Postanowienie z dnia 18 maja 2001 r.
III KKO 3/01

Sprawy dotyczące najmu lokali mieszkalnych lub zamiany takich lokali
nie podlegają władczej kompetencji organów administracji publicznej.

Przewodniczący SSN: Jerzy Kwaśniewski (sprawozdawca), Sędziowie SSN:
Andrzej Wasilewski, Andrzej Wróbel, przedstawiciel Ministra Sprawiedliwości Dariusz
Korszeń, przedstawiciel Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Elżbieta
Robaszkiewicz.

Kolegium Kompetencyjne przy Sądzie Najwyższym, po rozpoznaniu na roz-
prawie w dniu 18 maja 2001 roku sprawy z wniosku Zbigniewa P. o rozstrzygnięcie
sporu kompetencyjnego o właściwość między Zarządem Dzielnicy O. Gminy W.-C. a
Sądem Rejonowym dla m. st. Warszawy o zamianę lokali mieszkalnych

p o s t a n o w i ł:

u z n a ć, że właściwy do rozpoznania sprawy jest Sąd Rejonowy dla m. st.
Warszawy.

U z a s a d n i e n i e

Zbigniew P. wystąpił z wnioskiem o rozstrzygnięcie sporu negatywnego o wła-
ściwość między Zarządem Dzielnicy O. Gminy W.C. a Sądem Rejonowym dla m.st.
Warszawy w jego sprawie o zamianę lokali mieszkalnych.
W postępowaniu administracyjnym przedmiot sprawy wyrażał wniosek o za-
mianę określonego lokalu w W., do którego wnioskodawcy i jego byłej żonie przysłu-
guje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, na lokal też położony w W., ale będący
własnością komunalną. Wnioskodawcy chodziło o to, ażeby Gmina wyraziła zgodę
na taką realizację wniosku, iż z wnioskodawcą zawarta zostałaby umowa najmu lo-
kalu komunalnego, a jego dotychczasowy najemca uzyskałby lokal objęty spółdziel-
czym prawem do lokalu po zrzeczeniu się tego prawa przez wnioskodawcę i jego
byłą małżonkę.
Z pisma Zarządu Dzielnicy O. z dnia 21 czerwca 2000 r. wynika, że Zarząd ten
wyraził zgodę na przeprowadzenie zamiany, ale pod warunkiem, że stroną stosunku
najmu lokalu komunalnego zostanie wnioskodawca i jego była żona. Nie zgadzając
się z powyższym warunkiem wnioskodawca wniósł odwołanie do Samorządowego
Kolegium Odwoławczego, które - pismem z dnia 13 września 2000 r. - zwróciło to
odwołanie uznając, że Kolegium nie jest właściwe w sprawie, gdyż jej przedmiot
należy do zakresu stosunków uregulowanych w Kodeksie cywilnym i poddanych wła-
ściwości sądu powszechnego.
Do rozpatrywanego wniosku dołączone także zostało postanowienie Naczel-
nego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2000 r. [...] odrzucające skargę na
pismo Dyrektora Zarządu Dzielnicy O. Gminy W.C. z dnia 11 sierpnia 2000 r. W uza-
sadnieniu tego postanowienia stwierdza się, że z dniem wejścia w życie ustawy z
dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U.
Nr 105, poz. 509 ze zm.) rozstrzyganie sporów wiążących się z najmem lokali należy
do właściwości sądów powszechnych.
Jeżeli chodzi o przebieg postępowania sądowego (przed sądem powszech-
nym) to wnioskodawca przedstawił postanowienie Sądu Rejonowego dla m.st. War-
szawy z dnia 12 stycznia 2001 r. [...] odrzucające pozew Zbigniewa P. przeciwko
Gminie W.C. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie wyraże-
nia zgody na zamianę mieszkań. Zdaniem tego Sądu - stosownie do uzasadnienia
powyższego postanowienia - skoro między stronami nie istnieje żaden stosunek
prawny to droga sądowa do rozpatrzenia żądania pozwu jest niedopuszczalna.

Kolegium Kompetencyjne przy Sądzie Najwyższym, stwierdzając, że zaistniał
spór negatywny w rozumieniu art. 190 i art. 192 § 1 pkt 2 KPA, zważyło co następuje:

Przedstawiona przez wnioskodawcę sprawa jest niewątpliwie sprawą cywilną,
to jest sprawą należącą do drogi sądowej w rozumieniu art. 1, art. 2 oraz art. 199 § 1
pkt 1 KPC. Nie ma oczywiście racji Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w postano-
wieniu z dnia 12 stycznia 2001 r. jakoby ustalenie, że stron nie łączy żaden stosunek
prawny, oznaczało w konsekwencji niedopuszczalność rozpoznania sprawy na dro-
dze sądowej.
Wskazana przesłanka odrzucenia pozwu stanowi jakąś formę merytorycznej
oceny żądania, a z pewnością nie opiera się na podstawach określenia sprawy cywil-
nej (art. 1 KPC) i właściwości sądów powszechnych do rozpoznania spraw cywilnych
(art. 2 § 1 i § 3 KPC). W kontekście sprawy jest oczywiste, że jeżeli przedmiotem
sporu jest żądanie dotyczące ukształtowania prawa do lokalu mieszkalnego według
najmu, to jest sprawą ze stosunków z zakresu prawa cywilnego w rozumieniu art. 1
KPC. W tej sytuacji niedopuszczalność rozpoznania sprawy cywilnej w postępowaniu
sądowym - stosownie do art. 2 § 3 KPC - musiałaby wynikać z przepisu szczegól-
nego.
Kolegium Kompetencyjne podziela stanowisko wyrażone w powołanych wyżej
rozstrzygnięciach Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Samorządowego Koleg-
ium Odwoławczego w W., że w obowiązującym prawie, a w szczególności w przepi-
sach ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszka-
niowych (jednolity tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787) nie ma regulacji, która
przekazywałaby sprawy najmu lokali mieszkalnych (i ich zamiany) do kompetencji
organów administracji publicznej. Zastrzec jedynie trzeba, że chodzi tu o kompeten-
cję z zakresu postępowania administracyjnego (por. art. 1 § 1 pkt 1 KPA), to jest
władczego rozstrzygnięcia aktem administracyjnym.
Z powyższych przyczyn, nie rozważając merytorycznie sprawy, Kolegium
Kompetencyjne rozstrzygnęło wniosek jak w postanowieniu.
========================================