Obowiązek ustalenia lokalizacji drogi dojazdowej i jej usytuowania względem istniejących zabudowań powinien być uwzględniony bezpośrednio w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zwanym dalej _ MPZP _, bądź w decyzji o warunkach zabudowy, wydawanej na podstawie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej _ Ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym _.
Zgodnie bowiem z art. 61 Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, o ile zostanie między innymi spełniony warunek polegający na zapewnieniu działce, na której ma być przeprowadzona inwestycja budowlana, dostępu do drogi publicznej.
Należy przy tym pamiętać, iż przez dostęp do drogi publicznej Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym definiuje jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
ZOBACZ TAKŻE: Akty prawne dot. nieruchomości na prawo.money.pl
O ile w przypadku MPZP lokalizacja drogi dojazdowej winna zostać szczegółowo określona w planie, o tyle decyzja o warunkach zabudowy winna określać szczegółowe warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu również w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji.
W odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego decyzja o warunkach zabudowy podlega również uzgodnieniu z właściwym zarządcą drogi. W obu przypadkach zatem deweloper po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy lub po zapoznaniu się z MPZP winien uzyskać informacje co do sposobu obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji.
ZOBACZ TAKŻE:
Decyzja o warunkach zabudowy może jednak nie określać szczegółowych parametrów technicznych drogi dojazdowej, która winna zostać zrealizowana dla potrzeb obsługi planowanej inwestycji. MPZP winien co do zasady określać przynajmniej podstawowe parametry drogi dojazdowej, np. szerokość pasa drogi, przy czym może nie określać szczegółowych parametrów technicznych takiej drogi.
Szczegółowe obowiązki co do parametrów technicznych drogi dojazdowej będą wynikać dopiero z decyzji o pozwoleniu na budowę, wydawanej na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U z 2006 r., Nr 156, poz. 1118 ze zm.), zwanej dalej _ Prawem budowlanym _.
Stosownie bowiem do art. 34 Prawa budowlanego projekt budowlany winien zawierać oświadczenie właściwego zarządcy drogi1 o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jednolity Dz. U z 2007 r., Nr 19, poz. 115 ze zm.), zwanej dalej _ Ustawą o drogach publicznych _.
Zwrócić uwagę również należy na to, że to właśnie projekt budowlany będzie szczegółowo określał sposób, w jaki powinno zostać wykonane zagospodarowanie działki, a zatem sposób, w jaki deweloper winien usytuować i wykonać układy komunikacyjne związane z planowaną inwestycją.
Zgodnie bowiem z § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Nr 120, poz. 1133), zwanego dalej _ rozporządzeniem _ projekt zagospodarowania działki (projekt budowlany) powinien w części opisowej zawierać projektowane zagospodarowanie działki lub terenu, w tym określenie układu komunikacyjnego oraz zestawienie powierzchni dróg, parkingów, placów i chodników, zaś w części rysunkowej powinien określać obrys i układ wjazdów, układ komunikacji wewnętrznej przedstawiony w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej komunikacji zewnętrznej, określający układ dróg wewnętrznych, dojazdów, parkingów, placów i chodników.
Pamiętać należy o tym, że kwestie związane z obowiązkiem budowy dróg dojazdowych pod kątem warunków technicznych dotyczących np. minimalnej szerokości dróg, zostały określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690).
Sporządzony zgodnie z _ rozporządzeniem _ projekt budowlany jest dołączany do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, a następnie podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę.
Oznacza to, że deweloper nie będzie mógł przeprowadzić inwestycji, jeżeli załączony do wniosku o pozwolenie na budowę projekt budowlany nie będzie zgodny z MPZP lub decyzją o warunkach zabudowy a także jeżeli nie będzie zgodny z Prawem budowlanym oraz _ rozporządzeniem _, albowiem wówczas deweloperowi nie zostanie wydane pozwolenie na budowę oraz nie zostanie zatwierdzony projekt budowlany.
Należy nadto zauważyć, iż droga dojazdowa musi w określonym miejscu uzyskać połączenia z drogą publiczną, do której dostęp musi mieć zapewniona planowana inwestycja.
Stąd też uzyskanie pozwolenia na budowę poprzedzone musi być szeregiem czynności, w tym czynności administracyjnych i administracyjno-technicznych.
Wśród wspomnianych czynności na szczególną uwagę zasługuje konieczność uzyskania przez dewelopera zezwolenia na lokalizację zjazdu na drogę publiczną w przypadku, jeżeli taki zjazd dotychczas nie istniał lub zezwolenia na przebudowę zjazdu, jeżeli dotychczasowy zjazd nie spełnia wymagań planowanej inwestycji. Przedmiotowe zezwolenia wydawane są w oparciu o przepisy Ustawy o drogach publicznych.
Na szczególną uwagę zasługuje również regulacja art. 16 Ustawy o drogach publicznych, zgodnie z którym budowa lub przebudowa dróg publicznych spowodowana inwestycją niedrogową należy do inwestora tego przedsięwzięcia, a szczegółowe warunki budowy lub przebudowy dróg publicznych określa umowa między zarządcą drogi a inwestorem inwestycji niedrogowej.
Zatem w przypadku jeżeli planowana inwestycja i sposób jej połączenia z drogą publiczną wymaga przebudowy lub budowy np. odcinka drogi publicznej, wówczas koszty takiej budowy lub przebudowy winien ponieść deweloper, a szczegółowe zobowiązania w tym zakresie winna regulować umowa zawarta przez dewelopera z zarządcą drogi.
Pamiętać należy także o tym, że w decyzji o pozwoleniu na budowę może zostać na dewelopera nałożony obowiązek uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie 2, co oznacza, że wykonanie inwestycji przez dewelopera niezgodnie z pozwoleniem na budowę oraz zatwierdzonym przez tą decyzję projektem budowlanym będzie skutkowało niemożnością użytkowania inwestycji.
Z powyższego wynika, że przed zawarciem z deweloperem umowy przedwstępnej sprzedaży wskazanym jest zapoznanie się z wypisem oraz z wyrysem z MPZP, a w razie jego braku z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy.Ponadto z ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę oraz z zatwierdzonym tą decyzją projektem budowlanym, a także z ostateczną decyzją - zezwoleniem na lokalizację/przebudowę zjazdu. Dopiero na podstawie powołanych dokumentów będzie można jednoznacznie stwierdzić, jakie obowiązki w zakresie budowy dróg dojazdowych zostały nałożone na dewelopera.
Wymienione dokumenty odpowiedzą również na pytanie w jaki sposób nieruchomość jest skomunikowana z drogą publiczną. Nie można bowiem zapomnieć o tym, że samo położenie nieruchomości przy drodze publicznej nie będzie oznaczało, że nieruchomość taka ma zapewniony dostęp do drogi publicznej w możliwie najdogodniejszy sposób, tj. poprzez lokalizację bezpośredniego zjazdu na drogę publiczną.
Względy bezpieczeństwa ruchu drogowego mogą bowiem zadecydować o tym, iż mimo bezpośredniej lokalizacji nieruchomości przy drodze publicznej konieczna będzie budowa drogi dojazdowej do drogi publicznej o mniejszym natężeniu ruchu, poprzez którą będzie dopiero możliwe włączenie się do ruchu na drodze, bezpośrednio z którą graniczy nieruchomość
1 Zgodnie z Ustawą o drogach publicznych zarządcą drogi jest podmiot (dla dróg krajowych jest nim Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, dla dróg wojewódzkich - zarząd województwa; dla dróg powiatowych - zarząd powiatu, zaś dla dróg gminnych - wójt, burmistrz, bądź prezydent miasta), do którego obowiązków należą między innymi sprawy z zakresu planowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i ochrony dróg. Stosownie do art. 20 Ustawy o drogach publicznych to właśnie zarządca drogi jest uprawniony do wyrażania zezwolenia w formie decyzji administracyjnej na lokalizacje zjazdów z dróg.
2 Zgodnie z art. 55 Prawa budowlanego, obowiązek taki będzie istniał w przypadku wybudowania między innymi: budynków mieszkalnych innych niż budynki mieszkalne jednorodzinne, budynków biurowych, stadionów, baseny. W przypadku domu jednorodzinnego do jego użytkowania wystarczające będzie, na ogół zawiadomienie o zakończeniu budowy. W takim przypadku, o ile powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie zgłosi sprzeciwu w ciągu 21 dni, można przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego. Pamiętać należy, że powiatowy inspektor nadzoru budowlanego zgłosi swój sprzeciw, jeżeli inwestycja nie będzie przeprowadzona zgodnie z wydanym wcześniej pozwoleniem na budowę oraz projektem na budowę.
Marcin Jakubaszek jest radcą prawnym, Tomasz Bielenik prawnikiem z Kancelarii Miller, Canfield, W. Babicki, A. Chełchowski i Wspólnicy Sp. k.