Przy dokonywaniu zakupu nieruchomości jednym z kryteriów wyboru powinno być odpowiednie połączenie z drogą publiczną. Brak takiego dostępu może pociągać za sobą wiele utrudnień, zwłaszcza, jeśli sąsiad nie będzie chciał tolerować ciągłego przechodzenia i przejazdu przez jego posesję.
Jeśli jednak już zdarzyło się, iż jesteśmy właścicielami działki nieskomunikowanej odpowiednio, mamy jeszcze jedną deskę ratunku.
Najlepszym wyjściem z takiej sytuacji byłoby ugodowe rozwiązanie problemu i wykupienie odpowiedniego pasa terenu, pozwalającego na swobodną komunikację z drogą publiczną. Wykup nieruchomości jednak nie zawsze jest możliwy, wówczas możliwość przejścia i przejazdu przez posesję sąsiada, a zarazem dostęp do drogi publicznej, może zostać zagwarantowana poprzez ustanowienie tzw. służebności drogi koniecznej.
Przewidziana w art. 145 kodeksu cywilnego możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej przez grunt sąsiadujący z nieruchomością nieposiadającą odpowiedniego dostępu do drogi publicznej przełamuje zasadę nieograniczonego korzystania przez właściciela z jego własności.
Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpić jednak musi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości, która nie posiada dostępu do drogi publicznej oraz z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić, powinno przy tym uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Uzasadnione jest ono w przypadku, kiedy ułatwienie lub umożliwienie korzystania z nieruchomości przyniesie więcej korzyści dla właściciela nieruchomości władnącej (tj. tej, która ma uzyskać dostęp do drogi) niż uszczerbku dla właściciela nieruchomości obciążonej.
_ Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z jak najmniejszym obciążeniem gruntów. Z drogi mogą korzystać wszyscy dojeżdżający do nieruchomości, a nie tylko właściciel. _Dojazd jest, ale nieodpowiedni
Służebność drogi koniecznej ustanowiona w kodeksie cywilnym jest służebnością gruntową, a nie osobistą, w związku z czym mogą korzystać z niej mogą wszystkie osoby dojeżdżające do tej nieruchomości, a nie tylko jej właściciel. Nie wygasa także wraz ze śmiercią właściciela nieruchomości władnącej, lecz może utrzymywać się nawet do 10 lat po zakończeniu korzystania z niej.
Warto zwrócić uwagę, iż służebność drogi koniecznej ustanawia się nie tylko w sytuacji, kiedy nieruchomość jest w ogóle pozbawiona jakiegokolwiek dostępu do drogi publicznej, ale także wówczas, gdy ów dostęp jest nieodpowiedni, tzn. nieposiadający łączności umożliwiającej normalne, gospodarcze korzystanie z nieruchomości (przy uwzględnieniu rodzaju inwestycji planowanej na nieruchomości).
Gdy dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, w pierwszej kolejności powinno się jednak rozważyć możliwość przystosowania go do użytku, a dopiero, jeżeli okazałoby się to niemożliwe lub zbyt utrudnione, można wystąpić z wnioskiem o ustanowienie służebności. Odpowiedniość dostępu do drogi publicznej oceniana jest każdorazowo na podstawie wszystkich okoliczności sprawy.
Sąd Najwyższy wskazał, iż ustanowienie służebności drogi koniecznej będzie uzasadnione także w takim przypadku, kiedy wyjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym.
Za nieodpowiedni dojazd nie może natomiast zostać uznana sytuacja, kiedy działka jako taka ma dostęp do drogi publicznej, jednak dojście do usytuowanych na niej budynków jest bardzo utrudnione ze względu na niekorzystne położenie. W tym wypadku sąd nie powinien się przychylić do wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej, bowiem rzeczą właściciela jest takie zorganizowanie eksploatacji swojej nieruchomości, aby korzystanie z niej było łatwiejsze.
_ Ustanowienie służebności drogi koniecznej polega na wytyczeniu przez nieruchomość obciążoną pasa gruntu, który wykorzystywany będzie w celu dojazdu do nieruchomości władnącej. _Możliwa jest sytuacja, w której pewien dojazd do nieruchomości już istnieje. Przepis kodeksu cywilnego wskazuje jednak, że nieruchomość powinna mieć dostęp do drogi publicznej.
Drogą publiczną - w rozumieniu ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych - jest droga zaliczona do kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w ustawie lub innych przepisach szczególnych.
Są to drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Do kategorii tych należą także ulice leżące w ciągu tych dróg. Drogą publiczną nie są natomiast tzw. drogi wewnętrzne, takie jak drogi w osiedlach mieszkaniowych, drogi dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, do obiektów użytkowanych przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą, place przed dworcami kolejowymi czy autobusowymi.
W jaki sposób ustanowić służebność drogi
Ustanowienie służebności drogi koniecznej polega na wytyczeniu przez nieruchomość obciążoną pasa gruntu, który wykorzystywany będzie w celu dojazdu do nieruchomości władnącej.
Służebność tę ustanowić można:* *
1. poprzez umowę stron - w tym wypadku istnieje dowolność w kwestii ukształtowania praw i obowiązków stron, w szczególności strony uzgadniają sposób przeprowadzenia drogi koniecznej, jej wielkość, mogą określić częstotliwość używania, odpłatność, obowiązek utrzymania drogi, etc.; umowa o ustanowienie służebności drogi koniecznej powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego (forma ta jest konieczna dla oświadczenia właściciela, który służebność ustanawia), dobrze wpisać ją też do księgi wieczystej (sama służebność istnieje już jednak od dnia zawarcia umowy);
2. poprzez orzeczenie sądu - w razie gdyby strony nie doszły do porozumienia, sąd może wydać orzeczenie w przedmiocie ustanowienia drogi koniecznej; wniosek należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości; we wniosku o ustanowienie drogi należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej;
Składając wniosek zainteresowany powinien zaproponować przebieg i treść służebności drogi koniecznej, wysokość wynagrodzenia za ustanowienie takiej służebności, wykazać niezbędność ustanowienia służebności dla prawidłowego korzystania z nieruchomości ze względu na jej przeznaczenie; do wniosku należy także dołączyć jego odpisy dla wszystkich uczestników wymienionych we wniosku, oraz dowód wniesienia opłaty sądowej w kwocie 200,00 zł;
Zadaniem sądu jest zadbanie o to, aby przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpiło z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić oraz aby uwzględniało interes społeczno - gospodarczy;
3. poprzez decyzję administracyjną - ten sposób znajdzie zastosowanie np. w razie konieczności zapobieżenia niedogodnościom, które mogą dotknąć właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości.
_ Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej powinna odpowiadać kwocie korzyści, jakie utracił właściciel nieruchomości obciążonej w związku z tym, że nie będzie mógł w pełnym zakresie wykonywać swoich właścicielskich uprawnień. _Ile zapłacimy za dojazd
Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej powinna odpowiadać kwocie korzyści, jakie utracił właściciel nieruchomości obciążonej w związku z tym, że nie będzie mógł w pełnym zakresie wykonywać swoich właścicielskich uprawnień.
W przypadku orzeczenia sądowego wynagrodzenie powinno być adekwatne do aktualnych cen rynkowych za ustanowienie drogi koniecznej, przy czym, zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, wynagrodzenie przysługuje właścicielowi nieruchomości służebnej nawet wtedy, gdy nie poniósł on z tego tytułu żadnej szkody.
Ustanowienie odpłatnej służebności -czy to na mocy umowy, czy też na mocy orzeczenia sądowego - podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Obowiązek podatkowy ciąży w tym wypadku na osobie nabywającej prawo służebności. Podstawę opodatkowania stanowi wartość świadczeń osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres, na jaki została ona ustanowiona, stawka podatku wynosi 1%.
Obowiązek utrzymywania ustanowionej drogi zasadniczo obciąża właściciela nieruchomości władnącej, chyba że strony inaczej się umówią. Jeżeli jednak obowiązek ten został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, jego odpowiedzialność za wykonywanie tego obowiązku jest także osobista.
Ustanowienie drogi koniecznej na gruntach sąsiadów niejednokrotnie bywa jedyną możliwością zapewnienia odpowiedniego dojazdu do własnej posesji. Zastanawiając się nad złożeniem wniosku o ustanowienie takiej drogi, należy jednak rozważyć wszystkie okoliczności. Dobrze, abyśmy mieli jednak zawsze na uwadze, iż złe stosunki z sąsiadami potrafią przysporzyć sporo kłopotów. Warto więc drażliwe kwestie załatwiać w pierwszej kolejności polubownie, a przymus stosować jako środek ostateczny.
Autorzy są prawnikami w kancelarii Miller Canfield, W. Babicki, A.Chelchowski i Wspólnicy Sp. k.