Timesharing jest szczególnym rodzajem korzystania z budynków mieszkalnych albo ich części dla celów turystycznych. Istotą timesharingu jest uzyskanie prawa do korzystania z nieruchomości w określonym czasie, przy założeniu, że w innych okresach prawo to przysługuje innym podmiotom. Stąd też nazwa timesharingu (time – czas, sharing – dzielenie się).
Uzyskanie prawa timesharingu nie zawsze oznaczać będzie uzyskanie prawa rzeczowego do nieruchomości. Możliwe jest bowiem ukształtowanie timesharingu na zasadzie prawa osobistego, w tym wierzytelności. Kodeks cywilny traktuje to prawo w sposób szczególny stanowiąc, że do timesharingu stosuje się przepisy o użytkowaniu, które jest ograniczonym prawem rzeczowym. Inaczej jednak niż użytkowanie, uprawnienia wynikające z umowy timesharingu są zbywalne oraz nie wygasają wraz ze śmiercią uprawnionej osoby fizycznej albo wskutek ich niewykonywania przez co najmniej 10 lat. Właścicielem nieruchomości będącej przedmiotem timesharingu pozostaje przez cały czas jego trwania podmiot inny niż korzystający z timesharingu (dalej: nabywca).
Kiedy stosuje się ustawę polską ?
Regulacja umowy timesharingu nastąpiła w ustawie z dnia 13.07.2000 roku o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: ustawa). Zgodnie z postanowieniami ustawy stosuje się ją do tych stosunków prawnych, które zgodnie z regułami polskiego prawa prywatnego międzynarodowego (dalej: ppm) podlegają prawu polskiemu. Jednakże możliwe jest stosowanie ustawy również do innych stosunków prawnych. Jeśli bowiem zgodnie z regułami ppm stosunek prawny podlega innemu prawu niż prawo polskie, a prawo to nie zapewnia nabywcy poziomu ochrony przewidzianego ustawą, stosuje się ustawę również gdy nieruchomość położona jest w Polsce lub nabywca ma tu miejsce zamieszkania lub do zawarcia umowy doszło w następstwie wręczenia prospektu lub złożenia oferty przez przedsiębiorcę w Polsce lub do zawarcia umowy doszło w następstwie oferty nabywcy złożonej
przedsiębiorcy w Polsce.
Regulacja prawna timesharingu
Ustawa dotyczy tylko tych umów timesharingu, na podstawie których nabywca uzyskuje od przedsiębiorcy prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz zobowiązuje się do zapłaty przedsiębiorcy ryczałtowego wynagrodzenia, przy czym umowa powinna być zawarta na co najmniej okres 3 lat. Ochronie na podstawie ustawy podlegają tylko ci nabywcy będący osobami fizycznymi, którzy zawierają umowę timesharingu poza zakresem prowadzonej działalności gospodarczej.
Ustawa ma na celu ochronę nabywców przed nieuczciwymi praktykami stosowanymi często przez przedsiębiorców oferujących usługi timesharingowe.
Ustawa wymaga, by przedsiębiorca dostarczył osobie zainteresowanej pisemny prospekt. Prospekt powinien być sporządzony w języku urzędowym państwa, którego obywatelem jest osoba zainteresowana albo w którym ma ona miejsce zamieszkania. Jeśli zainteresowanym jest obywatel polski konieczne jest dostarczenie mu prospektu w języku polskim. Ustawa wskazuje elementy konieczne takiego prospektu.
Są nimi m.in.: oznaczenie przedsiębiorcy, wskazanie właściciela nieruchomości, której dotyczyć będzie umowa, określenie treści prawa korzystania z przedmiotu timesharingu, ze wskazaniem czy nabywca może je zamienić albo przenieść uprawnienie do jego wykonywania na inne osoby, dokładne określenie przedmiotu timesharingu, a także wynagrodzenie oraz warunki odstąpienia od umowy.
Prospekt stanowi część umowy zawieranej przez nabywcę z przedsiębiorcą. W razie sprzeczności umowy i prospektu, strony, co do zasady, związane są postanowieniami prospektu. W wyjątkowych przypadkach np. strony indywidualnie uzgodniły postanowienia umowne, wówczas obowiązują je odpowiednie zapisy umowy, a nie postanowienia prospektu. Umowa timesharingowa, podobnie jak prospekt, powinna być sporządzona w odpowiednim języku, z uwagi na obywatelstwo albo miejsce zamieszkania nabywcy.
Dokument zawierający treść umowy, powinien być doręczony nabywcy bezpośrednio po zawarciu umowy. Dodatkowo, jeśli umowa nie została sporządzona w języku urzędowym państwa miejsca położenia nieruchomości, wówczas przedsiębiorca zobowiązany jest dostarczyć nabywcy potwierdzone albo przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego tłumaczenie umowy na ten właśnie język.
*Umowa timesharingowa *powinna pod rygorem nieważności zostać zawarta w formie pisemnej, chyba że przepisy szczególne dla ustanowienia albo przeniesienia tego prawa przewidują formę szczególną.
Istotnym uprawnieniem nabywcy jest prawo odstąpienia. Odstąpienie może nastąpić bez podania jego przyczyny. Można z niego skorzystać w terminie 10 dni od doręczenia nabywcy dokumentu umowy. Jeśli jednak doręczony dokument nie zawiera informacji o prawie odstąpienia od umowy i terminie jego wykonania, wówczas okres, w którym możliwe jest wykonanie prawa odstąpienia ulega wydłużeniu o czas pomiędzy doręczeniem dokumentu umowy a doręczeniem nabywcy na piśmie jego uzupełnienia, zawierającego brakujące dane i informacje, nie więcej jednak niż o 3 miesiące.
W pewnych sytuacjach termin na wykonanie prawa odstąpienia wynosi 3 miesiące i liczy się od dnia doręczenia nabywcy dokumentu umowy. Dotyczy to sytuacji, gdy nabywcy nie doręczono prospektu przed doręczeniem umowy lub prospekt lub umowa zostały sporządzone w języku innym niż wymaga tego ustawa. Dla dochowania terminu odstąpienia od umowy wystarcza wysłanie przed jego upływem, oświadczenia o odstąpieniu na wskazany adres. Umowa timesharingowa może być poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej. Możliwe jest odstąpienie od umowy przedwstępnej, zgodnie z wyżej opisanymi zasadami.
W razie skutecznego wykonania prawa odstąpienia umowę uważa się za niezawartą, a nabywca nie ponosi odpowiedzialności wobec drugiej strony. Jednakże umowa timesharingowa może zawierać postanowienia, na mocy których nabywca będzie zobowiązany do zwrócenia przedsiębiorcy kosztów zawarcia umowy.
Odstąpienie od umowy timesharingowej jest istotne, także z tego względu, że przed jego upływem terminu do jego wykonania przedsiębiorca nie jest uprawniony do przyjmowania od nabywcy żadnych świadczeń przewidzianych umową. Dodatkowo, w przypadku korzystania przez nabywcę z finansowania usług z umowy timesharingowej przy pomocy kredytu albo pożyczki udzielonych przez przedsiębiorcę albo kredytu udzielonego na podstawie porozumienia przedsiębiorcy z kredytodawcą, odstąpienie od umowy timesharingu skutkuje również odstąpieniem od umowy pożyczki albo kredytu.
Opisana regulacja ma na celu ochronę nabywcy. Z tego powodu nie można w drodze umowy wyłączyć jego uprawnień przewidzianych ustawą ani ich ograniczyć. Nie ma jednak żadnych przeszkód, by umowa stron przyznała mu więcej uprawnień, pod warunkiem jednak, że nie zostanie w ten sposób naruszona zasada swobody umów.
Umowa timesharingowa na wniosek strony może zostać ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości.
Autor jest aplikantem radcowskim w Kancelarii BSO Prawo & Podatki we Wrocławiu