Wyrok z dnia 7 marca 2003 r., IV CKN 1842/00

Umowa zbycia lokalu mieszkalnego zawarta z naruszeniem
pierwszeństwa określonego w art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46,
poz. 543 ze zm.) nie jest nieważna.

Sędzia SN Maria Grzelka (przewodniczący)
Sędzia SN Mirosław Bączyk
Sędzia SN Tadeusz Domińczyk (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Katarzyny W. przeciwko Gminie
Miasta G. i Tomaszowi W. o ustalenie, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 27
lutego 2003 r. na rozprawie kasacji pozwanej Gminy Miasta G. od wyroku Sądu
Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 19 kwietnia 2000 r.
zmienił zaskarżony wyrok i apelację oddalił, odstępując od obciążenia powódki
kosztami postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 15 października 1999 r. Sąd Okręgowy w Toruniu oddalił
powództwo Katarzyny W. o uznanie za nieważną umowę, w wyniku której Gmina
Miasta G. sprzedała Tomaszowi W. lokal mieszkalny z jednoczesnym oddaniem w
użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu.
Według ustaleń Sądu Okręgowego, decyzją z dnia 25 czerwca 1990 r. Urząd
Miejski w G. przydzielił Tomaszowi W. położony w G. lokal mieszkalny o
powierzchni 23,17 m2. Związek małżeński z Tomaszem W. powódka zawarła 27
października 1990 r. i od tego czasu zamieszkuje we wskazanym lokalu.
Tymczasem z dniem 5 sierpnia 1993 r. została zniesiona wspólność ustawowa
małżonków W. W dniu 20 stycznia 1999 r. natomiast Tomasz W. kupił najmowany
lokal wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, zaś kolejną umową z dnia 4
marca 1999 r. przedmiot kupna darował swoim rodzicom.
Sąd Okręgowy przyjął, że powódka nie wiedziała o przeznaczeniu lokalu do
sprzedaży. Okoliczność ta nie czyni jej jednak uprawnioną do kwestionowania
umowy. Nie wykazała ona bowiem interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c.,
żądając ustalenia nieważności umowy skoro nie była najemcą lokalu. Prawo najmu
tymczasem było przedmiotem majątku odrębnego Tomasza W.
Uwzględniając apelację powódki, Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu
Okręgowego i ustalił, że umowa jest nieważna. W ocenie Sądu Apelacyjnego,
najem rozciąga się na oboje wspólnie zamieszkujących małżonków, choćby stroną
umowy najmu był tylko jeden z nich. Pozostawanie małżonków w stosunku najmu
nie jest bowiem zależne od tego, jakiemu ustrojowi majątkowemu podlegają. Nie
ma też znaczenia okoliczność, że lokal został jednemu z małżonków wynajęty
jeszcze przed zawarciem małżeństwa.
W kasacji opartej na podstawie naruszenia prawa materialnego pozwana
Gmina wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie apelacji powódki.
Zarzuciła w szczególności, że wydanie zaskarżonego wyroku nastąpiło z
naruszeniem art. 58 § 1 k.c. zważywszy na brzmienie art. 34 ust. 1-4 i art. 36 ustawy
z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z
2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm. - dalej: "u.g.n."). W przekonaniu skarżącej
naruszenie zasady pierwszeństwa określonego w art. 34 u.g.n. sprawdza tylko
odpowiedzialność odszkodowawczą zbywcy.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Warunki bytowe małżonków i założonej przez nich rodziny z natury rzecz
pozostają w ścisłym związku z korzystaniem ze wspólnego mieszkania. Doniosłość
tego zagadnienia sprawia, że jest ono przedmiotem zainteresowania ustawodawcy
zarówno w odniesieniu do sytuacji, gdy mieszkanie służy małżonkom i rodzinie,
prowadzącym wspólne gospodarstwo domowe, jak i wtedy, gdy drogi życiowe
małżonków i członków rodziny się rozchodzą. Na gruncie prawa rodzinnego
potrzeby mieszkaniowe małżonków należą do kategorii obowiązków z zakresu
wzajemnego wspierania się (art. 23 k.r.o.), w myśl reguł zobowiązaniowych
natomiast prawo do mieszkania wiąże się z określonymi gwarancjami, niezależnie
od trwałości związku oraz niezależnie od zdarzeń poprzedzających zawarcie
związku małżeńskiego i następujących po jego rozwiązaniu. Na ogół przejawia się
to zapewnieniem trwałości stosunku najmu.
Art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe (Dz.U. Nr 14,
poz. 84) stanowił, że małżonkowie wspólnie zajmujący lokal mieszkalny są z mocy
prawa najemcami tego lokalu, chociaż umowa najmu została zawarta tylko przez
jednego z nich lub przydział lokalu pozostającego w dyspozycji terenowego organu
administracji państwowej nastąpił na rzecz jednego z małżonków. Na tle takiego
uregulowania w uzasadnieniu uchwały z dnia 19 lutego 1976 r., III CZP 96/75
(OSNC 1976, nr 7-8, poz. 161) Sąd Najwyższy stwierdził, że w wypadku, gdy
zarówno zawarcie umowy najmu przez jednego z małżonków, jak i sprowadzenie
się do lokalu drugiego małżonka miały miejsce przed wejściem w życie prawa
lokalowego, a w dniu wejścia w życie tego prawa oboje małżonkowie wspólnie
zajmowali ten lokal, to w wymienionym dniu drugi małżonek stał się najemcą tego
prawa. Dalej zaś w uzasadnieniu tej samej uchwały Sąd Najwyższy wyjaśnił, że
powołany przepis prawa lokalowego jest przepisem szczególnym w stosunku do
przepisów o wspólności ustawowej. Stąd też do opartego na tym przepisie prawa
najmu każdego z małżonków nie mają zastosowania wspomniane przepisy, w tym i
przepisy o ustaniu wspólności. Wobec zaś braku przepisu szczególnego, który by
stanowił inaczej, prawo najmu przysługuje każdemu z małżonków i trwa nadal,
pomimo rozwiązania ich małżeństwa przez rozwód. Nie inaczej też dzieje się w
razie zmienienia wspólności majątkowej.
Charakter uprawnienia małżonków do wspólnie zajmowanego lokalu nie uległ
zmianie pod rządami ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach
mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm. - dalej:
"u.naj.lok."). Stosownie do treści art. 7 tej ustawy, małżonkowie wspólnie zajmujący
lokal mieszkalny są - niezależnie od obowiązującego ich ustroju majątkowego - z
mocy samego prawa najemcami tego lokalu.
Zwraca wreszcie uwagę okoliczność, że art. 8 u.naj.lok. wśród osób bliskich
wstępujących w stosunek najmu nie wymienia małżonka najemcy. Jest to
konsekwencja uregulowania zawartego w art. 7. Jeżeli mianowicie wspólne
zamieszkanie małżonków, z których jeden pozostaje formalnie w stosunku najmu,
sprawia, że najem ten rozciąga się na ich oboje, to tylko w następstwie
uregulowania szczególnego można by mówić o wygaśnięciu stosunku najmu wobec
drugiego z tych małżonków.
Wszystko to prowadzi do wniosku, że w razie wspólnego zamieszkania
małżonków w lokalu najętym przez jednego z nich, także przed zawarciem związku
małżeńskiego, oboje małżonkowie stają się współnajemcami tego lokalu.
Obojgu takim małżonkom przysługuje także pierwszeństwo w nabyciu lokalu
przeznaczonego do zbycia, o czym mowa w art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. Powstaje
jednak zasadnicze pytanie, jakie skutki rodzi naruszenie przepisów o
pierwszeństwie nabycia. Według art. 36 u.g.n., w przypadku naruszenia przez
właściwy organ art. 34 ust. 1-5 Skarb Państwa lub jednostka samorządu
terytorialnego ponoszą odpowiedzialność na zasadach ogólnych. Oznacza to
przyjęcie odpowiedzialności odszkodowawczej, co różni w omawianym zakresie
uregulowanie aktualne od poprzedniego. Brak odpowiednika art. 36 u.g.n. w
ustawie o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości pozwolił Sądowi
Najwyższemu wyrazić w uchwale z dnia 5 października 1990 r., III CZP 50/90
(OSNCP 1991, nr 4, poz. 47) zapatrywanie - następnie kontynuowane, że
czynność dokonana z naruszeniem pierwszeństwa i pozbawiająca uprawnionego
możliwości nabycia, jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.).
Uregulowanie zawarte w art. 36 u.g.n. wyłącza jednak w takim przypadku
przyjęcie
nieważności.
Statuowana
tym
przepisem
odpowiedzialność
odszkodowawcza, jako wyłączna, usuwa także możliwość kwestionowania
czynności z powołaniem się na art. 59 k.c.
W świetle wyżej przedstawionych uwag i na zasadzie art. 393-15 k.p.c.
należało orzec, jak w sentencji.