Notowania

ustawa deweloperska
11.07.2012 06:30

Odstąpienie od umowy deweloperskiej. Kiedy możliwe?

Ustawa przewiduje jedynie sześć przypadków możliwości odstąpienia przez klienta od umowy z deweloperem.

Podziel się
Dodaj komentarz

Obowiązująca od 29 kwietnia 2012 r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377 - dalej u.o.p.n.) w znaczny sposób zawęziła możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej przez jej strony. Wpływa to niewątpliwie na zwiększenie ochrony klientów firm deweloperskich, jednak tylko wówczas, gdy klienci ci mają pełną świadomość rzeczywistej treści zawieranej umowy i konsekwencji z tej treści wynikających.

Z jednej strony ustawa niweluje całkowicie dowolność deweloperów w procesie ustalania możliwych przyczyn odstąpienia od umowy, a więc przyczyny i terminy odstąpienia są określone w sposób, który wyklucza możliwość ukrycia postanowień korzystnych jednostronnie na rzecz dewelopera. Z drugiej jednak strony, ochrona konsumentów została w znaczny sposób ograniczona, przez uproszczenie możliwych terminów i przyczyn odstąpienia do zbyt wąskiego katalogu przypadków.

Co prawda z faktu, że art. 29 u.o.p.n. wymienia taksatywnie ustawowe przesłanki odstąpienia przez strony od umowy deweloperskiej, nie należy wnioskować o niedopuszczalności wprowadzenia do tej umowy dodatkowych (umownych) warunków odstąpienia. Żaden przepis zakazu takiego nie wprowadza. Przy formułowaniu umownych warunków odstąpienia przez strony od umowy deweloperskiej pamiętać jednak trzeba, aby nie były to dla nabywcy warunki mniej korzystne. W praktyce więc o ile kupujący nie będzie wymagał od dewelopera wprowadzenia dodatkowych korzystniejszych dla niego możliwości odstąpienia, należy się spodziewać, że możliwości te nie będą przez dewelopera proponowane.

Ustawa przewiduje zatem jedynie sześć przypadków możliwości odstąpienia przez klienta od umowy, które nasuwają skojarzenia o karze dla dewelopera za niewywiązywanie się z przestrzegania wymogów w niej określonych t.j.:

  • jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 u.o.p.n, tzn. gdy brak przynajmniej jednego postanowienia umownego, które jest obowiązkowe w świetle przepisów ustawy, np. umowa nie zawiera informacji o terminie przeniesienia własności nieruchomości albo nie określa zakresu i standardu prac wykończeniowych;
  • jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami (na żądanie nieodpłatnie, na trwałym nośniku informacji, a w postaci papierowej w lokalu przedsiębiorstwa);
  • jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2 u.o.p.n.: tj. zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem go wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny;
  • jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy;
  • jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;
  • w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Jeżeli deweloper nie wywiąże się z któregoś z wyżej wymienionych obowiązków określonych w pierwszych pięciu punktach, konsument ma tylko 30 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej na odstąpienie od niej. W terminie późniejszym odstąpienie z wyżej podanych przyczyn będzie nieskuteczne, poza nielicznymi wyjątkami takimi jak np. okoliczności siły wyższej.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/237/100333.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/wady;ustawy;deweloperskiej;za;malo;swobody;w;umowach,149,0,982421.html) *Wady ustawy deweloperskiej. Za mało swobody w umowach? * Zgodnie z ustawą deweloperską, umowa powinna bezwzględnie zawierać określenie wysokości odsetek i kar umownych dla zawierających ją stron.

W sytuacji natomiast gdy deweloper nie dokona przeniesienia prawa własności lokalu w terminie określonym w umowie, nabywca przed odstąpieniem od umowy musi wyznaczyć mu 120-dniowy termin na dokonanie omawianego przeniesienia. W praktyce rozwiązanie to rodzi niekorzystne dla nabywców konsekwencje.

Już niezwłocznie po upływie 30 dni od dnia zawarcia umowy bowiem może wyjść na jaw, iż termin przeniesienia własności lokalu nie będzie zachowany. W takiej sytuacji konsument musi oczekiwać terminu w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta oraz wyznaczyć dodatkowy termin 120 dni na przeniesienie prawa własności. Deweloper może zatem nie przestrzegać terminów ukończenia poszczególnych etapów.

Istnieje również ryzyko, że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czy też decyzja o pozwoleniu na budowę, zostaną prawnie wzruszone. Kupujący w takiej sytuacji pozbawiony jest uprawnienia do odstąpienia od umowy, o ile nie przewidział takiego zapisu w umowie deweloperskiej. Pewnym pocieszeniem może być rozwiązanie przewidujące, że nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

Kolejnym utrudnieniem dla konsumenta jest fakt, że ustawa deweloperska przewiduje, że umowy deweloperskie muszą mieć formę aktu notarialnego, a roszczenie nabywcy z tego tytułu ma być wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, na której będzie realizowana dana inwestycja. Wymóg ten komplikuje formalności leżące po stronie kupującego w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Zgodnie z art. 31 u.o.p.n. oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej. Jest to istotne ograniczenie w stosunku do dotychczas obowiązujących przepisów, według których wykreślenie roszczenia było konsekwencją odstąpienia, a nie jego warunkiem.

Od wejścia w życie ustawy u.o.p.n. minęło już kilka miesięcy i praktyka obrotu potwierdziła obawy grupy zawodowej deweloperów oraz powszechne głosy środowisk prawniczych, że nowe regulacje przyznały zbyt szerokie uprawnienia bankom, czego koszty poniosą zarówno firmy deweloperskie jak i klienci jako odbiorcy ostateczni. Obawy te są zasadne także w przebiegu procesu odstąpienia od umowy.

I tak w przypadku, gdy nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej zgodnie z przepisami ustawy, bank wypłaca mu przypadające środki pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Oświadczenie woli nabywcy odstępującego od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi w przypadku, gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej. To banki będą instytucją oceniającą czy odstąpienie od umowy można uznać za skuteczne.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/136/128904.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/korzystanie;z;cudzej;nieruchomosci;jak;sie;przed;tym;bronic,228,0,1080036.html) *Korzystanie z cudzej nieruchomości. Jak się przed tym bronić * Właściciel nieruchomości może domagać się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej, jeśli ktoś pozbawił go władztwa nad nieruchomością.

Rozwiązanie takie należy ocenić jako niedopuszczalne w świetle obowiązującego porządku prawnego. Żadne z powszechnie obowiązujących norm prawnych regulujących powstawanie i funkcjonowanie instytucji bankowych a także zasady funkcjonowania nadzoru bankowego nie statuują banków jako podmiotów upoważnionych do mediacji, arbitrażu czy jakiejkolwiek innej ingerencji w stosunki cywilnoprawne o charakterze prywatnoprawnym.

Zadania banków wyznaczone im przez ustawę pozostają więc w sprzeczności z przepisami ustrojowymi regulującymi ich funkcjonowanie, a dodatkowe uprawnienia i obowiązki nie powinny być stanowione w przepisach innych niż prawo bankowe.

Warto wspomnieć, że deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej w kilku zaledwie sytuacjach. Po pierwsze w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub w wysokości określonej w umowie deweloperskiej. Deweloper jest w pierwszej kolejności zobowiązany do wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot, niespełnienie świadczenia przez nabywcę w terminie 30 dni od doręczenia wezwania rodzi po stronie dewelopera prawo do odstąpienia od umowy.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/210/m129490.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/pozytywne;i;negatywne;zmiany;w;hipotekach,186,0,1077178.html) *Pozytywne i negatywne zmiany w hipotekach * Plusem nowelizacji jest możliwość zabezpieczenia hipoteką umowną kilku wierzytelności przysługujących temu samemu wierzycielowi. Odstąpienie nie będzie skuteczne w sytuacji, w której nabywca nie spełnia świadczenia z powodu siły wyższej. Po drugie prawo odstąpienia po stronie dewelopera powstaje w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub braku stawienia się celem zawarcia w formie aktu notarialnego aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa określonego w umowie deweloperskiej, mimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest
spowodowane działaniem siły wyższej. Należy uznać, że ustawowe zastrzeżenie wystarczająco długich terminów na rzecz nabywcy w tym zakresie jest rozwiązaniem społecznie pożądanym, bowiem w praktyce deweloperskiej nierzadkie są sytuacje wyznaczania przez deweloperów zbyt krótkich terminów na odbiór lokalu, a nawet praktykowane są odbiory jednostronne.

W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za nie zawartą. W przypadku, gdy lokal mieszkalny został już kupującemu wydany, kupujący ma obowiązek go zwrócić. Odstąpienie rodzi również obowiązek rozliczenia nakładów oraz innych wzajemnych roszczeń stron. Osoby rozważające rezygnację z umowy deweloperskiej muszą zrobić rachunek ekonomiczny ewentualnej decyzji o odstąpieniu, uwzględnić wysokość kary umownej, realne możliwości kupna innego lokalu w podobnej cenie, a także koszt przedterminowej spłaty zaciągniętego już kredytu.

Kolejne analizy rozwiązań przewidzianych przez ustawę nasuwają pytanie czy zbyt daleka ingerencja ustawodawcy w zasadę swobody zawierania umów, przez częściowe pozbawienie stron umów deweloperskich możliwości odstąpienia w dogodnym dla nich terminie i z powodów adekwatnych dla specyfiki danego przypadku, oraz ingerencja powodująca swoiste _ zagruntowanie _ sytuacji prawnej stron tych umów miały w zamyśle chronić nabywców lokali przed nieprzemyślanymi pod kątem finansowym decyzjami o odstąpieniu? Czy w związku z tym taki trend można potraktować jako reminiscencje lub sentyment do systemu państwa opiekuńczego, czy może powody zastanej sytuacji były zgoła odmienne? Trudno doszukiwać się w tym przypadku obiektywnie racjonalnych przesłanek.

Czytaj więcej w Money.pl
Deweloperzy mają nowy pomysł na zyski Firmy budujący mieszkania, chcę je teraz wynajmować. Ma to rozruszać branżę.
Deweloper nie wykonał umowy. Czego możesz żądać? Czym jest kara umowna, kiedy można dochodzić jej zapłaty i jaka jest jej wysokość?
Odszkodowanie za instalacje przechodzące przez działkę Właściciel nieruchomości nie może żądać usunięcia urządzeń, które założono legalnie, ale nie przekreśla to prawa do ubiegania się o odszkodowanie.

Autorka jest partnerem w Kancelarii Radców Prawnych K&L Legal Granat i Wspólnicy Sp.k.

Tagi: ustawa deweloperska, umowa, porady, porady prawne, prawo, wiadmości, okiem eksperta, prawo mieszkaniowe
Źródło:
K&L LEGAL
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz