Notowania

księgi wieczyste
02.12.2013 06:30

Wyłączność użytkowania części nieruchomości wspólnej

Jest kilka rozwiązań prawnych pozwalających na wyłączenie części nieruchomości wspólnej do indywidualnego użytku dla jednego z właścicieli lokali.

Podziel się
Dodaj komentarz

Jedną z najpopularniejszych form realizowania potrzeb mieszkaniowych w miastach jest zamieszkiwanie w tzw. wyodrębnionych lokalach, czyli lokalach stanowiących w świetle prawa odrębną nieruchomość. Zgodnie z ustawą o własności lokali, w przypadku wyodrębnienia lokalu, z mocy prawa powstaje współwłasność w częściach ułamkowych na nieruchomości wspólnej, na którą składają się grunt i części budynku oraz urządzenia nie przeznaczone do wyłącznego korzystania przez właścicieli lokali. Co do zasady właściciele lokali są uprawnieni do wspólnego korzystania z nieruchomości wspólnej, z takim ograniczeniem aby korzystanie z tej nieruchomości przez jednego z właścicieli lokalu nie uniemożliwiało korzystania z niej przez pozostałych współwłaścicieli.

Niekiedy poszczególni właściciele lokali chcą zająć część nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania dla siebie, przykładowo zająć część klatki schodowej w celu powiększenia swego lokalu lub część podwórza na miejsce parkingowe albo garaż. Nie zawsze jednak istnieje możliwość wydzielenia w tym celu osobnej nieruchomości, którą można by odkupić. Powstaje zatem pytanie jakie istnieją możliwości prawnego uregulowania wyłączności korzystania z części nieruchomości wspólnej?

Najprostszym z rozwiązań jest zawarcie ze wspólnotą mieszkaniową umowy najmu albo dzierżawy, których możliwość ujawnienia w księdze wieczystej przewidziana jest również w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Tym nie mniej takie rozwiązanie nie zawsze spełnia oczekiwania gdyż tego typu umowy są stosunkowo łatwe do rozwiązania.

Poza umową najmu i dzierżawy istnieje możliwość umownego uregulowania sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej w drodze tzw. umowy _ quoad usum , która nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego . _Ustawa o księgach wieczystych i hipotece pozwala na ujawnienie w księdze wieczystej również i takiej umowy. Oczywiście nie ma przeszkód aby podziału _ quoad usum _ dokonać także w akcie notarialnym obejmującym oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu.

Istotnym jest, że ustawa o księgach wieczystych i hipotece dla dokumentów stanowiących podstawę wpisu wymaga zachowania formy dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli ustawa nie wymaga innej formy. Wobec tego dla zawarcia umów najmu, dzierżawy albo _ quoad usum _, które miałyby być ujawnione w księdze wieczystej również konieczna jest wizyta w kancelarii notarialnej.

Kolejnym ze sposobów objęcia wyłącznością nieruchomości wspólnej jest obciążenie jej odpowiednią służebnością. Należy przy tym zwrócić uwagę, że dla ustanowienia służebności niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Dodatkowo jeżeli miałaby to być służebność gruntowa niezbędne jest aby lokal władnący również stanowił osobną nieruchomość.

Wobec powyższego dogodnym momentem na ustanowienie służebności jest składanie oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego z wyodrębnianych lokali, tj. w momencie, w którym powstaje nieruchomość wspólna. Jednakże, jeżeli na etapie ustanawiania służebności istniałyby już inne lokale, to ich właściciele musieliby również stanąć do aktu notarialnego i wyrazić zgodę na obciążenie nieruchomości wspólnej, co w praktyce może okazać się problematyczne.

Wspólnym mianownikiem powyższych rozwiązań jest konieczność uzyskania zgody na obciążenie nieruchomości wspólnej przez wspólnotę mieszkaniową. Ustawa nie wymaga aby zgoda była wyrażona w określonej formie prawnej, zatem może zostać udzielona w trybie przewidzianym ustawą o własności lokali, czyli w drodze uchwały lub indywidualnego zbierania głosów, natomiast należy pamiętać, że pełnomocnictwo do reprezentowania wspólnoty powinno mieć taką samą formę jakiej ustawa wymaga dla danej umowy. W przypadku gdy wspólnota mieszkaniowa powołała zarząd, organ ten może przystąpić na mocy uchwały lub pisemnego zbierania głosów do umowy w imieniu wspólnoty bez osobnego umocowania.

Reasumując - istnieje wybór rozwiązań prawnych pozwalających na wyłączenie części nieruchomości wspólnej do indywidualnego użytku dla jednego z właścicieli lokali.

Czytaj więcej w Money.pl
Księgi wieczyste chronią ostrożnych przed... W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości z księgi wieczystej a rzeczywistym stanem, to treść księgi rozstrzyga na korzyść kupującego.
Nowelizacja przepisów o księgach wieczystych Wniosek o wydanie odpisu złożony elektronicznie, przy samodzielnym wydruku żądanego dokumentu, będzie tańszy niż wniosek składany tradycyjnie.
Będzie łatwiej o wyciąg z księgi wieczystej Wydruki dokumentów elektronicznych z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych będą miały moc dokumentów wydawanych przez sąd.

Autor jest prawnikiem, asystentem partnera w Celichowscy Służewska-Woźnicka Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych

Tagi: księgi wieczyste, wiadmomości, kraj, gospodarka, porady, porady prawne, prawo, wiadmości, okiem eksperta, prawo mieszkaniowe
Źródło:
Kancelaria CSP
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz