Dzierżawa wygasa - co z poddzierżawą?

Warto przeanalizować sytuację, w której konieczna jest ocena skutków wygaśnięcia umowy dzierżawy na czas obowiązywania poddzierżawy.

Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej: K.c.), na umowę dzierżawy składa się zobowiązanie wydzierżawiającego do oddania dzierżawcy rzeczy do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony oraz zobowiązanie dzierżawcy do płacenia wydzierżawiającemu umówionego czynszu. Analogicznie należy rozumieć stosunek poddzierżawy, na podstawie którego pierwotny dzierżawca staje się swego rodzaju _ wydzierżawiającym _, bowiem oddaje odpłatnie poddzierżawcy ten sam przedmiot dzierżawy (lub jego określoną część) do używania i pobierania pożytków.

Uprawnienie dzierżawcy do zawarcia umowy poddzierżawy wynika z art. 698 § 1 K.c. przy zachowaniu warunku, że dzierżawca uzyska od wydzierżawiającego zgodę na poddzierżawę osobie trzeciej. Zawarcie poddzierżawy bez zgody wydzierżawiającego rodzi uprawnienie wydzierżawiającego do wypowiedzenia dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 698 § 2 K.c.). O tym, że poddzierżawa jest w dużym stopniu autonomiczna wobec dzierżawy świadczy fakt, że wydzierżawiający może wyrazić wspomnianą wyżej zgodę nie tylko przed, ale również po zawarciu umowy poddzierżawy.

Zgodnie bowiem z art. 63 § 1 K.c., w przypadkach gdy do dokonania czynności prawnej niezbędne jest wyrażenie zgody przez osobę trzecią (tu: wydzierżawiającego), osoba ta może wyrazić zgodę_ _m.in. _ przed złożeniem oświadczenia przez osoby dokonywające czynności albo po jego złożeniu _.

Jak ustalić za nią wynagrodzenie

Margines swobody, jakim dysponuje dzierżawca oddający rzecz osobie trzeciej w poddzierżawę prowadzić może do sytuacji, w której okres obowiązywania umowy dzierżawy upływa wcześniej niż okres obowiązywania poddzierżawy. Przepisy Kodeksu cywilnego nie regulują wprost takiej wzajemnej zależności obu umów. W szczególności nie można uznać, że całościowym uregulowaniem takiej relacji jest art. 698 § 2 k.c., który uprawnia jedynie wydzierżawiającego do wypowiedzenia umowy dzierżawy jeżeli zawarto umowę poddzierżawy bez jego zgody.

Dlatego też proponuje się silnie ugruntowane w piśmiennictwie rozwiązanie opierające się na art. 694 K.c., zgodnie z którym do regulacji stosunków dzierżawnych należy stosować odpowiednio przepisy o umowie najmu. Pozwala to na zastosowanie art. 668 § 2 K.c., zgodnie z którym _ stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. _

W rozpatrywanym przypadku oznacza to, że niezależnie od ustalonego okresu obowiązywania poddzierżawy, ulegnie ona automatycznie rozwiązaniu najpóźniej w momencie wygaśnięcia pierwotnej umowy dzierżawy. Proponowane rozwiązanie znajduje zdroworozsądkowe uzasadnienie w potrzebie ochrony interesów wydzierżawiającego, który w sposób naturalny wiąże moment zakończenia umowy dzierżawy z sytuacją, w której w jego władaniu znajdzie się z powrotem przedmiot dzierżawy, z którego można samodzielnie korzystać i czerpać dochód.

Rozwiązanie to pozwala dodatkowo na uniknięcie wątpliwości, czy po wygaśnięciu umowy dzierżawy, trwająca nadal umowa poddzierżawy wiąże _ pierwotnego _ wydzierżawiającego z poddzierżawcą. Takie automatyczne przekształcenie poddzierżawy nie nadawało by się do zastosowania w każdym przypadku. Mogło by bowiem dopuszczać do sytuacji, w której wydzierżawiający wypowiada pierwotną umowę dzierżawy (z przyczyny zawarcia poddzierżawy na którą nie wyrażono zgody), a w efekcie staje się związany kolejnym stosunkiem umownym, tym razem z niezaakceptowanym wcześniej poddzierżawcą.

Autor jest aplikantem radcowskim w Kancelarii Malinowski, Płachta i Wspólnicy