Zgodnie z art. 693 § 1 kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu czynsz.
Umowa dzierżawy jest umową dwustronną konsensualną, co oznacza, że dochodzi do skutku poprzez złożenie zgodnych oświadczeń woli stron. Ze względów bezpieczeństwa, umowa powinna być sporządzona na piśmie ze wskazaniem okresu, na który jest zawarta.
Z zawartej umowy dzierżawy wynikają pewne obowiązki oraz uprawnienia dla dzierżawcy. Niektóre obowiązki określone są wprost w przepisach dotyczących umowy dzierżawy (art. 693-709 k.c.), co do pozostałych strony mają swobodę kształtowania postanowień zawartych w umowie. Głównym uprawnieniem dzierżawcy, które wynika z brzmienia art. 693 § 1 k.c. jest prawo do używania przedmiotu dzierżawy.
| Podstawową powinnością dzierżawcy jest terminowe płacenie wydzierżawiającemu czynszu dzierżawnego oznaczonego w pieniądzach, świadczeniach innego rodzaju lub w ułamkowej części pożytków. |
| --- |
Jeżeli zastrzeżenie takie wynika z zawartej umowy dzierżawy, dzierżawca jest obowiązany do uiszczania podatków oraz innych ciężarów związanych z własnością lub posiadanym przedmiotem dzierżawy, jak na przykład kosztów ubezpieczenia.
Dzierżawca ponosi wszelkie koszty związane z używaniem przedmiotu dzierżawy, w tym opłaty za energię elektryczną oraz cieplną, gaz, odbiór nieczystości stałych i płynnych, wodę, media oraz telefon, jeśli obowiązek taki objęty jest postanowieniami umowy.
W przypadku uchybienia terminowi płatności czynszu lub pozostałych należności, dzierżawca zobowiązany jest do uiszczenia odsetek w wysokości ustalonej w umowie dzierżawy.
Dzierżawca powinien wykonywać prawo używania przedmiotu umowy dzierżawy zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Przykładowo, jeśli przedmiotem umowy dzierżawy jest gospodarstwo rolne, to wymagania te polegały będą na prawidłowym obsianiu gruntów i zbieraniu plonów.
| Na dzierżawcy ciąży obowiązek dokonywania na własny koszt napraw niezbędnych do utrzymania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. |
| --- |
Dzierżawca ponosi również koszty konserwacji urządzeń stanowiących składniki przedmiotu dzierżawy. Dzierżawca nie ma jednak obowiązku wnoszenia nakładów zwiększających użyteczność przedmiotu umowy.
Zazwyczaj regulacjami umowy dzierżawy objęte są kwestie dotyczące przekształceń budowlanych. Dokonywanie przeróbek budowlanych przez dzierżawcę dopuszczalne jest jedynie pod warunkiem, że nie zostanie naruszona konstrukcja oraz stabilność przedmiotu dzierżawy, a wydzierżawiający wyrazi zgodę na dokonanie zmian budowlanych.
Dzierżawca nie może poddzierżawiać lub oddawać do bezpłatnego używania przedmiotu umowy bez zgody wydzierżawiającego. W przypadku wyrażenia przez wydzierżawiającego zgody na poddzierżawę, należy mieć na względzie, że za szkody wyrządzone przez poddzierżawcę w przedmiocie umowy lub którymkolwiek z jego składników odpowiada dzierżawca.
ZOBACZ TAKŻE:
Po zakończeniu okresu dzierżawy dzierżawca ma obowiązek przekazania wydzierżawiającemu przedmiotu dzierżawy oraz wchodzących w jego skład elementów w należytym stanie przy uwzględnieniu normalnego zużycia.
W razie przekazania przez dzierżawcę przedmiotu dzierżawy w stanie, którego wydzierżawiający nie akceptuje, dzierżawca ma obowiązek dokonania stosownych napraw w ustalonym z wydzierżawiającym zakresie oraz terminie. Koszty z tytułu dokonanych napraw ciążą na dzierżawcy.
Autorka jest prawnikiem w kancelarii BSO Prawo & Podatki Bramorski Szermach Okorowska