Rewolucyjne zmiany w hipotekach

Przepisy ustawy z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 131, poz. 1075), wchodzą w życie 20 lutego. Nieprzypadkowo ustawodawca zdecydował się na aż osiemnastomiesięczne vacatio legis, gdyż nowelizacja wprowadza bardzo daleko idące zmiany w Dziale II ustawy z dnia 6 lipca 1982. o księgach wieczystych i hipotece (zwana dalej UKWiH).

Przede wszystkim zlikwidowano podział na hipotekę zwykłą (tj. taką która zabezpiecza wierzytelność pieniężną o oznaczonej wartości) oraz kaucyjną (służącą do zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych o wysokości nieustalonej np. zabezpieczenie roszczeń o odsetki). Po nowelizacji będzie tylko jedna hipoteka. Nowelizacja nie wpływa natomiast na rozróżnienie hipoteki ze względu na sposób jej ustanowienia tj. hipoteki umowne i przymusowe.

Konstrukcja nowej hipoteki bliższa jest obecnie istniejącej hipotece kaucyjnej. Ograniczy to liczbę ustanawianych hipotek co najlepiej pokazuje przykład zabezpieczenia kredytu bankowego.

Po nowelizacji zabezpieczeniem wierzytelności banku będzie jedna hipoteka, która zgodnie z art. 69 UKWiH będzie obejmowała zarówno kwotę zobowiązania głównego jak i odsetki, przyznane koszty postępowania jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Przed nowelizacją ustanawiano osobno hipotekę zwykłą na zabezpieczenie kwoty głównej oraz hipotekę kaucyjną dla zabezpieczenia roszczeń o odsetki.

[ ( http://static1.money.pl/i/h/121/t109945.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/najem;okazjonalny;-;na;czym;polega,6,0,757766.html) Najem okazjonalny - na czym polega?
Teoretycznie, w zamierzeniach autorów nowelizacji, zmiana taka ma uprościć i uelastycznić zasady ustanawiania hipotek oraz obniżyć koszty. Niestety wcale nie jest takie pewne, że w praktyce wspomniane zmiany będą oznaczały rzeczywiste ułatwienie i oszczędności.

Do takiego wniosku prowadzi m.in. analiza projektu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości zmieniającego rozporządzenie w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (dokument z dnia 8 listopada 2010 r. na etapie uzgodnień międzyresortowychrel="nofollow">)
. Jeżeli rozporządzenie zostanie wydane w takim brzmieniu, będzie to oznaczało, że wpis hipoteki do działu IV księgi wieczystej będzie znacznie bardziej skomplikowany i mniej czytelny aniżeli jest to obecnie.

Zgodnie z wymienionym wyżej projektem wpis hipoteki będzie musiał dokładnie określać wszystkie zabezpieczone nią wierzytelności, z wyszczególnieniem wysokości każdej z nich z osobna (co prawda przy kilku wierzytelnościach podany będzie jedynie najpóźniejszy termin zapłaty zabezpieczanych wierzytelności) oraz informacje o zakresie zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności.

[ ( http://static1.money.pl/i/h/139/t128907.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/umowa;najmu;lokalu;-;na;co;zwrocic;uwage,125,0,751229.html) Umowa najmu lokalu - na co zwrócić uwagę?
Również argument obniżenia kosztów zabezpieczenia hipotecznego jest mocno wątpliwy. Obecnie najpopularniejszą formą zabezpieczenia była hipotek kaucyjna, od której uiszcza się podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie 19 zł. Po nowelizacji która zlikwiduje możliwość ustanowienia osobnej hipoteki kaucyjnej, sytuacja ulegnie zmianie. Wraz z nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie zmieniono ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Ustawa ta w zakresie ustalenia wysokości opodatkowania czynności ustanowienia hipoteki odwołuje się do wysokości wierzytelności o ustalonej lub nieustalonej wartości.

I tak zgodnie z art. 7 ust, 1 pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych: stawki podatku od ustanowienia hipoteki wynoszą:

• na zabezpieczenie wierzytelności istniejących - od kwoty zabezpieczonej wierzytelności 0,1 proc.;
  • na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej - 19 zł.

To prowadzi do wniosku, że podatek trzeba będzie zapłacić osobno dla wierzytelności o ustalonej i nieustalonej wartości. Powyższe wyraźnie wskazuje, że ułatwienia i obniżka kosztów jakie stanowiły jeden z argumentów uzasadniających nowelizację jest mocno wątpliwy.

Bardzo przydatne w praktyce może się okazać wprowadzenie do UKWiH art. 681, zgodnie z którym hipoteka umowna może zabezpieczyć kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi.

W umowie ustanawiającej hipotekę trzeba określić stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem.

Jest to niewątpliwa oszczędność (zarówno na opłacie sądowej jak i podatku) oraz ułatwienie, gdyż w wielu przypadkach pozwoli na uniknięcie konieczności ustanawiania nowej hipoteki dla zabezpieczania wierzytelności tego samego wierzyciela.

W tym miejscu warto wspomnieć o jeszcze jednej bardzo przydatnej modyfikacji, która została wprowadzona w art. 68 ust. 2 UKWiH. Po nowelizacji: jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki.

[ ( http://static1.money.pl/i/prawo/o/dff8aa8f5e977ec27fc2b8c3f0ae99f9/ddc99f1ff36908a9e35c4ce95303a8ff.tiny.jpg ) ] (http://blog.e-prawnik.pl/zmiany-w-ksiegach-wieczystych-i-hipotece.html) Zmiany w księgach wieczystych i hipotece
Są tutaj możliwe dwa przypadki tj. deklaratoryjny wpis do księgi wieczystej o zmniejszeniu sumy hipoteki, gdy ta wygasła częściowo na skutek spłaty zobowiązania. Drugi przypadek dotyczy sytuacji gdy wpis obniżający sumę nadmiernego zabezpieczenia wierzytelności hipotecznej ma charakter konstytutywny, czyli gdy hipoteka utrzymuje się w pełnej kwocie aż do całkowitego wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza. Jak wspomniana instytucja będzie funkcjonowała w praktyce, pokaże orzecznictwo sądów.

Kolejne możliwości daje wprowadzony art. 682 UKWiH, który pozwala zabezpieczyć hipoteką kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, ale pod jednym warunkiem - zabezpieczenie takie ma służyć sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. W tym celu konieczne jest umowne ustanowienie administratora hipoteki, który wykonywać będzie prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, ale na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem.

W takim przypadku, w księdze wieczystej, jako wierzyciel hipoteczny uwidoczniony zostanie administrator hipoteki. W razie wygaśnięcia umowy pomiędzy wierzycielami a administratorem i nie powołania nowego administratora lub braku zgody wszystkich wierzycieli na zmianę administratora, każdy z wierzycieli będzie mógł zażądać podziału hipoteki (według zasad jak przy znoszeniu współwłasności).

Autor jest adwokatem w kancelarii Siwek Gaczyński & Partners