W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym należy zwrócić szczególną uwagę na kwestię jego zadłużenia.
Możliwe jest kilka rodzajów obciążeń: hipoteki zabezpieczające wierzytelności określonych podmiotów, ograniczone prawa rzeczowe (np. użytkowanie) ciążące na nieruchomości, wreszcie zadłużenie względem gminy lub podmiotów gospodarczych.
Na co zwrócić uwagę przed zakupem
Dokonując zakupu mieszkania, kupujący powinien przede wszystkim sprawdzić, czy nie jest ono obciążone hipoteką, i w tym celu zbadać treść prowadzonej dla niego księgi wieczystej. Księgę można przejrzeć osobiście, bądź zwrócić się do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu o wydanie odpisu z księgi. Szczególną uwagę należy zwracać na dział IV, gdzie odnotowuje się hipoteki oraz dział III, w którym odnotowywane są ciężary, ograniczenia i wzmianki o egzekucji prowadzonej z nieruchomości.
Sprawdzenia najlepiej dokonywać bezpośrednio przed zawarciem umowy tak, aby wyeliminować ryzyko powstania nowych wpisów. Uwagę zwracać należy również na informacje o wzmiankach dot. wniosków o dokonanie wpisu, gdyż stanowią one sygnał dla potencjalnego nabywcy, że prowadzone jest postępowanie dot. wpisu w księdze. Nie tylko bowiem wpis w księdze, lecz już sama wzmianka o wniosku o jego dokonanie wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, a tym samym i ochronę ewentualnego nabywcy.
_ Możliwe jest kilka rodzajów obciążeń: hipoteki zabezpieczające wierzytelności określonych podmiotów, ograniczone prawa rzeczowe (np. użytkowanie) ciążące na nieruchomości, wreszcie zadłużenie względem gminy lub podmiotów gospodarczych. _Przed zakupem mieszkania rozsądnie jest sprawdzić czy istnieje zadłużenie wobec dostawców mediów czy wobec urzędu miasta/gminy z tytułu podatku od nieruchomości. Z uwagi na ochronę danych osobowych kupujący nie uzyska takich informacji samodzielnie. Może jednak żądać od sprzedającego mieszkanie przedstawienia zaświadczeń o niezaleganiu z płatnościami.
Kupujemy mieszkanie z długiem
Co do zasady nie ma przeszkód w zbywaniu ,,zadłużonych" mieszkań. Własność jest prawem zbywalnym, a czynności prawne powodujące powstanie obowiązków po stronie dotychczasowego właściciela nie mogą wyłączyć ani ograniczyć jego uprawnienia do rozporządzania będącą jego własnością rzeczą.
Co więcej, ustawa o księgach wieczystych i hipotece uznaje za niedopuszczalne same nawet zastrzeżenia, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.
Chcąc kupić zadłużone mieszkanie można zastosować rozwiązania, które pozwolą zminimalizować niebezpieczeństwo naruszenia interesów kupującego.
Po pierwsze możliwe jest zawarcie umowy przedwstępnej, w której zbywca zobowiąże się do sprzedaży nieruchomości wolnej od obciążeń, wskutek czego do zawarcia umowy przyrzeczonej będzie mogło dojść dopiero po spłacie zadłużenia. Spłata taka nastąpić może zarówno ze środków sprzedającego, jak i np. z zadatku.
_ Chcąc kupić zadłużone mieszkanie można zastosować rozwiązania, które pozwolą zminimalizować niebezpieczeństwo naruszenia interesów kupującego. _W tym drugim przypadku, jeżeli z winy sprzedającego nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący będzie mógł żądać od sprzedawcy podwójnej wysokości kwoty zadatku. Jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, kupujący będzie mógł ponadto dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Możliwe jest też przejęcie długu zbywcy przez nabywcę danej nieruchomości, przy jednoczesnym zmniejszeniu ceny sprzedaży mieszkania o wysokość przejętego zadłużenia. Do przejęcia długu wymagana będzie jednak dodatkowo zgoda wierzyciela, która powinna zostać udzielona w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Rękojmia za wady prawne
Jeżeli kupujący nieświadomie, a więc bez przedsięwzięcia wspomnianych wyżej zabezpieczeń, nabył mieszkanie, które okazało się być obciążone prawem osoby trzeciej, ma on możliwość skorzystania z uprawnień, jakie daje mu instytucja rękojmi za wady prawne. Sprzedawca jest bowiem zobowiązany zbyć rzecz wolną od obciążeń. Jeżeli nie uczyni on zadość temu obowiązkowi, kupujący będzie mógł od umowy odstąpić, co spowoduje konieczność zwrotu przez strony wzajemnie otrzymanych świadczeń.
Alternatywnie, może on żądać obniżenia pierwotnej ceny. Równolegle do każdego z tych żądań, kupujący może ponadto wystąpić o naprawienie szkody powstałej wskutek istnienia wady, chyba że byłaby ona następstwem okoliczności, za które sprzedawca odpowiedzialności nie ponosi.
Należy pamiętać, iż realizacja wskazanych uprawnień jest ograniczona czasowo. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady prawne wygasają bowiem generalnie z upływem roku od dnia, w którym kupujący dowiedział się o wadzie.
Autorką artykułu jest Agata Okorowska - radca prawny i wspólnik Kancelarii Prawnej BSO Prawo&Podatki Bramorski, Szermach, Okorowska we Wrocławiu