Jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest jej nabycie w toku egzekucji sądowej. Zgodnie z art. 952 kodeksu postępowania cywilnego (dalej jako „kpc"), zajęta w toku egzekucji nieruchomość podlega sprzedaży w drodze licytacji publicznej.
Kto nie może brać udziału w licytacji?
Przebieg licytacji reguluje szczegółowo kpc i wskazuje m. in. krąg podmiotów, które z mocy ustawy są wyłączone z udziału w licytacji (a więc, które nie mają prawa występowania w licytacji w charakterze licytanta).
Zgodnie z art. 976 § 1 kpc z udziału w licytacji wyłączeni są:
Cel powyższej regulacji jest jasny - chodzi o wyłączenie jakichkolwiek podejrzeń co do możliwości obejścia prawa i pokrzywdzenia wierzycieli (wyłączenie dłużnika i jego rodziny), albo wykorzystania pozycji służbowej w celu korzystnego nabycia nieruchomości (wyłączenie komornika, a także sędziego nadzorującego przetarg oraz członków ich rodzin).
Wyłączenie licytanta, który na licytacji zaofiarował cenę wywołania i nie dopełnił warunków licytacyjnych, jest efektem braku zaufania co do jego postępowania w następnej licytacji. Innymi słowy chodzi o ochronę interesu wierzyciela a także skuteczność, powagę i rzetelność postępowania egzekucyjnego.
Nie można licytować majątku ojca, ale wolno - teścia
W świetle powyższego pojawiła się wątpliwość co charakteru kręgu osób wyłączonych z udziału w licytacji. W stanie faktycznym będącym przedmiotem postępowania prowadzonego przez sąd rejonowy tenże sąd zapytał Sąd Najwyższy czy przepis art. 976 § 1 kpc wyłącza również możliwość udziału w licytacji małżonka dziecka dłużnika (zięcia, synową), jeżeli nabywana w drodze licytacji publicznej nieruchomość wejdzie w skład majątku wspólnego licytanta będącego zięciem dłużnika i dziecka dłużnika.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 22 marca 2007 r. (sygn. akt III CZP 13/07) stwierdził, że przepis art. 976 § 1 kpc określa wyczerpująco podmioty, których udział w licytacji nieruchomości dłużnika jest wyłączony. Niedozwolona zatem jest wykładnia rozszerzająca tego przepisu, a w konsekwencji twierdzenie, że małżonek dziecka dłużnika (zięć, synowa) jest wyłączony z udziału w licytacji. Małżonek dziecka dłużnika (zięć, synowa) ma prawo uczestniczyć w licytacji.
Synowa kupuje, czy syn może się nie zgodzić?
Jeżeli zatem małżonek dziecka dłużnika (zięć, synowa) nie jest wyłączony z kręgu uczestników, pojawia się pytanie czy do skutecznego nabycia własności nieruchomości zbywanej w trybie postępowania egzekucyjnego, która to nieruchomość wejdzie w skład majątku wspólnego konieczna jest zgoda małżonka osoby uczestniczącej w przetargu - w rozumieniu przepisu art. 37 § 1 pkt 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (dalej jako „kro").
Zgodnie z art. 37 § 1 kro, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:
Wyjaśnienie wskazanej powyżej wątpliwości ma doniosłe znaczenie, gdyż ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka (art. 37 § 2 kro).
Z kolei jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna (art. 37 § 4 kro).
Zgodnie z przepisami kpc, po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników (art. 987 kpc).
Po uprawomocnieniu się postanowienia w przedmiocie przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności (art. 998 § 1 kpc). W świetle powyższego należy stwierdzić, że procedura nabycia nieruchomości w toku egzekucji jest specyficzna, stąd wątpliwość w kwestii zgody małżonka nabywcy na to nabycie.
Nie można ograniczać praw wierzyciela
Sąd Najwyższy w powołanej powyżej uchwale stwierdził, że co prawda udział w licytacji nieruchomości jest działaniem prawnym zmierzającym do nabycia nieruchomości, jednak skutek licytacji, tj. przeniesienie własności nie następuje w wyniku czynności prawnej lecz aktu jurysdykcyjnego - przysądzenia własności przez sąd, którego podstawą jest uzyskanie przybicia.
Konieczność uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu oraz wykonania warunków licytacyjnych odrywa skutek (przeniesienie własności) od przetargu, który ponadto ma swoją specyfikę polegającą na tym, że postąpienia nie są składane właścicielowi nieruchomości lecz dokonywane w ramach postępowania publicznoprawnego przed organem egzekucyjnym, nadzorowanym przez sędziego.
Regulacja powyższa wyraźnie przemawia na rzecz odmienności i autonomiczności przysądzenia własności - w stosunku do nabycia jej w drodze czynności prawnej. Według Sądu Najwyższego motywy zachowania omawianej odrębności są również zrozumiałe w świetle celu postępowania egzekucyjnego ukierunkowanego na zaspokojenie wierzyciela.
_ Wprowadzenie ograniczeń wynikających z prawa rodzinnego powodowałoby zdaniem Sądu Najwyższego niepewność statusu wierzyciela zwłaszcza po podziale sumy uzyskanej z egzekucji, statusu nabywcy oraz innych osób uczestniczących w podziale. _
Konieczność ochrony tej wartości przez państwo usprawiedliwia zmniejszenie ochrony stabilności majątkowej w stosunkach wewnętrznych między małżonkami, z których jeden bierze udział w licytacji egzekucyjnej.
Mając na uwadze powyższe, Sąd Najwyższy stwierdził, że do nabycia własności nieruchomości w toku egzekucji sądowej przepis art. 37 kro nie ma zastosowania. Zatem zgoda (w trybie art. 37 § 1 kro) małżonka nabywcy nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego, która to nieruchomość wejdzie w skład majątku wspólnego, nie jest wymagana.