Notowania

vat
22.08.2012 06:20

Sprzedaż budynków - jaki podatek odprowadzić?

Jeżeli sprzedaż budynku lub jego części nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub następuje po upływie okresu 2-letniego od jego dokonania, to transakcja jest zwolniona z VAT.

Podziel się
Dodaj komentarz

*Sprzedawcy budynków lub budowli często mają problem z ustaleniem, czy dokonywana przez nich transakcja jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT), czy też podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Żeby ocenić implikacje podatkowe transakcji sprzedaży budynków lub budowli, należy najpierw ustalić, czy doszło do tzw. _ pierwszego zasiedlenia _. *

Ustawa o VAT w art. 2 pkt 14 zawiera definicję legalną pierwszego zasiedlenia, która odbiega zasadniczo od jego potocznego rozumienia: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. ich wartości początkowej.

W praktyce do pierwszego zasiedlenia dochodzi w wyniku sprzedaży lub wynajmu nieruchomości, po ich wybudowaniu lub istotnej modernizacji (gdy wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej) na rzecz pierwszego nabywcy lub użytkownika budynków, budowli bądź ich części.

Należy jednak podkreślić, że do pierwszego zasiedlenia nie dochodzi w przypadku używania danej nieruchomości po jej wybudowaniu na potrzeby podatnika związane z prowadzonym przez niego przedsiębiorstwem. W takiej sytuacji oddanie do użytkowania nie następuje bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, lub pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/36/m25636.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/zmiany;w;przepisach;o;vat;beda;faktury;uproszczone,228,0,1139684.html) *Ministerstwo chce uprościć fakturowanie * Resort finansów zamierza zmienić przepisy dotyczące m.in. obowiązku podatkowego, sposobu ustalania podstawy opodatkowania i fakturowania. Oznacza to, że jeśli sprzedaż nieruchomości zabudowanej jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (czyli spełnia wyżej wskazaną definicję pierwszego zasiedlenia) lub przed nim, bądź też gdy odbywa się przed upływem okresu 2-letniego od pierwszego zasiedlenia, to jest ona opodatkowana podatkiem VAT.

Jeżeli natomiast sprzedaż budynków, budowli lub ich części nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub następuje po upływie okresu 2-letniego od jego dokonania, to transakcja ta jest zwolniona z opodatkowania VAT.

Skutek na gruncie podatku VAT ma bezpośrednie przełożenie na obowiązek na gruncie PCC, obciążający nabywcę nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi temu nie podlegają transakcje, jeżeli przynajmniej jedna ze stron transakcji jest opodatkowana podatkiem VAT lub z niego zwolniona, z wyjątkiem m.in. transakcji sprzedaży nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku kwalifikacji transakcji sprzedaży nieruchomości jako transakcji niepodlegającej opodatkowaniu VAT-em albo jako transakcji zwolnionej z VAT, nabywca nieruchomości zobowiązany będzie do zapłaty PCC w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/240/130544.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/dochody;nieujawnione;z;zagranicy;zobacz;co;moze;fiskus,66,0,1129538.html) *Masz dochody spoza Polski? Uważaj, bo... * Unijne prawo przewiduje współpracę między państwami członkowskimi przy udzielaniu wszelkich informacji, które mogą im umożliwić dokonanie naliczenia podatków od dochodu i kapitału.

Należy jednak zaznaczyć, że w przypadku zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, obie strony transakcji mogą wnioskować o dobrowolne opodatkowanie transakcji VAT i w rezultacie uniknąć opodatkowania PCC. Pod warunkiem jednak, że obie strony są zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT, oraz że złożą odpowiednie oświadczenie właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego (art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT).

Z drugiej strony, należy wskazać, że nawet jeśli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT transakcja jest opodatkowania VAT (np. dostawa budynków spełnia definicję pierwszego zasiedlenia), to należy w dalszej kolejności sprawdzić, czy nie może ona korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a tejże ustawy. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się z VAT dostawę budynków i budowli lub ich części pod warunkiem, że:

  • zbywcy nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wybudowaniu i
  • zbywca nieruchomości nie ponosił wydatków na jej ulepszenie, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeśli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 proc. wartości początkowej tych obiektów.

Ostatniego warunku nie stosuje się, jeśli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z ust. 7a ustawy o VAT transakcja zbycia nieruchomości jest zwolniona z VAT, gdy:

  • zbywcy nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu lub wybudowaniu budynku lub budowli i
  • zbywca nieruchomości nie ponosił w ogóle nakładów na ulepszenie budynków lub budowli, w stosunku do których miał prawo do odliczenia podatku naliczonego, a jeśli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 proc. wartości początkowej tych obiektów,
  • zbywca ponosił nakłady na ulepszenie budynków lub budowli w wysokości wyższej niż 30 proc. wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego, lecz nieruchomości te w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez zbywcę do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Co istotne, w przypadku zwolnienia z VAT na podstawie tego przepisu, nie ma możliwości skorzystania z opcji dobrowolnego opodatkowania transakcji VAT. W takiej sytuacji transakcja jest zatem bezwarunkowo opodatkowania PCC w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości.

Czytaj więcej w Money.pl
Leasing auta z zagranicy. Co z podatkiem? Polski przedsiębiorca jest zobowiązany do pobrania podatku _ u źródła _ od wypłacanego czynszu leasingowego lub czynszu najmu dla zagranicznej firmy.
Wydatki na używane budynki. Szybciej w koszty? W wyjątkowych przypadkach okres amortyzacji używanych lub ulepszonych budynków może zostać skrócony nawet do 3 lat.
Kościół nie może odliczyć tego podatku Kościelna osoba prawna, która nie prowadzi działalności gospodarczej nie może odliczyć podatku z faktur VAT za kupno towarów i usług, w ramach realizowanych inwestycji.

Autorka jest doradcą podatkowym w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy

Tagi: vat, pierwsze zasiedlenie, prawo podatkowe, kraj, porady, porady prawne, prawo, wiadmości, okiem eksperta
Źródło:
CHWP
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz