Od dłuższego już czasu ceny nieruchomości w Polsce systematycznie wzrastają. Ta tendencja wzrostowa dotyczy przede wszystkim mieszkań. Na rynku pierwotnym, z uwagi na wysoki popyt, mieszkania są obecnie bardzo szybko rozprzedawane przez deweloperów już na wstępnym etapie realizacji inwestycji.
Klienci, zmuszeni okolicznościami, bardzo często w pośpiechu podpisują umowy z deweloperami, nie analizując dokładniej jej postanowień pod kątem ochrony własnych interesów. Tymczasem, inwestycja w nieruchomość na rynku pierwotnym, jak każda transakcja, wiązać może się z pewnym ryzykiem. Ryzyko takie można jednak odpowiednio zmniejszyć, podchodząc do podpisywanych z deweloperami umów z jak najwyższą starannością.
Jedną z częściej spotykanych bolączek przyszłych lokatorów nowych mieszkań jest przedłużające się oczekiwanie na zakończenie inwestycji i otrzymanie mieszkania. Jak można sobie radzić w takich sytuacjach?
_ Punktem wyjścia dla zabezpieczenia interesów klientów jest odpowiednie skonstruowanie umowy przedwstępnej i podpisanie jej w formie aktu notarialnego. Jeszcze przed podpisaniem takiej umowy należy zwrócić uwagę na to, czy traktuje ona w równy sposób zarówno dewelopera, jak i klienta. _
Prawa i obowiązki stron powinny być jasno i wyraźnie określone w umowie, tak aby umożliwiały ewentualne skuteczne dochodzenie praw od dewelopera.
Istotnym elementem umowy z deweloperem jest określenie w niej terminu realizacji inwestycji, a ponadto terminu przekazania lokalu klientowi i podpisania przez strony umowy przenoszącej własność na nabywcę.
Bardzo często deweloperzy podają te terminy orientacyjnie, w sposób niewiążący, przyznając sobie jednocześnie prawo do opóźnień z tytułu różnie, często niedokładnie określanych przyczyn. Tymczasem np. termin zakończenia inwestycji powinien być skonkretyzowany, dobrze byłoby go również zdefiniować, tak aby uniknąć ewentualnych interpretacyjnych wątpliwości.
Zabezpieczeniem interesów klienta w przypadku nieterminowej realizacji inwestycji jest instytucja kary umownej. Zgodnie z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego, w umowie zastrzec można, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy - tzw. kary umownej.
Kara umowna pełni w obrocie funkcję odszkodowawczą, mobilizując jednocześnie strony do odpowiedniego wypełniania przyjętych na siebie zobowiązań. Korzystając z zasady swobody umów, strony mogą w umowie przewidzieć, że określone przypadki nienależytego wykonania umowy, bądź w ogóle jej nie wykonanie, rodzić będą obowiązek zapłaty określonej kwoty. W umowach z deweloperem kara umowna na rzecz klienta może przysługiwać przykładowo za przekroczenie terminu zakończenia inwestycji, odbioru mieszkania czy zawarcia aktu notarialnego.
_ Egzekwowanie kar umownych w praktyce jest prostsze niż dochodzenie odszkodowania. Wprowadzenie kar umownych do kontraktu z deweloperem ułatwia prowadzenie sporu sądowego; w przeciwieństwie do zwykłych procesów odszkodowawczych nie wymaga dokładnego wykazania szkody. Najlepiej, jeżeli deweloper podda się egzekucji w umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego; w ten sposób otrzymamy tytuł egzekucyjny znacznie ułatwiający późniejsze dochodzenie roszczeń a także możliwość wpisania naszego prawa ( do przeniesienia własności nieruchomości ) do księgi wieczystej. _W razie opóźnienia się dewelopera z wykonywaniem zobowiązań, drugiej stronie należeć się będzie kara umowna w wysokości określonej w umowie. Dłużnik, w tym przypadku deweloper, będzie musiał zapłacić karę, jeżeli takie opóźnienie jest następstwem okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność. W wyroku z dnia 20 marca 1968 r. (II CR 419/67), Sąd Najwyższy uznał, iż kara umowna przewidziana w art. 483 Kodeksu cywilnego stanowi odszkodowanie umowne i
jak każde odszkodowanie przysługuje na zasadzie winy. Oznacza to, iż podmiot zobowiązany do zapłaty kary umownej, w celu uwolnienia się od tego zobowiązania, będzie mógł bronić się zarzutem, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.
Dla pełnego określenia zakresu odpowiedzialności istotne są jednak dokładne zapisy umowne. Może się tak bowiem zdarzyć, że umowa zastrzega kary umowne w każdym wypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Wtedy dla obowiązku zapłaty kary umownej bez znaczenia będą przyczyny, które spowodowały nienależyte wykonanie zobowiązania (por. wyrok SN z dnia 27 czerwca 2000 r., I CKN 791/98).
Z kolei podmiot dochodzący roszczeń z tytułu opóźnienia będzie musiał w ewentualnym procesie sądowym wykazać, że doszło do zdarzenia stanowiącego podstawę do zapłaty kary umownej - w naszym wypadku - do powstania opóźnienia w realizacji inwestycji czy przekazaniu mieszkania.
Poszkodowany klient będzie mógł dochodzić kary bez względu na wysokość poniesionej szkody, np. niezależnie od wysokości płaconego czynszu w związku z koniecznością wynajmu tymczasowego lokum. Co więcej, zgodnie z uchwałą SN z dnia 6 listopada 2003 r. (III CZP 61/03), zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody. Kara umowna będzie więc przysługiwała nawet wtedy, gdy w ogóle nie poniósł on żadnej szkody na skutek opóźnienia ze strony dewelopera.
_ Kara umowna w umowach z deweloperami wyrażana jest z reguły jako procent od wartości całości lub części świadczenia, albo jako określona kwota mnożona przez dany okres. Warto pamiętać, iż stanowi ona świadczenie pieniężne, od którego można naliczać odsetki. Co do zasady, strona zobowiązana będzie musiała zapłacić karę w wysokości wynikającej z umowy, możliwie jest jednak tzw. miarkowanie. Zgodnie z art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego, deweloper będzie mógł żądać zmniejszenia kary umownej, jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, jak również, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. Każdorazowo będzie o tym decydował sąd. _
Ponieważ klientowi należeć się będzie kara umowna w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej przez niego szkody, warto zastanowić się nad zastrzeżeniem w umowie możliwości dochodzenia odszkodowania ponad wysokość przewidzianej kary umownej. Jest to o tyle istotne, że brak takiego zastrzeżenia o odszkodowaniu uniemożliwi klientowi dochodzenie dalej idących roszczeń. W praktyce może bowiem okazać się, że nabywca poniósł szkodę, która nie zostanie zrekompensowana zapłaconą przez dewelopera karą (np. w przypadku stosunkowo niewysokich kar, kiedy to klient zmuszony jest do wynajmowania mieszkania do czasu ukończenia inwestycji).
Podpisując umowę z deweloperem warto także zwrócić baczną uwagę na wystąpienie w niej ewentualnie tzw. niedozwolonych postanowień umownych. Kodeks cywilny przewiduje, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które nie zostały z nim indywidualnie uzgodnione, nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. W skład katalogu niedozwolonych postanowień umownych wchodzą m.in. te postanowienia, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.
Warto również pamiętać, że Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, które są wpisywane do rejestru na podstawie prawomocnych wyroków sądowych. Od chwili wpisania takiego wzorca umowy do rejestru, wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich, co oznacza zakaz jego stosowania przez wszystkie podmioty (uchwała SN z dnia 13 lipca 2006 r.; III SZP 3/06).
Autorzy są prawnikami Kancelarii Miller, Canfield, W. Babicki, A.Chelchowski i Wspólnicy Sp.k.