W obrocie prawnym, zwłaszcza pomiędzy podmiotami profesjonalnymi, zawieranie umów przedwstępnych do umów przyrzeczonych, takich jak przeniesienie własności nieruchomości, umów najmu bądź dzierżawy, stało się utartą praktyką i koniecznym etapem na drodze do ostatecznego związania się przez strony umową przyrzeczoną.
Postanowienia umów przedwstępnych, zwłaszcza tych odnoszących się do atrakcyjnych lokalizacyjnie, a zatem bardzo kosztownych bądź znacznych pod względem metrażowym nieruchomości czy też dużych powierzchni użytkowych przy najmie i dzierżawie niejednokrotnie poprzedzone są długotrwałymi negocjacjami pomiędzy przyszłymi kontrahentami umowy przedwstępnej.
Zgodnie z art. 389 § 1 kc, umową przedwstępną jest umową, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna)
, powinna określać istotne postanowienia umowy.
ZOBACZ TAKŻE:
Ustawodawca zakreślił zatem istotne postanowienia umowy przedwstępnej, które muszą znaleźć się w treści samej umowy, aby ta mogła zostać uznana za umowę przedwstępną a nie inną umowę podobnego rodzaju.
Uznanie bowiem danej umowy za umowę przedwstępną pociąga za sobą poważne konsekwencje prawne w przypadku uchylenia się przez jedną ze stron od umowy przedwstępnej. W takim przypadku niezwykle istotne wydaje się uprawnienie drugiej strony do żądania naprawienia szkody oraz jej zakres, o którym przesądza art. 390 § 1 kc, który przewiduje naprawienie szkody jaką strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej ogranicza się do tzw. ujemnego interesu umownego.
Ujemny interes umowny nie został definiowany w kodeksie cywilnym ani żadnym innym akcie prawnym. W doktrynie przeważa stanowisko, iż ujemny interes umowny to hipotetyczne rozumowanie, które polega na porównaniu stanu majątkowego poszkodowanego powstałego na skutek wdania się w umowę, ze stanem, jaki istniałby, gdyby poszkodowany w umowę się nie wdał.
Podkreśla się, iż do zakresu ujemnego interesu umownego wchodzą takie wydatki jak koszty zawarcia i przygotowania umowy przedwstępnej, w tym koszty prowadzenia rokowań, składania ofert, koszty przejazdów, ewentualnie wynagrodzenie prawnika, opłaty notarialne i fiskalne; wydatki poniesione na przygotowanie umowy przyrzeczonej, jeśli w całości lub części stały się bezużyteczne czy też poniesionej szkody pozostającej w normalnym związku z przekonaniem, że dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, np. zbędne nakłady podjęte w związku z własnym świadczeniem lub przyjęciem świadczenia przez drugą stronę, ilekroć przywrócenie stanu poprzedniego nie będzie możliwe albo wynikną stąd koszty.
Wątpliwe natomiast wydaje się żądanie zwrotu utraconych korzyści (lucrum cessans), choć w tej kwestii zostały wyrażone dwa przeciwstawne poglądy w doktrynie.
Kwestia negatywnego interesu umownego, wobec braku definicji legalnej, była również przedmiotem licznego orzecznictwa, w tym SN. SN w orzeczeniu z dnia 24 marca 1998 r. (I CKN 562/97) stwierdził, iż _ jeżeli chodzi o zakres szkody podlegającej naprawieniu w sytuacji, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzecznej uchyla się od jej zawarcia (...) chodzi (...) o odszkodowanie w ramach tzw. negatywnego (ujemnego) interesu umownego (...). Odpowiada ono nie tylko ugruntowanym jednoznacznym poglądom doktryny, ale również stanowisku Sądu Najwyższego (...) znajdującym pełne uzasadnienie w brzmieniu normatywnym art. 390 § 1 kc, które przewiduje naprawienie szkody, jaką strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej _.
Stosownie natomiast do treści orzeczenia SN z dnia 20 marca 2002 r. (V CKN 948/00), _ (...) zakres odszkodowania należnego uprawnionemu z umowy przedwstępnej określają poniesione przez niego wydatki i nakłady niezbędne do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wyłączone są natomiast te, które pozostają w związku z realizacją samej umowy przyrzeczonej, np. zapłata za kosztorys remontu budynku zleconego przez uprawnionego w okresie związania stron umową przedwstępną _.
Wobec powyższego należy przyjąć, iż roszczenie odszkodowawcze w ramach ujemnego interesu umownego nie obejmuje szkód innych, niż pozostających w normalnym związku z przekonaniem niedoszłej strony umowy przyrzeczonej, że dojdzie do jej zawarcia. Należy podkreślić, iż stosowanie ogólnych zasad odpowiedzialności kontraktowej wyznaczonych przez art. 471 kc i następnych jest wówczas wyłączone przez normę szczególną - art. 390 § 1 kc.
Należy jednak rozważyć sytuację, w której zawarta przez strony umowa jest jedynie w swym całokształcie podobna do umowy przyrzeczonej, jednakże w istocie nią nie jest z uwagi na brak wszystkich istotnych postanowień, charakterystycznych dla umowy przyrzeczonej. Można wyobrazić sobie umowę, w której jedna ze stron została wyposażona w uprawnienie do żądania od drugiej strony zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości bądź też umowę przewidującą opcję zakupu, np. akcji.
Można twierdzić, iż umowy te nie stanowią umów przedwstępnych, gdyż ich strony, interpretując literalnie, nie zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości bądź nabycia oznaczonego pakietu akcji, a jedynie zostały wyposażone w uprawnienie do żądania od drugiej strony określonego zachowania.
Umowy te, na podstawie wyrażonej w art. 353(1) kc zasady swobody umów, zgodnie z którą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego, należałoby by traktować jako swoisty stosunek zobowiązaniowy sui generis.
Można tą sytuację porównać w drodze ostrożnej analogii do umowy deweloperskiej lokalu mieszkalnego, która również bardzo często zawiera postanowienia charakterystyczne dla umów przedwstępnych, jednakże zgodnie z utrwalonym orzecznictwem SN taka umowa nie jest umową przedwstępną, a umową nienazwaną sui generis ze wszelkimi tego faktu konsekwencjami.
Powstaje znowu pytanie o uprawnienie jednej ze stron umowy do żądania naprawienia szkody oraz jej zakres w przypadku uchylenia się przez jedną ze stron umowy od wykonania określonego żądania.
Odpowiedzi na tak postawione pytanie należy doszukiwać się przede wszystkim w orzeczeniu SN z dnia 22 czerwca 2004 r. (IV CK 454/03), zgodnie z którym _ z okoliczności, że umowa łącząca strony zawiera pewne postanowienia charakterystyczne dla umowy przedwstępnej, nie można wysnuwać wniosku, zgodnie z którym oznacza to ograniczenie obowiązku naprawienia szkody wynikającej z niewykonania zobowiązania jedynie do tzw. ujemnego interesu umownego _. SN, jak się wydaje, przesądził, iż w przypadku uchylenia się przez stronę od wykonania określonego zobowiązania przysługującego drugiej stronie, na podstawie umowy podobnej do umowy przedwstępnej, strona, która oczekiwała wykonania przysługującego jej uprawnienia może żądać pełnego odszkodowania na zasadach ogólnych na podstawie art. 471 kc i następnych.
Strona domagająca się odszkodowania zobowiązana byłaby udowodnić przed sądem związek przyczynowy pomiędzy zaniechaniem drugiej strony umowy a powstałą szkodą oraz fakt i wysokość samej szkody.
Należy podkreślić, iż w takim przypadku można przyjąć, iż strona może żądać nie tylko zwrotu poniesionych przez nią wydatków i nakładów, lecz również korzyści, jakich spodziewała się uzyskać w przypadku realizacji jej uprawnienia (jak w podanym przykładzie - przeniesienia na nią własności nieruchomości) bądź zrealizowania opcji (nabycia akcji).
A zatem strona ta może domagać się również zwrotu utraconych korzyści (lucrum cessans), gdyż nie istnieją żadne przesłanki za ograniczeniem odpowiedzialności odszkodowawczej w tym przypadku jedynie do poniesionych strat (damnum emergens).
Biorąc pod uwagę powyższe wydaje się, iż sytuacja kontrahenta, który nie zawarł umowy przedwstępnej, a jedynie umowę podobną w swej istocie do umowy przedwstępnej - umowę sui generis, jest lepsza w sytuacji uchylania się przez drugą stronę umowy od wykonania postanowień umownych, aczkolwiek z uwagi na nienazwany charakter łączącego strony stosunku zobowiązaniowego narażony na liczne argumenty drugiej strony.
Ponadto, kodeks cywilny nie przewiduje dla umów sui generis możliwości domagania się przez stronę wykonania zobowiązania, tak jak to ma miejsce w przypadku umów przedwstępnych zawartych w formie aktu notarialnego, a więc umów przedwstępnych o tzw. _ silniejszym skutku _.
Autor jest prawnikiem z Kancelarii Baker & McKenzie_ _