Fundusze inwestycyjne rynku nieruchomości

Trwają zaawansowane prace w Komisji Europejskiej mające na celu zharmonizowanie przepisów prawnych dotyczących firm, które czerpią zyski z nieruchomości, wzorując się głównie na regulacjach obowiązujących w USA oraz Australii.

Inwestowaniu w nieruchomości nie sprzyja m.in. system podatkowy. Dochód uzyskiwany przez spółki inwestujące w nieruchomości podlega opodatkowaniu zarówno na poziomie spółki jak i udziałowca, w odróżnieniu od osób fizycznych. Rozwiązaniem mającym na celu wyeliminowanie tego podwójnego opodatkowania mogą okazać się inwestycje poprzez fundusze inwestycyjne.

Potencjalne możliwości korzystnego ulokowania środków w nieruchomości istnieją w 14 państwach członkowskich UE, w tym częściowo także w Polsce, gdzie trwają prace legislacyjne, dzięki którym atrakcyjność naszego kraju można znacznie wzrosnąć.

W aktualnej sytuacji działalność funduszy inwestycyjnych w Europie nie jest w pełni zharmonizowana, jednak bazę prawną działalności firm inwestycyjnych stanowi Dyrektywa Rady 85/611/EWG w sprawie koordynacji przepisów ustawowych, wykonawczych i administracyjnych odnoszących się do przedsiębiorstw zbiorowego inwestowania (dalej: UCITS), która wyróżnia się 2 rodzaje funduszy: fundusze otwarte i fundusze zamknięte.

Typowe fundusze inwestycyjne nieruchomości tzw. Real Estate Investment Trust (dalej: REIT) jako pierwsze powstały w USA. Ostatnio jednak regulacje dotyczące REIT wprowadzają kraje europejskie. W ślad za sukcesem REIT we Francji podążyły Niemcy i Wielka Brytania, które ostatnio wprowadziły na swój rynek REIT.

• Fundusze inwestują w drapacze chmur w Azji

Cechą charakterystyczną REIT jest inwestowanie średnio 80% aktywów bezpośrednio lub pośrednio w nieruchomości, z założenia REIT w swoim portfelu powinien posiadać co najmniej 10 nieruchomości, przy czym jeden inwestor może posiadać maksymalnie 10% aktywów netto REIT.

| W Europie fundusze nieruchomości największym powodzeniem cieszą w Niemczech (kapitalizacja na poziomie 80 mld EURO), Wielkiej Brytanii (kapitalizacja ok. 50 mld EURO) i we Francji (kapitalizacja 40 mld EURO). W sumie w 2005 r. aktywa REIT wynosiły 167 mld EURO, stanowiąc wzrost o ok. 80% w porównaniu z rokiem 1999 r. |
| --- |

Jak wskazano wyżej, atrakcyjność REIT wynika głównie z benefitów podatkowych, jakie inwestor może uzyskać dzięki zainwestowaniu w ten fundusz. Po spełnieniu określonych warunków REIT jest zwolniony z podatku dochodowego (lub innego podatku od przedsiębiorstw). Pierwszorzędnym warunkiem jest wypłata przez REIT 90% zysku w formie dywidendy. Ponadto skorzystanie ze zwolnienia jest uzależnione od okresu posiadania nieruchomości, który wynosi co najmniej 5 lat.1

Działalność funduszy inwestycyjnych w Polsce normuje ustawa o funduszach inwestycyjnych. Zgodnie z tą ustawą fundusz inwestycyjny może być utworzony jako:
1) fundusz inwestycyjny otwarty (FIO),
2) specjalistyczny fundusz inwestycyjny otwarty (SFIO),
3) fundusz inwestycyjny zamknięty (FIZ).

Ustawa o funduszach inwestycyjnych wprowadza ograniczenia związane z lokowaniem środków funduszy w nieruchomości. W pierwszej kolejności zaznaczyć należy, że inwestycje w nieruchomości mogą być dokonywane jedynie przez fundusz inwestycyjny zamknięty, zatem inwestowanie jest ograniczone do danego grona posiadaczy certyfikatów.2

Z reguły czas trwania funduszu inwestującego w nieruchomości wynosi od 8 do 10 lat (chociaż istnieją TFI z certyfikatami 4-letnimi). Inwestycja ma zatem charakter długoterminowy. Po upływie wyznaczonego terminu fundusz może sprzedać nieruchomości, a zyski podzielić między posiadaczy certyfikatów.

Przedmiotem lokat funduszu inwestycyjnego zamkniętego mogą być:
1) własność lub współwłasność:
a) nieruchomości gruntowych w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami,
b) budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości,
c) statków morskich;

2) użytkowanie wieczyste3

Fundusz inwestycyjny zamknięty może nabywać wyłącznie prawa do nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym i niebędących przedmiotem zabezpieczenia lub egzekucji. Liczba nabytych przez fundusz nieruchomości oraz użytkowania wieczystego nie może być mniejsza niż cztery. Kolejnym obowiązkiem ustawowym jest nabycie wszystkich nieruchomości przez fundusz w terminie 24 miesięcy od dnia rejestracji funduszu, z wyjątkiem funduszu aktywów niepublicznych, gdzie termin nabycia nieruchomości wynosi 36 miesięcy .4

Z powyższego wynika, że ustawa o funduszach inwestycyjnych przewiduje jedynie możliwość nabywania nieruchomości przez fundusz inwestycyjny zamknięty. Jednak fundusze otwarte także inwestują w sektorze nieruchomości, czyniąc to w sposób pośredni.

Przejawia się to tym, że fundusz otwarty (który de facto nie ma prawnej możliwości nabywania bezpośrednio nieruchomości) inwestuje w akcje lub inne prawa udziałowe spółek działających na rynku nieruchomości np. kupując akcje giełdowych spółek z branży budowlanej, spółek realizujących inwestycje budowlane, spółek deweloperskich lub producentów materiałów budowlanych.

Od 1 listopada 2007 r. państwa członkowskie mają obowiązek stosować postanowienia Dyrektyw MiFID I i MiFID II,z których wynika możliwość wnoszenia do funduszy inwestycyjnych zamkniętych nieruchomości oraz budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości. Odpowiednie zapisy w tym zakresie znalazły się w projekcie ustawy o funduszach inwestycyjnych.

Wpłaty dokonane na rachunek funduszu nie będą mogły być przedmiotem egzekucji kierowanej przeciwko towarzystwu i nie będą wchodzić do masy upadłości towarzystwa oraz nie będę objęte postępowaniem naprawczym. Posiadacze certyfikatów nie zostaną zatem narażeni na ewentualne egzekwowanie długów towarzystwa.

Opodatkowanie inwestorów indywidualnych - osób fizycznych

Zyski z funduszy traktowane są jako dochody z kapitałów pieniężnych stanowiących odrębne źródło przychodów opodatkowane według 19% stawki podatku, do którego poboru jako płatnicy zobowiązane są firmy inwestycyjne.

Jednak w sytuacji, gdy zryczałtowany podatek nie został pobrany przez płatnika, to podatnik wykazuje go w zeznaniu rocznym. Na podkreślenie zasługuje fakt, iż od 2005 r. umorzenie jednostek uczestnictwa subfunduszu na jednostki innego subfunduszu tego samego funduszu nie wiąże się obowiązkiem podatkowym. Co istotne jednostki uczestnictwa podlegają dziedziczeniu, zatem może powstać obowiązek w podatku od spadków i darowizn.

Wynik na transakcji zbycia jednostek (certyfikatów) powinien być ustalony jako różnica pomiędzy kosztem ich nabycia a przychodem uzyskanych z odpłatnego zbycia jednostek. Przepisy podatkowe nie dają odpowiedzi na pytanie jak ustalić koszt nabycia certyfikatów w funduszu inwestycyjnym, które zostały objęte za wpłaty do funduszu w postaci akcji (udziałów). Organy skarbowe uważają, że dokonanie wpłaty na certyfikaty inwestycyjne wydawane przez fundusz w formie udziałów lub akcji jest zbyciem tych udziałów lub akcji i podlega w momencie zamiany na certyfikaty podatkowi dochodowemu, a kosztem uzyskania przychodów jest wartość nominalna akcji (udziałów) wnoszonych w zamian za jednostki (certyfikaty) funduszu.

*Jakie podatki płaci fundusz? *
Fundusze inwestycyjne podlegają zwolnieniu z podatku dochodowego. Zyski z inwestycji funduszu nie podlegają opodatkowaniu na poziomie funduszy, tylko na poziomie osób, którym fundusz te zyski wypłaca.

VAT
Usługi funduszy inwestycyjnych na podstawie art. 43 ust. ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług5; dalej: ustawa o VAT) są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Autorka jest prawnikiem w Kancelarii Adwokatów i Radców Prawnych
Miller, Canfield, W. Babicki, A.Chełchowski i Wspólnicy Sp. K.

1 www.uk-re.com

2 Należy wyjaśnić, że jednostki uczestnictwa są wydawane przez fundusz inwestycyjny otwarty, a taki według ustawy prawa do nabywania nieruchomości nie posiada

3 Dla potrzeb niniejszego opracowania powyższe prawa, poniżej zostaną łącznie określane jako ,,nabycie nieruchomości"

4 Fundusz aktywów niepublicznych jest szczególnym typem funduszu zakładanym głównie przez zamknięty krąg udziałowców, który lokuje co najmniej 80 % wartości swoich aktywów w określone aktywa

5 (Dz.U. Nr 54, poz.535 ze zm)