Problematyka samowoli budowlanej, a zwłaszcza sposób jej zwalczania czy zapobiegania powstaniu, stanowi niezwykle trudną materię do uregulowania w przepisach prawnych.
Obowiązująca obecnie ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane przewiduje mechanizmy umożliwiające, w określonych przypadkach, odstąpienie od przymusowej rozbiórki obiektu i jego zalegalizowanie.
Ogólna zasada w postaci nakazu rozbiórki w przypadku wystąpienia samowoli budowlanej nie będzie miała zastosowania, gdy zostanie udowodnione, że samowola budowlana jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a zwłaszcza z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Ta kwestia wzbudziła wątpliwości Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, który zwrócił się w tej sprawie do Trybunału Konstytucyjnego. Pytanie sądu dotyczyło rozpoczęcia robót budowlanych bez pozwolenia na budowę na terenie, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Do legalizacji samowoli konieczne jest wtedy przedstawienie przez inwestora ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. W większości przypadków inwestorzy nie dysponują taką decyzją, co uniemożliwia legalizację.
_ W procesie legalizacji samowoli decydujące znaczenie powinno mieć udowodnienie, że samowolnie wybudowany obiekt swym istnieniem nie narusza przepisów prawa, w tym przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. _Tymczasem inwestor, który dopuścił się samowoli na terenach, gdzie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ma możliwość uzyskania zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami planu.
Takie zróżnicowanie prawne sprawców samowoli - według obowiązywania na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania - pozbawione jest racjonalnego uzasadnienia.
Inwestor - sprawca samowoli nie ma bowiem żadnego wpływu na to, czy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan czy też nie. Rozstrzygnięcie z dnia 20.12.2007 r. znacznie poprawia sytuację inwestorów. Trybunał orzekł bowiem, że różnicowanie ich położenia prawnego spowodowane przyczynami od nich niezależnymi, narusza zasady sprawiedliwości społecznej i równości wobec prawa, podważa też racjonalność działania prawodawcy.
W procesie legalizacji samowoli decydujące znaczenie powinno mieć udowodnienie, że samowolnie wybudowany obiekt swym istnieniem nie narusza przepisów prawa, w tym przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powyższy wyrok jest ostateczny.
Problem ten ma duże znaczenie praktyczne, gdyż przypadki wystąpienia samowoli budowlanej nie są rzadkością. Należy bowiem pamiętać, że nie chodzi tutaj wyłącznie o wybudowanie np. domu w ogóle bez pozwolenia na budowę, lecz również o wprowadzenie istotnych zmian w projekcie, a także - o czym często zapominają inwestorzy - o przebudowę domu czy dobudowanie ganku czy tarasu.
Rygorystyczne stosowanie przepisów ustawy w jej obecnym kształcie może spowodować w praktyce paradoksalną sytuację, w której inwestor będzie zmuszony dokonać rozbiórki po to, by później wznieść identyczny obiekt, ale już na podstawie pozwolenia na budowę.
Autorka jest aplikantką radcowską z kancelarii BSO Prawo & Podatki Bramorski Szermach Okorowska.