Zmiana ustawy o księgach wieczystych i hipotece miała na celu uczynienie hipoteki bardziej elastycznym i efektywnym sposobem zabezpieczenia wierzytelności. Nowe przepisy miały także na celu unowocześnienie tej instytucji. Mimo niemal już roku obowiązywania, nadal nie wykształciła się wystarczająco jednoznaczna praktyka i za wcześnie, by dokonać oceny funkcjonowania nowych przepisów.
Zmiany dotyczą zarówno samej koncepcji hipoteki, jak i technicznych i praktycznych możliwości zabezpieczenia wierzytelności. W ślad za likwidacją podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną, zabezpieczeniem wierzytelności banku jest jedna hipoteka, obejmująca zarówno kwotę zobowiązania głównego jak i odsetki oraz inne koszty i świadczenia. Roszczenie o odsetki zabezpieczone było przed nowelizacją hipoteką kaucyjną, a zabezpieczenie główne - hipoteką główną. W konsekwencji zmian ograniczona została liczba hipotek, a zamierzeniem ustawodawcy było uproszczenie procedury i zmniejszenie kosztów z tym związanych.
Co ważne, każda hipoteka może zabezpieczać także wierzytelności przyszłe, zawsze jednak do oznaczonej sumy pieniężnej, a w świetle nowych przepisów nie budzi już wątpliwości, że hipoteka może zostać ustanowiona na udziale w prawie użytkowania wieczystego oraz udziale w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego. Wśród pozytywnych zmian zeszłorocznej nowelizacji wymienić należy także możliwość zabezpieczenia hipoteką umowną kilku wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi.
Dodatkowo, znowelizowane przepisy dają możliwość zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, przy założeniu, że zabezpieczenie służyć będzie sfinansowaniu wspólnego zamierzenia gospodarczego. Wśród plusów takiej możliwości należy wskazać potencjalne obniżenie kosztów uzyskania kredytu. Sytuacja taka wymaga jednak ustanowienia administratora hipoteki, który wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, ale na rachunek wierzycieli, których wierzytelności objęte są zabezpieczeniem. Administrator ustanawiany jest w drodze umowy, a w przypadku jej wygaśnięcia - każdy z wierzycieli będzie mógł żądać podziału hipoteki.
Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/57/m211769.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/ochrona;praw;nabywcow;mieszkan;wkrotce;nowe;przepisy,244,0,1069044.html) *Ochrona praw nabywców mieszkań. Wkrótce nowe przepisy * Gdy deweloper zbankrutuje, rachunki powiernicze i prawo własności nieruchomości - na której toczy się budowa - służą zaspokojeniu nabywców mieszkań. Znowelizowane przepisy dają właścicielowi nadmiernie obciążonej nieruchomości możliwość zmniejszenia sumy hipoteki, jednak do oceny wykorzystania tych możliwości należy zaczekać aż do ukształtowania praktyki sądów w tym zakresie. Jedną z bardziej kontrowersyjnych zmian jest możliwość rozporządzania przez właściciela nieruchomości opróżnionym miejscem po hipotece. Możliwość ta zastąpiła zasadę _ przesuwania się hipotek naprzód _, zgodnie z którą w razie wygaśnięcia hipoteki wpisanej do
księgi wieczystej prawa o niższym pierwszeństwie awansują w kolejności wykonania i zaspokojenia. Co ważne, każde nowe obciążenie nieruchomości uzyskiwało pierwszeństwo niższe, o czym decydowała data złożenia wniosku o dokonanie wpisu.
W świetle znowelizowanych przepisów właścicielowi przysługuje prawo rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym, lub częścią tego miejsca, jeżeli hipoteka wygasła częściowo. W sytuacji jednak, w której wygaśnięcie hipoteki nastąpiło na skutek egzekucji z nieruchomości, właściciel nie będzie mógł rozporządzić opróżnionym miejscem hipotecznym. Uprawnienia takiego właściciel pozbawiony jest także w przypadku, w którym hipoteka wygasa na skutek utraty przedmiotu zabezpieczenia.
W praktyce, możliwość rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym stać się może sposobem na dokonywanie przez nierzetelnych dłużników czynności, zmierzających do blokowania takiego opróżnionego miejsca, z pokrzywdzeniem innych wierzycieli.
Zeszłoroczna nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadziła rewolucyjne zmiany, jednak czy faktycznie w praktyce nowe przepisy sprawdzą się i będzie można je wykorzystać zgodnie z zamierzeniem pokaże praktyka kilku najbliższych lat.
| Czytaj więcej w Money.pl | |
|---|---|
| Podział hipoteki - co zmieniły nowe przepisy Nie będzie możliwości żądania proporcjonalnego podziału hipoteki jeżeli sposób jej podziału został określony w umowie i ujawniony w księdze wieczystej. | |
| Kupujesz mieszkanie. Od dziś ważne zmiany Nowe prawo ma chronić kupujących mieszkania, ale prawnicy i deweloperzy twierdzą, że może przynieść odwrotny skutek. | |
| Nowa hipoteka w miejsce wygasłej Od 20 lutego właściciel będzie mógł w miejsce wygasłej hipoteki ustanowić nową. |
Autor jest adwokatem, szefem Departamentu Prawa Procesowego w Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna