W dzisiejszych realiach gospodarczych częstym zjawiskiem jest powierzanie zarządu nad nieruchomościami komercyjnymi w całości podmiotom profesjonalnym mającym wiedzę i doświadczenie w tej dziedzinie. Pozwala to na minimalizowanie konsekwencji wynikających z niewłaściwego zarządzania nieruchomościami przez przeniesienia ryzyka na inny podmiot. Z uwagi na to, że budynki położone na nieruchomościach komercyjnych wyposażone są w instalacje służące do odprowadzania do wód powierzchniowych ścieków bytowo-gospodarczych oraz wód opadowych, zasadne jest określenie reguł przenoszenia pozwoleń wodnoprawnych udzielonych właścicielowi nieruchomości na rzecz przyszłego zarządcy takiej nieruchomości. Odpowiednie planowanie pozwoli wyeliminować ryzyko związane z naruszeniem przepisów prawa ochrony środowiska.
W świetle art. 3 pkt. 6) ustawy z 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (dalej w skrócie: POŚ.) przez _ instalację _rozumie się stacjonarne urządzenie techniczne, zespół stacjonarnych urządzeń technicznych powiązanych technologicznie, do których tytułem prawnym dysponuje ten sam podmiot i położonych na terenie jednego zakładu lub budowle niebędące urządzeniami technicznymi, ani ich zespołami, których eksploatacja może spowodować emisję.
Na podstawie art. 134 ust. 1 ustawy z 18 lipca 2011 r. - Prawo wodne (dalej w skrócie: Prawo wodne) następca prawny zakładu, który uzyskał pozwolenie wodnoprawne, przejmuje prawa i obowiązki wynikające z tego pozwolenia, z zastrzeżeniem ust. 2. Zgodnie zaś z owym ust. 2 ww. przepisu: _ jeżeli pozwolenie wodnoprawne dotyczy eksploatacji _ instalacji_ , przejęcie praw i obowiązków wynikających z pozwolenia następuje na zasadach określonych w ustawie - Prawo ochrony środowiska _. Zatem procedurę przeniesienia praw i obowiązków wynikających z pozwolenia wodnoprawnego dotyczącego eksploatacji instalacji regulują przepisy POŚ.
Na podstawie art. 190 ust. 1 POŚ _ zainteresowany nabyciem tytułu prawnego do całej instalacji może złożyć wniosek o przeniesienie na niego praw i obowiązków wynikających z pozwoleń dotyczących tej instalacji _, zaś wedle art. 190 ust. ust. 3 POŚ przeniesienie (jak również odmowa przeniesienia) praw i obowiązków z pozwolenia wodnoprawnego dotyczącego eksploatacji instalacji następuje w formie decyzji administracyjnej.
W literaturze prawniczej wskazuje się, że interpretacja _ a contrario _ art. 190 POŚ prowadzi do wniosku, że podmiot, któremu już przysługuje tytuł prawny do instalacji wodnej, np. właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, której część składową stanowi instalacja, nie może skutecznie ubiegać się o przeniesienie na niego pozwolenia, którego podmiotem jest np. zarządca nieruchomości. Innymi słowy kwestia przeniesienia przedmiotowych pozwoleń wodnoprawnych dotyczących eksploatacji instalacji, o których mowa w art. 134 ust. 2 Prawa wodnego, powinna być uregulowana w trybie art. 190 POŚ przed nabyciem tytułu prawnego do instalacji - w przeciwnym razie co do zasady nabywca tytułu prawnego do instalacji traci prawo do żądania przeniesienia nań uprzednio już wydanych pozwoleń.
Tak więc zgodnie z art. 190 POŚ przeniesienie pozwolenia wodnoprawnego dotyczącego eksploatacji instalacji następuje zawsze w formie decyzji administracyjnej wydanej na wniosek podmiotu zainteresowanego nabyciem tytułu prawnego do instalacji. Wniosek taki może zostać złożony wyłącznie przed nabyciem prawa do instalacji.
Również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 maja 2011 r. w sprawie o sygn. II OSK 934/10 stwierdził, że z art. POŚ _ można więc wywieść regułę, iż przeniesienie pozwolenia wodnoprawnego dotyczącego eksploatacji instalacji następuje zawsze w formie decyzji wydawanej na wniosek podmiotu zainteresowanego nabyciem tytułu prawnego do całej instalacji, jeśli daje on rękojmię prawidłowego wykonywania obowiązków wynikających z pozwolenia _.
Korzystanie z instalacji, których eksploatacja powoduje emisje, bez pozwolenia wodnoprawnego podlega sankcjom przewidzianym w POŚ. Analiza art. 276 POŚ wskazuje, że ustawodawca przyjął założenie polegające na ścisłym związaniu kary pieniężnej z decyzją administracyjną: tam gdzie nie ma decyzji, tam też nie może być administracyjnej kary pieniężnej. Wobec tego brak wymaganego pozwolenia wodnoprawnego nigdy nie stanowi podstawy do wymierzenia administracyjnej kary pieniężnej. Jednakże, zamiast tejże kary, podmiot korzystający ze środowiska w ogóle bez uzyskania wymaganego pozwolenia lub innej decyzji ponosi opłatę podwyższoną za korzystanie ze środowiska.
Zgodnie z art. 292 pkt. 2 POŚ w przypadku braku wymaganego pozwolenia wodnoprawnego podmiot korzystający ze środowiska ponosi opłaty podwyższone o 500 proc. za wprowadzanie ścieków do wód lub ziemi.
Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje, że zgodnie z art. 292 POŚ obowiązek uiszczenia opłaty podwyższonej uwarunkowany jest wyłącznie zaistnieniem przesłanki obiektywnej, tj. korzystaniem ze środowiska mimo braku wymaganego pozwolenia. Co ważne, przepis ten nie uzależnia obowiązku ponoszenia podwyższonej opłaty od tego, z jakich powodów podmiot korzystający ze środowiska bez pozwolenia nie posiadał takiego pozwolenia (tak: Naczelny Sąd Administracyjny m.in. w wyroku z 21 października 2010 r. sygn. II OSK 1641/09).
Na zakończenie należy wskazać*, *w przepisach art. 276 ust. 1 i art. 292 POŚ nie ma jakichkolwiek podstaw do formułowania przesłanek pozwalających na odstąpienie od obowiązku uiszczenia opłat podwyższonych (tak Naczelny Sąd Administracyjny m.in. w wyroku z 25 listopada 2009 r. sygn. II OSK 1823/08).
Podsumowując, w toku zawierania umowy o zarządzanie nieruchomością wyposażoną w instalacje w rozumieniu ustawy - Prawo ochrony środowiska, zasadne jest uprzednie dokonanie badania _ due diligence _ w celu ustalenia jakie pozwolenia wodnoprawne dotyczące tej instalacji zostały udzielone właścicielowi (wieczystemu użytkownikowi) nieruchomości i uprzednie wystąpienie z wnioskiem o ich przeniesienia na przyszłego zarządcę nieruchomości w celu wyeliminowania ryzyka naruszenia przepisów ochrony środowiska, które wiąże się z dotkliwymi sankcjami finansowymi dla zarządcy nieruchomości korzystającego ze środowiska bez wymaganego przepisami prawa pozwolenia wodnoprawnego.
| Czytaj więcej w Money.pl | |
|---|---|
| To prawo wymaga wpisu w księdze wieczystej Wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, dopiero więc z chwilą jego dokonania powstaje prawo użytkowania wieczystego. | |
| Zanim zaczniesz budowę postaraj się o... Zakres oddziaływania inwestycji należy oceniać zarówno na etapie jej realizacji, jak i późniejszej eksploatacji. | |
| Kiedy nadzór budowlany nałoży karę za nielegalne użytkowanie mieszkania? Karę za nielegalne użytkowanie budynku wymierza się na takich samych zasadach, jak sankcję z tytułu odstępstwa od projektu budowlanego. |
Autor jest aplikantem radcowskim w Kancelarii Prawniczej Siwek Gaczyński & Partners