Notowania

użytkowanie wieczyste
18.05.2007 14:08

Tajemnice użytkowania wieczystego

Znaczna ilość inwestycji budowlanych powstaje na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Czym różni się użytkowanie wieczyste od prawa własności?

Podziel się
Dodaj komentarz

Znaczna ilość inwestycji budowlanych w Polsce, w tym inwestycji mieszkaniowych, realizowana jest na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Czym różni się użytkowanie wieczyste od prawa własności?

Szczególne cechy prawa użytkowania wieczystego

Istota prawa użytkowania wieczystego nieruchomości polega na tym, że choć właścicielem gruntu pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo), użytkownik wieczysty może z niego korzystać w zakresie zbliżonym do zakresu uprawnień właściciela przez okres prawie stu lat.

W uproszczeniu można stwierdzić, że o odmienności prawa użytkowania wieczystego w stosunku do prawa własności, decydują jego cztery podstawowe cechy.

Po pierwsze, prawo użytkowania wieczystego jest ograniczone w czasie, bowiem wygasa po upływie okresu, na jaki zostało ustanowione, chyba, że uprzednio nastąpi jego przedłużenie.

Po drugie, użytkownik wieczysty jest z reguły ograniczony co do dopuszczalnego sposobu korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste oraz zobowiązany do zagospodarowania tego gruntu w określonym terminie pod rygorem utraty swego prawa.

_ Istota prawa użytkowania wieczystego nieruchomości polega na tym, że choć właścicielem gruntu pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo), użytkownik wieczysty może z niego korzystać w zakresie zbliżonym do zakresu uprawnień właściciela przez okres prawie stu lat. _Po trzecie, z prawem użytkowania wieczystego wiąże się obowiązek uiszczenia tzw. pierwszej opłaty, a następnie opłat rocznych, których wysokość może podlegać waloryzacji.

Po czwarte dla powstania oraz skutecznego prawnie przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na inną osobę konieczne jest dokonanie określonego wpisu w księdze wieczystej.

Okres trwania prawa użytkowania wieczystego

Użytkowanie wieczyste jest ustanawiane na okres od 40 do 99 lat, po którego upływie wygasa. Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego powoduje również wygaśnięcie wszystkich obciążeń ustanowionych na nim przez użytkownika wieczystego, w tym hipotek i służebności oraz zawartych przez użytkownika wieczystego umów najmu lub dzierżawy.

Ponadto wygasa odrębna własność budynków na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, a wraz z nią odrębna własność poszczególnych lokali w takich budynkach.

Użytkownikowi wieczystemu, po wygaśnięciu jego prawa, przysługuje wobec właściciela roszczenie o wynagrodzenie za budynki i urządzenia nabyte wraz z gruntem lub wybudowane na nim przez użytkownika.

_ Użytkownikowi wieczystemu, po wygaśnięciu jego prawa, przysługuje wobec właściciela roszczenie o wynagrodzenie za budynki i urządzenia nabyte wraz z gruntem lub wybudowane na nim przez użytkownika. _Użytkownik wieczysty może jednak również, na 5 lat przed upływem okresu obowiązywania użytkowania wieczystego lub w terminie wcześniejszym (jeśli zamierza poczynić na gruncie nakłady o terminie amortyzacji znacznie dłuższym niż okres pozostały do wygaśnięcia użytkowania wieczystego) wystąpić do właściciela z wnioskiem o przedłużenie użytkowania wieczystego na dalszy okres od 40 do 99 lat.

Właściwy organ reprezentujący właściciela (starosta lub organ danej jednostki samorządu) może odmówić przedłużenia użytkowania wieczystego tylko wyjątkowo - ze względu na ważny interes społeczny. Przedłużenie użytkowania wieczystego nie wymaga zastosowania procedury przetargowej.

Sposób korzystania z gruntu

Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu w granicach określonych przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, która powinna określać obowiązujący sposób takiego korzystania. Z reguły polega to na ustaleniu w umowie sposobu i terminu zagospodarowania gruntu zgodnie z celem, na który oddano go w użytkowanie wieczyste, w tym szczególnie sposobu i terminu jego zabudowy przez użytkownika wieczystego (rodzaj budynków, termin rozpoczęcia i zakończenia budowy).

Zdarzają się stosunkowo rzadkie przypadki, gdy umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie nakładała na użytkownika wieczystego obowiązku zagospodarowania gruntu bądź nie określała dla takiego obowiązku terminów.

Znacznie częstsze są za to przypadki użytkowania wieczystego powstałego z mocy prawa, w wyniku tzw. uwłaszczenia państwowych osób prawnych (zwłaszcza przedsiębiorstw państwowych) na początku lat 90-tych, gdzie prawo użytkowania wieczystego z reguły w ogóle nie jest ograniczone żadnymi ustaleniami co do sposobu korzystania z gruntu.

_ Postanowienia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z niego są wiążące nie tylko dla pierwszego użytkownika wieczystego, ale również dla każdego kolejnego nabywcy prawa użytkowania wieczystego, choćby nie były one ujawnione w księdze wieczystej. W związku z tym nabywca powinien dokładnie zapoznać się z treścią umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nabywanej nieruchomości. _

Korzystanie z gruntu w sposób sprzeczny z postanowieniami umowy o oddanie go w użytkowanie wieczyste stanowi naruszenie umowy dające właścicielowi prawo do zastosowania odpowiednich środków prawnych, w tym doprowadzenia do rozwiązania powyższej umowy i odebrania gruntu.

Naruszenie takie może mieć charakter bierny - gdy użytkownik nie zagospodaruje nieruchomości w sposób i w terminie ustalonym w umowie, a w szczególności nie wybuduje w tym terminie wymaganych budynków lub urządzeń lub czynny - gdy użytkownik prowadzi na nieruchomości działalność niezgodną z celem, na jaki oddano ją w użytkowanie wieczyste, w tym wzniesie na niej budynki lub urządzenia niezgodne z tym celem.

W razie nie zagospodarowania nieruchomości przez użytkownika wieczystego w terminach wynikających z umowy, właściwy organ może (według swego uznania): przedłużyć termin zagospodarowania nieruchomości w drodze zmiany umowy użytkowania wieczystego (podpisania z użytkownikiem aneksu w formie aktu notarialnego) albo wyznaczyć dodatkowy termin jej zagospodarowania (w drodze wydania decyzji lub również zawarcia aneksu).

W przypadku, gdy użytkownik wieczysty nie dotrzyma pierwotnego lub przedłużonego terminu zagospodarowania nieruchomości, właściwy organ jest uprawniony do nałożenia, w drodze decyzji, dodatkowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego niezależnie od zwykłych opłat rocznych.

Dodatkowa opłata za pierwszy rok następujący po roku, w którym bezskutecznie upłynął termin zagospodarowania wynosi 10% wartości nieruchomości, a za każdy kolejny rok opóźnienia ulega ona zwiększeniu o dalsze 10% wartości nieruchomości.

Niezależnie od możliwości nałożenia powyższych opłat, właściciel może też doprowadzić do rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego przez sąd w drodze powództwa przeciwko użytkownikowi wieczystemu o rozwiązanie umowy.

Prawomocne orzeczenie sądu o rozwiązaniu umowy użytkowania wieczystego będzie skutkować wygaśnięciem tego prawa. Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego może nastąpić w odniesieniu do całości nieruchomości lub jej części dającej się wyodrębnić w drodze podziału geodezyjnego - jeżeli przesłanki rozwiązania umowy są spełnione tylko co do takiej części, w szczególności jeśli tylko ona jest wykorzystywana niezgodnie z umową.

_ Korzystanie z gruntu niezgodnie z umową użytkowania wieczystego może polegać również na wykorzystywaniu go na cel inny niż umową przewidziany (np. wybudowanie centrum handlowego na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na cele sportowe). _

Wątpliwości mogą powstawać w przypadku, gdy wzniesiony na nieruchomości obiekt, obok funkcji podstawowej zgodnej z umową, spełnia również funkcje dodatkowe umową nie przewidziane (np. obok pomieszczeń mieszkalnych znajdują się w nim także pomieszczenia handlowe).

Jak się wydaje, takiego sposobu zagospodarowania nieruchomości nie można uznać za naruszenie umowy. W razie wątpliwości co do dozwolonego sposobu korzystania z gruntu wskazane jest, by użytkownik wieczysty uzyskał pisemne wyjaśnienie właściciela w tym przedmiocie.

Również opisane tu „czynne" korzystanie z gruntu w sposób sprzeczny z umową użytkowania wieczystego stanowi podstawę do rozwiązania tej umowy przez sąd, pod warunkiem, że jest to sprzeczność oczywista, a więc nie budząca wątpliwości.

W praktyce uprawnione organy niezwykle rzadko korzystają z możliwości rozwiązania umów użytkowania wieczystego. Ma to miejsce z reguły jedynie w sytuacjach rażącego naruszania umów z winy użytkowników wieczystych.

Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

Za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste pobiera się tzw. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne, w wysokości określonej w umowie.

Opłaty te ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości określonej dla celu oddania jej w użytkowanie wieczyste przez rzeczoznawcę majątkowego.

Pierwsza opłata wynosi od 15 do 25 % tak ustalonej ceny nieruchomości. Regułą jest 25%. Pierwsza opłata jest płatna jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

_ Wysokość opłat rocznych jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste np. na cele mieszkaniowe i budowy infrastruktury technicznej oraz inne publiczne - 1%, na cele komercyjne - 3% _.

Jeśli oddano nieruchomość na więcej niż jeden cel - stawkę określa się wg celu podstawowego.

Opłaty roczne uiszcza się, począwszy od roku następnego po roku ustanowienia użytkowania wieczystego, do 31 marca każdego roku z góry za dany rok. Opłaty roczne są należnością cywilnoprawną i w związku z tym właściwy organ może dochodzić ich zapłaty tylko w postępowaniu cywilnym, a potem w drodze egzekucji sądowej.

W przypadku przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na inny podmiot w trakcie danego roku kalendarzowego, przyjmuje się, że opłatę roczną za ten rok powinien zapłacić ten, kto był użytkownikiem wieczystym w dniu 31 marca tego roku. Nabywca może jednak umówić się ze zbywcą co do sposobu rozliczenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste za rok zawierania umowy.

W stosunku do pierwszej opłaty i opłat rocznych mogą mieć zastosowanie różne bonifikaty, których omówienie przekracza zakres tego opracowania.

W przypadku zmiany wartości nieruchomości po oddaniu jej w użytkowanie wieczyste (np. wskutek jej zabudowy), stwierdzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, organ reprezentujący właściciela może dokonać (z urzędu lub na wniosek użytkownika) odpowiedniej aktualizacji stawki opłaty rocznej, nie częściej jednak niż raz do roku.

Taka aktualizacja opłat rocznych następuje w drodze pisemnego wypowiedzenia przez właściciela dotychczasowej stawki opłaty rocznej do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego rok, w którym ma obowiązywać nowa stawka.

Jeśli użytkownik nie kwestionuje w terminie nowej stawki, zacznie ona obowiązywać od następnego roku. Jednak użytkownik może w 30 dni od otrzymania wypowiedzenia złożyć do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) pisemny wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona w ogóle lub uzasadniona w innej wysokości, co nie zwalnia go z obowiązku płacenia opłaty w dotychczasowej wysokości. Jeśli SKO uwzględnia wniosek - ustala nową wysokość opłaty (taką jak dotąd lub wyższą).

Jeśli SKO wniosek oddala - obowiązuje nowa wysokość od roku następnego po wypowiedzeniu. Każda ze stron od orzeczenia SKO może wnieść sprzeciw do sądu powszechnego w 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wówczas orzeczenie traci moc w całości, a wyrok sądu lub ugoda określają nowa wysokość opłat rocznych obowiązującą od roku następnego po wypowiedzeniu.

Natomiast w razie trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości powodującej zmianę celu, na który oddano ją w użytkowanie wieczyste (np. z mieszkaniowego na komercyjny), stawkę opłat rocznych obowiązkowo zmienia się stosownie do nowego celu w trybie aktualizacji z urzędu lub na wniosek użytkownika.

Znaczenie wpisu w księdze wieczystej

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy na inny podmiot wymaga wpisu w księdze wieczystej, co oznacza, że te czynności wywołują skutki prawne po dokonaniu wpisu (tzw. wpis konstytutywny), jednakże dokonany już wpis ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie.

Od tej reguły istnieją pewne wyjątki np. prawo użytkowania wieczystego nabyte na licytacji sądowej przechodzi na nabywcę z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu tego prawa, zaś nabyte w drodze przejęcia innej spółki - z chwilą rejestracji połączenia spółek. Do czasu dokonania wpisu istnieje swego rodzaju stan zawieszenia.

Użytkownik wieczysty nie może przenieść swego prawa, ponieważ formalnie jeszcze mu ono nie przysługuje, może jednak np. zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży. Może również ustanowić na prawie użytkowania wieczystego służebność lub hipotekę pod warunkiem zawieszającym dokonania wpisu jego prawa w księdze wieczystej. Może również zawierać umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości i sam z niej korzystać.

W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że użytkownikowi wieczystemu, o ile wydano mu grunt w posiadanie, przysługuje, jeszcze przed wpisem, tytuł do dysponowania gruntem na cele budowlane, na podstawie którego może wystąpić o pozwolenie na budowę.

W razie budowy budynku mieszkalnego na kilku nieruchomościach oddanych w użytkowanie wieczyste należy pamiętać o tym, że aby móc je połączyć w jednej księdze wieczystej (konieczna przesłanka prawnego wyodrębnienia lokali w budynku przy ich sprzedaży klientom) muszą one mieć tego samego właściciela oraz ten sam okres użytkowania wieczystego.

Podsumowanie

Deweloper nabywając prawo użytkowania wieczystego nieruchomości musi upewnić się, że będzie ją w stanie zagospodarować w wymagany umową sposób i w przewidzianych nią terminach, bowiem w przeciwnym razie może być narażony na konieczność poniesienia opłat dodatkowych, a w najgorszym wypadku na rozwiązanie umowy i odebranie gruntu.

_ Ponadto należy wziąć pod uwagę konieczność ponoszenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego, w tym ich możliwą aktualizację zaraz po zagospodarowaniu nieruchomości. _ Nabywca samodzielnego lokalu w budynku wzniesionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste staje się współużytkownikiem wieczystym gruntu w części odpowiadającej stosunkowi powierzchni jego lokalu do łącznej powierzchni wszystkich samodzielnych lokali w budynku.

W związku z tym obowiązany będzie do partycypacji w takim udziale nie tylko w kosztach podatku od nieruchomości ale również opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, których ogólna wartość rozkłada się w tym przypadku na dużą ilość współużytkowników wieczystych.

Teoretycznie zagrożenie dla nabywcy lokalu stanowi zasada wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokali wraz z wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego gruntu. W praktyce jednak, biorąc pod uwagę uprawnienia użytkowników wieczystych do żądania przedłużenia prawa użytkowania wieczystego, a także przekształcenia tego prawa w prawo własności, powyższe ryzyko nie jest duże.

Zawierając umowę przedwstępną z deweloperem dotyczącą lokalu w budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste warto jednak sprawdzić przeznaczenie gruntu w umowie o oddanie go w użytkowanie wieczyste oraz przewidziane tą umową terminy jego zabudowy, by upewnić się, że nie istnieje ryzyko rozwiązania umowy przez właściciela przed zakończeniem inwestycji z powodu naruszenia umowy.

Autor jest radcą prawnym w Kancelarii Prawnej Miller,Canfield, W.Babicki, A.Chełchowski i Wspólnicy Sp.k., www.millercanfield.pl

Tagi: użytkowanie wieczyste, prawo, wiadmości, okiem eksperta
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz