Trwa ładowanie...

Notowania

Przejdź na
umowa
05.12.2011 13:20

Wady ustawy deweloperskiej. Za mało swobody w umowach?

Zgodnie z ustawą deweloperską, umowa powinna bezwzględnie zawierać określenie wysokości odsetek i kar umownych dla zawierających ją stron.

Podziel się
Dodaj komentarz

W przyszłym roku (29 kwietnia) wejdzie w życie ustawa *z 16 września 2001 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232 z dnia 28.10.2011 r., poz. 1377 - dalej jako ustawa deweloperska). Pojawienie się ustawy deweloperskiej wynikało z istnienia potrzeby społecznej, dostrzeżonej także przez Trybunał Konstytucyjny, który 2 sierpnia 2010 r. (sygn. akt S 3/10) orzekł o istnieniu luki prawnej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej, skutkującej nienależytą ochroną praw nabywców mieszkań.*

Należy jednak podkreślić, że brak wystarczająco długiej uprzedniej debaty publicznej przed przygotowaniem projektu ustawy deweloperskiej, bezsprzecznie wpłynął na jakość proponowanych rozwiązań prawnych. Opinię publiczną absorbują obecnie przede wszystkim kwestie dodatkowych zabezpieczeń i formalnych wymogów narzuconych ustawą na deweloperów i banki finansujące inwestycje.

Analizy krytycznej wymagają jednak także postanowienia ustawy deweloperskiej odnoszące się do treści umowy deweloperskiej w świetle jej ram gwarantowanych ustawą, a także obowiązki stron związane z przygotowaniem do jej zawarcia.

Umowa deweloperska stanowi tzw. umowę nienazwaną w systemie prawa cywilnego. Oznacza to, że nie została uregulowana i nazwana wprost w systemie kodeksu cywilnego. Obecnie źródło umowy deweloperskiej stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą jednolitą całość, wyznaczaną przez wskazany w art. 9 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali cel gospodarczy. Umowa deweloperska ma elementy umowy o świadczenie usług, do których poprzez odesłanie do art. 750 Kodeksu cywilnego mają zastosowanie przepisy dotyczące umowy zlecenia.

Wątpliwości może budzić więc już samo uregulowanie umowy deweloperskiej w drodze odrębnego aktu prawnego w postaci ustawy deweloperskiej, poza kodeksem cywilnym, który wszak jest właściwym miejscem systemowym dla tej regulacji. W ustawie brakuje także odniesień do art. 9 ustawy o własności lokali, który w dyspozytywny sposób określa treść umowy deweloperskiej.

Obecnie brak jest obowiązku zawierania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Strony zawierające umowę przedwstępną na gruncie przepisów ustawy deweloperskiej będą musiały skorzystać z formy aktu notarialnego, tak by roszczenie nabywcy zostało wpisane do księgi wieczystej. Skutkiem tego będzie powstanie sytuacji, w której nabywca ma roszczenie o kupno nieruchomości. W przypadku sporu między deweloperem a nabywcą istnieje pewne prawdopodobieństwo związane z ryzykiem sporu, że deweloper nie będzie w stanie rozporządzić spornym lokalem na rzecz osoby trzeciej.

Czytaj w Money.pl

Podczas czytania ustawy deweloperskiej, jej potencjalny odbiorca może mieć nieodparte wrażenie przeregulowania ustawowego i nadzoru nad każdym aspektem mającej dojść do skutku umowy stron. Takie wrażenia są jak najbardziej uzasadnione. Można pokusić się nawet o stwierdzenie, że obecna ustawa nie gwarantuje w sposób wystarczający zachowania zasady swobody umów.

Przepisy ustawy odnoszące się do obowiązków dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej i do treści umowy deweloperskiej mają charakter bezwzględnie obowiązujący i semiimperatywny. Ustawodawca narzuca więc punkt po punkcie jaką treść ma zawierać umowa deweloperska. Wymaga podkreślenia, że uregulowano przy tym nie tylko treść umów zawieranych między deweloperem a konsumentami, ale także treść umów zawieranych między przedsiębiorcami profesjonalistami na rynku nieruchomości, różnicując ich pozycję w stosunku do dewelopera.

Zgodnie więc z ustawą deweloperską, nabywcą jest osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1, oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Nabywcami są zatem nie tylko konsumenci, ale też osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą i nabywające lokal mieszkalny na cele związane z tą działalnością. Jeśli więc przedsiębiorca prowadzący jako osoba fizyczna jednoosobową działalność gospodarczą zawrze umowę z deweloperem, to jego roszczenia w stosunku do dewelopera będą chronione ustawą deweloperską, natomiast roszczenia osoby prowadzącej działalność gospodarczą w formie jednoosobowej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nie będą objęte zakresem regulacji tej ustawy. Prowadzi to do nieuprawnionego różnicowania praw osób nabywających nieruchomości od dewelopera na cele związane z działalnością gospodarczą.

Dalej można łatwo zdać sobie sprawę z faktu, że obowiązki przed zawarciem umowy deweloperskiej, nałożone ustawowo na dewelopera, *nie korespondują z praktycznymi wymogami procesu przygotowania umowy. *Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku informacji innym niż papier, deweloper przekazujący prospekt informacyjny wraz z załącznikami jest obowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, do udostępnienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami w postaci papierowej w lokalu przedsiębiorstwa.

Z uwagi na obszerność prospektu informacyjnego, sytuacja w której deweloper jest zobowiązany do wręczenia każdemu odwiedzającemu jego biuro kilkusetstronicowego prospektu informacyjnego jest zaiste kuriozalna.

Nasuwa też wątpliwości obowiązek przygotowania prospektu w sytuacji, gdy inwestycja nie uzyska jeszcze ostatecznego pozwolenia na budowę. Jaki jest bowiem sens przygotowywania wiążącej oferty czegoś, co jeszcze ofertą być nie może? Może to prowadzić w istocie do sporego chaosu organizacyjnego, bowiem zgodnie z ustawą deweloperską, _ w przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny _.

Powstaje zatem pytanie, jak zapewnić czytelność i przejrzystość zawieranych umów deweloperskich w przypadku kilkukrotnych zmian, skoro jeżeli umowy te już z założenia do umów prostych nie należą.

Podejmując się oceny szczegółów wymaganej treści umowy deweloperskiej, można wskazać m.in. na przepisy mówiące o obowiązku zawarcia w umowie informacji _ o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje _. W mojej ocenie uzyskiwanie zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, byłoby również korzystne i uzasadnione także w sytuacji, gdy obciążenie nie istnieje.

Nieuzasadniona jest moim zdaniem zbytnia ingerencja w harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego. Zgodnie z ustawą, _ harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego zawiera co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25 proc. i niższy niż 10 proc. ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu _.

*Czytaj w Money.pl *

Zgodnie z ustawą deweloperską, umowa powinna bezwzględnie zawierać określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. W mojej ocenie, kwestia ta powinna być pozostawiona zawierającym umowę zgodnie z zasadą swobody umów. Trzeba pamiętać, że strony mogą za priorytetowe uznać pozostawienie tej kwestii regulacjom odpowiedzialności odszkodowawczej na zasadach ogólnych. Taka ingerencja ustawodawcy w tym zakresie wydaje się być zbyt daleko idąca.

Warto wspomnieć także o rozwiązaniu ustawowym, które stanowi, że wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

Dotychczas to strony samodzielnie w umowie regulowały kwestie tego typu kosztów. Trzeba zdać sobie sprawę z faktu, że nawet jeśli jakkolwiek ustawa nałoży dodatkowe koszty na dewelopera, to finalnie zostaną one i tak poniesione przez nabywców mieszkań, gdyż zostaną ujęte w marży dewelopera. Rynek deweloperski rządzi się bowiem prostą zasadą rachunku ekonomicznego.

Analiza powyższych problemów zdaje się uzasadniać wątpliwości co do tego, czy proponowane nowe rozwiązania ustawy deweloperskiej rzeczywiście przyczynią się do osiągnięcia jej celu - zwiększenia stopnia ochrony nabywców mieszkań i uporządkowania praktyk deweloperskich.

Zwiększona liczba obowiązków deweloperów będzie prowadziła do zwiększonych kosztów nabycia lokali i do wzrostu cen mieszkań, a w konsekwencji do zmniejszenia ich podaży. Można się spodziewać, że spora część małych deweloperów nie będzie w stanie sprostać obowiązkom nałożonym przez ustawę deweloperską. Interesującym jest pytanie o to, czy wejście w życie ustawy deweloperskiej przyciągnie nabywców mieszkań w związku ze szczegółową regulacją obowiązków nałożonych na deweloperów, czy może raczej przez pewien czas zahamuje popyt na rynku.

Więcej o regulacjach dotyczących nieruchomości czytaj w Money.pl
[ ( http://static1.money.pl/i/h/231/t111847.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/jakie;wady;ma;prawo;chroniace;klientow;deweloperow,26,0,956954.html) Wady prawa chroniącego kupujących dom Rachunek powierniczy ma być ochroną praw nabywców lokali oraz domów jednorodzinnych. W rzeczywistości może być kosztownym obciążeniem.
[ ( http://static1.money.pl/i/h/51/t127027.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/co;zrobic;gdy;deweloper;odmawia;naprawy,212,0,752084.html) Co zrobić, gdy deweloper odmawia naprawy? Można wystąpić do sądu o nakazanie mu usunięcia usterek lub odszkodowanie.
[ ( http://static1.money.pl/i/h/168/t21672.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/podzial;hipoteki;-;co;zmienily;nowe;przepisy,157,0,771997.html) Podział hipoteki - co zmieniły nowe przepisy Nie będzie możliwości żądania proporcjonalnego podziału hipoteki jeżeli sposób jej podziału został określony w umowie i ujawniony w księdze wieczystej.

Autorka jest radcą prawnym, partnerem w Kancelarii Radców Prawnych K&L Legal Granat i Wspólnicy Sp.k.

Tagi: umowa, porady, porady prawne, prawo, wiadmości, okiem eksperta, prawo mieszkaniowe
Źródło:
K&L LEGAL
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz