Inwestor planując swoje przyszłe inwestycje może zetknąć się z problemem budowy lub przebudowy zjazdu na drogę publiczną.
Fakt, że nieruchomość ma fizyczny dostęp do drogi publicznej nie przekłada się wprost na możliwość budowy zjazdu w zamierzonym przez inwestora miejscu. Dlatego też planując inwestycję warto od samego początku uważnie się przyjrzeć możliwości skomunikowania jej z drogą publiczną, w szczególności biorąc pod uwagę wszystkie aspekty budowy zjazdu, których zarys zostanie poniżej zasygnalizowany.
Pierwszy problem dotyczy zagadnień własnościowych. Fizyczny dostęp nabywanej przez inwestora nieruchomości do drogi publicznej często bywa iluzoryczny. Zdarza się, że nasza nieruchomość jest oddzielona od drogi publicznej niewielką, i co gorsza, na pierwszy rzut oka niewidoczną działką, która jak się może okazać drogą publiczną nie jest.
Właśnie z tego powodu nie warto oszczędzać na czytelnych mapach do celów prawnych, gdyż może to być oszczędność jedynie pozorna, która nie jest w stanie nam zrekompensować bardzo, jak się później okazuje, drogiej i trudnej do nabycia działki przydrogowej, która jest własnością osoby trzeciej.
Mapa jednak to nie wszystko, kolejnym krokiem jest ustalenie, które z działek faktycznie stanowią drogę publiczną. Droga publiczna to nie tylko fragment, gdzie kończy się asfalt, nie można zapominać o pasie drogowym, który jest szerszy niż fizycznie wybudowana droga. Dlatego też rozstrzygając o statusie drogi publicznej, która może być drogą krajową, wojewódzką, powiatową lub gminną - nie można się jedynie opierać na oznaczeniu ,,dr" widniejącym w wypisie z ewidencji gruntów, które zdarza się być nieaktualne lub może oznaczać jedynie drogę wewnętrzną, a nie publiczną.
Również przeznaczenie nieruchomości w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie przesądza o statusie drogi publicznej, lecz na przykład może jedynie wskazywać na planową budowę drogi. W celu ustalenia granic i rodzaju drogi należy sięgnąć do dokumentów źródłowych.
Mając już zidentyfikowane nieruchomości drogowe i upewniwszy się, że rzeczywiście są one drogą publiczną, inwestor wciąż nie może spokojnie zasnąć, gdyż nadal nie ma pewności w którym dokładnie miejscu jest możliwa lokalizacja zjazdu. W tym celu powinien dokonać odpowiednich ustaleń z właściwym zarządcą drogi, i to już na wstępnym etapie pracy nad pierwszym projektem (layoutem) planowanej inwestycji.
Nawet w przypadku realizacji inwestycji na podstawie kilku pozwoleń na budowę i zgłoszeń, warto jest je zharmonizować w zakresie dotyczącym uzgodnienia planu zagospodarowania działki w zakresie układu komunikacyjnego. Po ustaleniu możliwych rozwiązań komunikacyjnych należy uzyskać decyzję zezwalającą na budowę lub przebudowę zjazdu.
Podkreślenia wymaga, że również przebudowa istniejącego zjazdu zgodnie z ustawą o drogach publicznych winna być poprzedzona uzyskaniem odpowiedniej decyzji na to działanie zezwalającej. W tym przypadku nie jest wystarczające, dokonanie samego zgłoszenia przebudowy zjazdu lub uzyskania pozwolenia na budowę zjazdu, należy również uzyskać odpowiednią decyzję wymaganą przez ustawę o drogach publicznych.
Decyzja drogowa winna być uzyskana przed dokonaniem zgłoszenia lub uzyskaniem pozwolenia na budowę. Również projekt budowlany zjazdu winien być uzgodniony z właściwym zarządcą drogi przed dokonaniem zgłoszenia przebudowy zjazdu lub przed uzyskaniem pozwolenia na jego budowę.
Kolejnym etapem jest uzyskanie pozwolenia na budowę zjazdu lub zgłoszenie przebudowy zjazdu. Pominięte w tym wywodzie zostają, szczegółowe procedury związane ze specyfiką uzyskiwania pozwolenia na budowę, jednakże warto zaznaczyć, że często pojawiającą się w praktyce wątpliwością jest zadecydowanie, czy planowany przez nas zakres prac można zakwalifikować jako przebudowa zjazdu i wystąpić jednie ze zgłoszeniem, czy też jest to ,,już" budowa zjazdu, która wymaga pozwolenia na budowę.
Trudno jest tą wątpliwość rozstrzygnąć ogólnie bez szczegółowego rozważania specyficznych elementów danej inwestycji. Próbując jednak uchwycić generalne wskazówki można pomocniczo odwołać się do przepisów prawa budowlanego dotyczących przebudowy drogi, przy czym należy pamiętać, że zjazd stanowi jedynie cześć budowli, jaką jest droga.
Zgodnie z przepisami prawa budowlanego jako przebudowę drogi można zakwalifikować zmianę jej charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego. Przy czym należy mieć na względzie, że już odbudowa, rozbudowa, czy nadbudowa jest zgodnie z prawem budowlanym kwalifikowana jako budowa, a budowa będzie wymagała uzyskania pozwolenia na budowę.
Podsumowując powyższe ogólne wskazówki można wskazać na cztery aspekty planowania budowy lub przebudowy zjazdu tj.
1) problem własnościowy,
2) problem ustalenia granic pasa drogowego i rozpoznania kategorii drogi,
3) uzyskanie odpowiedniej ,,decyzji drogowej" oraz dokonanie niezbędnych uzgodnień z właściwym zarządcą drogi oraz
4) uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia.
Tytułem ostatniej uwagi warto jeszcze dodać, że w świetle obowiązywania do dnia 31 grudnia 2013 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, planując budowę rozwiązań drogowych, w tym zjazdów należy ustalić, czy w pobliżu naszej inwestycji nie zostało wszczęte postępowanie w sprawie wydania na wniosek zarządcy drogi decyzji o lokalizacji drogi.
Autorka jest aplikantką radcowską z Kancelarii Adwokatów i Radców Prawnych Miller, Canfield, W. Babicki, A. Chełchowski i Wspólnicy Sp.K.