Trwa ładowanie...
Notowania
Przejdź na

Umowa deweloperska - w jakiej formie zawrzeć by była ważna?

0
Podziel się:

Jeśli deweloper i nabywca mieszkania zechcą zawrzeć umowę deweloperską w zwykłej formie pisemnej, będzie ona bezwzględnie nieważna.

Umowa deweloperska - w jakiej formie zawrzeć by była ważna?
(Bartosz Krupa/East News)
bFghsfSJ

Problematyka ważności umowy deweloperskiej zawieranej w zwykłej formie pisemnej, jako kwestia nieunormowana w przepisach prawa, budziła wiele sporów i kontrowersji, a często nawet powodowała niekorzystne ukształtowanie sytuacji osoby nabywającej lokal. Do czasu wejścia w życie Ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. 2011.232.1377, - dalej jako U.o.p.n), umowa ta należała do tzw. umów nienazwanych. Klasyfikowano ją jako umowę mieszaną ze względu na posiadane przez nią cechy charakterystyczne dla umowy o dzieło oraz umowy zlecenia.

Od 29 kwietnia 2012 roku legalną definicję umowy deweloperskiej zawiera art. 3 pkt. 5 U.o.p.n., który stanowi, że umową deweloperską jest umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Nowa ustawa, oprócz legalnej definicji umowy deweloperskiej reguluje także formę w jakiej umowa ma być zawarta. Art. 26 ust. 1 U.o.p.n. zobowiązuje strony umowy do zachowania formy aktu notarialnego. W stanie prawnym obowiązującym od 29 kwietnia 2012 roku niezachowanie tej formy powoduje nieważność umowy, a sankcja bezwzględnej nieważności wynika wprost z art. 73 § 2 zd. 1 Kodeksu cywilnego, według którego, jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Późniejsze zmiany dotyczące treści umowy deweloperskiej w zakresie normującym prawa i obowiązki stron wynikające z tej umowy również wymagają dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego (art. 77 §1 K. c.).

bFghsfSL

Jeśli zatem, w obowiązującym stanie prawnym deweloper i nabywca zechcą zawrzeć umowę deweloperską w zwykłej formie pisemnej, będzie ona bezwzględnie nieważna, nawet jeśli - poza formą, czyni zadość pozostałym przepisom komentowanej ustawy o ochronie praw nabywcy.

Wskutek uznania za nieważną umowy, osoba chcąca nabyć na jej podstawie lokal nie otrzymuje statusu nabywcy i nie znajdują w stosunku do niej zastosowania przepisy wyznaczające prawa i obowiązki stron, czy dające jej prawo do odstąpienia od umowy na podstawie art. 29 U.o.p.n. Skoro strony takiej umowy nie mają względem siebie żadnych obowiązków umownych, to nie mogą ponosić odpowiedzialności za to, że tych obowiązków nie wykonali w terminie albo, że wykonali je nie tak jak trzeba.

Uczynienie zadość warunkom formalnym przewidzianym dla umowy deweloperskiej daje uprawnienie nabywcy nieruchomości do żądania wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę.

Nieco inaczej wygląda sytuacja osoby, która zawarła umowę deweloperską w zwykłej formie pisemnej przed wejściem w życie komentowanej ustawy, a więc w czasie w którym niezachowanie formy aktu notarialnego nie było sankcjonowane bezwzględną nieważnością. Wprawdzie art. 158 K.c. wskazuje, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być w formie aktu notarialnego, jednakże nie przewiduje on sankcji za jej nie dochowanie. Na gruncie tego przepisu powstał więc spór dotyczący ważności umowy deweloperskiej zawartej w zwykłej formie pisemnej.

bFghsfSR

Zgodnie z dominującym orzecznictwem Sądu Najwyższego zawarcie umowy, w której właściciel gruntu zobowiązuje się do wybudowania budynku mieszkalnego, wyodrębnienia w nim lokalu oraz przeniesienia jego własności na nabywcę - czyli tzw. umowy deweloperskiej w rozumieniu art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali w zwykłej formie pisemnej nie powoduje jej nieważności. Tak wypowiedział się Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z 20 czerwca 2013 r., sygn. IV CSK 705/2012 podnosząc, _ że brak zastrzeżonej dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości formy aktu notarialnego (art. 158 K.c.) umowy o treści odpowiadającej art. 9 ust. 1 u. w. l. nie powoduje jej nieważności _. Tym samym rozstrzygnął wątpliwości dotyczące skutków umowy deweloperskiej zawartej z zwykłej formie pisemnej.

Jedynie katalog roszczeń przysługujących kontrahentowi w sytuacji, w której właściciel gruntu odmawia spełnienia swoich zobowiązań jest kwestią sporną. Orzecznictwo nie jest w tym względzie jednoznaczne. _ Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy deweloperskiej daje kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c., zgodnie z zasadą pełnego wyrównania szkody _ (uchwała Sądu Najwyższego z 9 grudnia 2010 r., sygn. III CZP 104/2010).

Zdecydowanie inaczej, jeżeli chodzi o przysługujące roszczenia traktuje to Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 20 kwietnia 2006 r., sygn. I ACa 1282/05 podnosząc, że _ jeżeli umowa deweloperska posiadała elementy umowy o świadczenie usług, do których zastosowanie poprzez art. 750 K.c. znajdują przepisy dotyczące umowy zlecenia można się domagać w takiej sytuacji nawet wykonania umowy w całości. _

Wprowadzenie wymogu zawierania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego wydaje się być bardzo słusznym zabiegiem ze strony ustawodawcy. Po pierwsze, daje stronom, w szczególności nabywcy - prawo skutecznego domagania się wykonania umowy w całości. Dodatkowo, umowa zawarta przed notariuszem nakłada na niego odpowiedzialność za prawidłowe sformułowanie treści umowy, a także obowiązek dbałości o interesy stron. Bez jego udziału w tej czynności, w zdecydowanej większości przypadków za treść umowy odpowiadał deweloper, który często kierował się własnym interesem, przedkładając go nad interes drugiej strony. Według nowej ustawy notariusz ma odgrywać rolę neutralnej osoby, dbającej o to, by treść umowy była zgodna z prawem i w żaden sposób nie krzywdziła nabywcy.

bFghsfSS
Czytaj więcej w Money.pl
To prawo wymaga wpisu w księdze wieczystej Wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, dopiero więc z chwilą jego dokonania powstaje prawo użytkowania wieczystego.
Część wspólna do indywidualnego użycia Jest kilka rozwiązań prawnych pozwalających na wyłączenie części nieruchomości wspólnej do indywidualnego użytku dla jednego z właścicieli lokali.
To musisz sprawdzić zanim kupisz mieszkanie Dla kupującego istotne jest zagwarantowanie w umowie przedwstępnej, iż nieuzyskanie decyzji kredytowej w banku, nie spowoduje np. utraty zadatku.

Autorka jest prawnikiem w Kancelarii Prawniczej Siwek Gaczyński & Partners

bFghsfTm
Źródło:
Siwek Gaczyński - Kancelaria Prawnicza
KOMENTARZE
(0)