prawa użytkowania wieczystego,
  • ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, którego treść ogranicza zbywcy dalsze wykonywanie obowiązków wydzierżawiającego.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/230/m240870.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/zmiana;planu;miejscowego;za;co;mozna;dostac;odszkodowanie,153,0,1175193.html) *Gmina zmienia plan. Komu odszkodowanie? * Właściciel może zgłosić swoje roszczenia o odszkodowanie lub wykup nieruchomości w terminie 5 lat od dnia, od którego zmiany stały się obowiązujące. Jednak mimo przyznania określonego zakresu ochrony dzierżawcy, kodeks cywilny dopuszcza - co do zasady - możliwość wypowiedzenia takiej umowy, z zachowaniem terminów ustawowych, i to bez względu na to, czy zawarta umowa dzierżawy było umową na czas oznaczony czy też nieoznaczony, jak również czy dana umowa wskazuje termin wypowiedzenia czy też nie. Istotne jest zatem wskazanie, iż w przypadku, gdy umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną,
a rzecz została dzierżawcy wydana, to - zgodnie z art. 678 § 2 Kc. - wspomniane powyżej uprawnienie do wypowiedzenia umowy, nabywcy nie przysługuje.

Ustalając powyższe ustawodawca kierował się stanowiskiem, iż nabywca powinien liczyć się z istnieniem umowy dzierżawy albowiem o istnieniu takiego stosunku zobowiązaniowego świadczy fakt dzierżenia nieruchomości przez inną, niż zbywca, osobę. Jednak w celu zabezpieczenia nabywcy, Kodeks cywilny wskazał na dwie przesłanki przesądzające o możliwości skorzystania z opisywanej ochrony polegającej na braku możliwości wypowiedzenia umowy. Przede wszystkim istotne jest by umowa zawarta była w formie pisemnej i to z datą pewną. Termin _ daty pewnej _ został zdefiniowany w kodeksie cywilnym. Zgodnie z tym aktem prawnym o dacie pewnej mówi się:

  • gdy została ona urzędowo poświadczona,
  • gdy dokonanie danej czynności prawnej (w analizowanym przypadku chodzi o zawarcie umowy dzierżawy) zostało potwierdzone w jakimkolwiek dokumencie urzędowym, w takim przypadku datę uznaję się za _ pewną _ od dnia, na który datowany jest dany dokument,
  • gdy na dokumencie stwierdzającym dokonanie danej czynności (na umowie) organ państwowy zamieścił jakąkolwiek wzmiankę, w takim przypadku datę uznaję się za _ pewną _ od daty wzmianki,
  • od momentu śmierci jednej ze stron umowy dzierżawy.

Dla powstanie tego szczególnego skutku, jaki został opisany w art. 678 § 2 Kc. Nie jest istotne w jaki, z powyżej wymienionych, sposób data to została potwierdzona. Ważne jest by to _ potwierdzenie _ miało miejsce przed zbyciem przedmiotu dzierżawy. Ważne jest również by zaznaczyć, iż ustawodawca przewidział taki sam skutek, co dla umów zawartych w formie pisemnej z datą pewną, w przypadku, gdy w oparciu o art. 16 ustawy z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, umowa taka została ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Dzierżawca w gorszej sytuacjiTreść art. 678 § 1 Kc. doprowadza do powstania sytuacji, w której pozycja dzierżawcy (pod warunkiem, ze nie zachodzą okoliczności w skazane w § 2 tego przepisu) może się diametralnie pogorszyć. W konsekwencji, może być on zmuszony do wydania przedmiotu dzierżawy przed terminem lub bez zachowania warunków określonych w umowie dzierżawy, jaką zawarł ze zbywcą (wydzierżawiającym). W celu złagodzenia skutków wcześniejszego wypowiedzenia umowy, ustawodawca przewidział, iż dzierżawca może domagać się od zbywcy (wydzierżawiającego) naprawienia szkody, jaka powstała w związku z zaistnieniem powyżej opisanych okoliczności. Możliwość skorzystania z wymienionego wyżej uprawnienia przysługuje dzierżawcy jednak, jedynie wtedy, gdy niezwłocznie zawiadomi on zbywcę (wydzierżawiającego) o wcześniejszym wypowiedzeniu umowy dzierżawy przez nabywcę. Warto zaznaczyć, iż poprzez termin _ niezwłocznie _ nie należy rozumieć natychmiastowego zawiadomienia zbywcy.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/136/128904.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/korzystanie;z;cudzej;nieruchomosci;jak;sie;przed;tym;bronic,228,0,1080036.html) *Korzystanie z cudzej nieruchomości. Jak się przed tym bronić * Właściciel nieruchomości może domagać się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej, jeśli ktoś pozbawił go władztwa nad nieruchomością.

Zgodnie z powszechnie przyjętym stanowiskiem, aby wymieniony wyżej warunek został spełniony wystarczy, zawiadomienie zbywcy w czasie nie dłuższym niż dwa tygodnie. W przypadku dopełnienia ww. przesłanki, dzierżawca będzie uprawniony do żądania naprawienia szkody w granicach wskazanych w art. 361 § 1 Kc. Zgodnie z treścią tej regulacji dzierżawca może dochodzić zarówno rzeczywistej straty, którą poniósł jak również i utraconych korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby nie doszło do wcześniejszego wypowiedzenia umowy dzierżawy oraz wydania jej przedmiotu.

Możliwe jest zaistnienie sytuacji, w której dzierżawca opłacił czynsz, za cały okres trwania tego stosunku prawnego, z góry, wówczas w przypadku wcześniejszego wypowiedzenia umowy przez nabywcę, dzierżawca będzie uprawniony, na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, do żądania zwrotu tej części czynszu, która odpowiada niewykorzystanemu okresowi dzierżawy.

Należy zauważyć, iż regulacje wskazane w art. 678 oraz w art. 679 Kc. odnoszą się do najmu, jednakże kodeks cywilny przewiduje odpowiednie stosowanie przepisów odnoszących się do najmu również i do stosunku dzierżawy, o ile dane zagadnienia nie zostały uregulowane odmiennie właściwymi przepisami dotyczącymi dzierżawy.

Czytaj więcej w Money.pl
Można stać się właścicielem nie płacąc czynszu Dzierżawca zarzucając płacenie czynszu i postępując z nieruchomością jak właściciel może po 30 latach zyskać do niej prawa.
Odszkodowanie za wady fizyczne nieruchomości wspólnej Wspólnota mieszkaniowa może pozwać dewelopera, ale pod warunkiem, że zostaną scedowane na nią roszczenia właścicieli poszczególnych lokali.
Zobacz, kto odpowiada za brak kanalizacji Osoby, które wybudowały urządzenia wodociągowe i kanalizacyjne, mogą je przekazać odpłatnie gminie lub przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu.

Autor jest prawnikiem w kancelarii prawnej Piszcz, Norek i Wspólnicy

Tagi: umowa dzierżawy, dzierżawca, wiadomości, wiadmomości, kraj, porady, gospodarka, porady prawne, prawo, wiadmości, najważniejsze, czołówki, prawo cywilne
Źródło:
Kancelaria Piszcz i Wspólnicy
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz