Tezy
Zatrudnienia w przedsiębiorstwie komunalnym, a następnie w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością zarządzającej nieruchomościami nie można uznać za działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Łukaszewska -Macioch Sędziowie NSA Janina Antosiewicz WSA Monika Nowicka /spr./ Protokolant Małgorzata Mierzejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lutego 2004 r. sprawy ze skargi B. K. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] kwietnia 2002 r. nr [...] w przedmiocie odmowy nadania licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oddala skargę
Uzasadnienie
W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego B. K. wniósł o uchylenie decyzji Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] kwietnia 2002 r. nr [...] utrzymującej w mocy decyzję tego samego organu z dnia [...] grudnia 2000 r. nr [...] o odmowie nadania skarżącemu licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
W odpowiedzi na skargę Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wniósł o jej oddalenie podnosząc, że ponieważ Państwowa Komisja Kwalifikacyjna nie uznała - w świetle prowadzonej przez B. K. działalności zawodowej - iż przedstawione przez niego w postępowaniu kwalifikacyjnym dokumenty świadczą o jego działalności jako pośrednika w obrocie nieruchomościami, należało odmówić wnioskodawcy nadania w/w licencji zawodowej.
W związku z reformą sądownictwa administracyjnego, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2004 r. niniejsza skarga stała się - na podstawie przepisu art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Przepisy wprowadzające ustawę Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ) - przedmiotem rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny.
Jak wynika z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie B. K. wystąpił w dniu 26 października 1999 r. z wnioskiem o nadanie mu licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z jednoczesnym zwolnieniem go z obowiązku ukończenia kursu kwalifikacyjnego, odbycia praktyki zawodowej i złożenia egzaminu. Powyższe uzasadniał faktem, iż w okresie ponad pięcioletnim przed dniem 1 stycznia 1998 r. wykonywał usługi pośrednictwa w
I SA 1279/02
obrocie nieruchomościami a zatem spełniał warunki przewidziane przepisem art. 232 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543).
Na poparcie powyższego do wniosku dołączył liczne dokumenty i podał przebieg praktyki zawodowej, z której wynikało, że wnioskodawca ma ukończone wyższe studia politechniczne a od 1985 r. zajmował w Miejskim Zarządzie Budynków Mieszkalnych w S. kolejno stanowiska: zastępcy dyrektora ds. technicznych, zastępcy dyrektora ds. techniczno-eksploatacyjnych a obecnie jest zastępcą prezesa ds. techniczno -eksploatacyjnych w Miejskim Zarządzie Budynków Mieszkalnych Spółka z o. o. w S..
Po przeprowadzeniu postępowania kwalifikacyjnego Państwowa Komisja Kwalifikacyjna uznała jednak, iż złożone dokumenty nie potwierdziły faktycznego wykonywania przez B. K. czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami we wskazanym wyżej okresie czasu. W związku z tym biorąc to pod uwagę decyzją z dnia [...] grudnia 2000 r. Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast odmówił wnioskodawcy nadania wyżej wspomnianej licencji zawodowej. W uzasadnieniu swego stanowiska organ podniósł, że - zgodnie z przepisem art. 191 ust.2 cytowanej ustawy - podstawą nadania wnioskowanej licencji jest pozytywny wynik postępowania kwalifikacyjnego. Ponieważ wnioskodawca dołączył do wniosku dokumenty, które świadczyły, iż dokonywał on sprzedaży mieszkań komunalnych jako członek komisji przetargowej i pracownik Miejskiego Zarządu Budynków Komunalnych w S. zatem uczestniczył w obrocie nieruchomościami bezpośrednio jako reprezentant właściciela - zbywcy lokalu mieszkalnego - natomiast nie dowodziły one, że faktycznie wykonywał
działalność w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, postępowanie to zostało zakończone z wynikiem negatywnym.
We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy B. K. twierdził, że w/w stanowisko organu nie było uzasadnione, gdyż jako dyrektor Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w S., które było przedsiębiorstwem państwowym, wpisanym do rejestru przedsiębiorstw jako odrębny od Gminy S. podmiot prawny, nie mógł być reprezentantem strony określonej w przedstawionych aktach notarialnych jako Gmina S. Nie posiadał przy tym także pełnomocnictwa tej
I SA 1279/02
osoby prawnej. Do odwołania zostały jednocześnie dołączone kserokopie pism wnioskodawcy kierowanych do Urzędu Miasta S., stanowiących formalne zamknięcie prowadzonych czynności zmierzających do ustalenia warunków przyszłej sprzedaży mieszkania komunalnego. Ponadto przedstawiono też kserokopie aktów notarialnych, które - w następstwie ustaleń poczynionych przez wnioskodawcę - zawierała Gmina S. z najemcą lokalu komunalnego.
Po ponownym przeprowadzeniu przez Komisję Kwalifikacyjną postępowania i podtrzymaniu swego dotychczasowego stanowiska, decyzją z dnia [...] kwietnia 2002 r. Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] grudnia 2000 r.
W uzasadnieniu tej decyzji stwierdzono, że ponieważ - co wynika z dołączonego do wniosku odpisu z rejestru Handlowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy - [...] Wydział Gospodarczo - Rejestrowy w K. - przedmiotem działalności w 1997 r. Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych Spółka z o. o. w S. było administrowanie nieruchomościami komunalnymi zatem wnioskodawca, jako zastępca dyrektora tego rodzaju przedsiębiorstwa wykonywał i wykonuje nadal zajęcie zarządcy nieruchomości a nie pośrednika w obrocie nieruchomościami. W związku z powyższym, iż ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje możliwości uznawania działalności wykonywanej w zawodach pokrewnych jako działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie było możliwe zwolnienie wnioskodawcy z obowiązku ukończenia kursu i odbycia praktyki zawodowej oraz zdania egzaminu zawodowego.
Od powyższego rozstrzygnięcia została wniesiona skarga do Sądu, w której skarżący zarzucił organowi niewłaściwą ocenę jego praktyki zawodowej w kontekście przepisu art. 232 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jego zdaniem bowiem, przedstawione przez niego dokumenty świadczyły o tym, iż faktycznie wykonywał on usługi w obrocie nieruchomościami na rzecz Gminy S., zaś kwestia rodzaju umocowania była - w świetle wspomnianego przepisu - rzeczą bez znaczenia. Z tych powodów - w ocenie skarżącego - w przedmiotowej sprawie nie było istotne czy czynności świadczone przez niego na rzecz Gminy S. były wykonywane tylko w ramach obowiązków służbowych w Miejskim Zarządzie Budynków Mieszkalnych.
I SA 1279/02
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga nie jest zasadna i z tego względu nie mogła zostać uwzględniona.
Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 232 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy ubieganiu się o nadanie licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami, zwolnienie z obowiązku ukończenia kursu kwalifikacyjnego, odbycia praktyki zawodowej i złożenia egzaminu dotyczy wyłącznie tych osób, które przed dniem wejścia w życie cytowanej ustawy tj. przed dniem 1 stycznia 1998 r. wykonywały działalność w zakresie pośrednictwa nieruchomościami przez okres dłuższy niż pięć lat.
Zatem ustawodawca uzależnił skorzystanie z przywileju przewidzianego tym przepisem od spełnienia przez osobę ubiegającą się o nadanie wspomnianej licencji dwóch przesłanek. Pierwszą z nich stanowi wykonywanie w ogóle przez kandydata działalności w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, drugą zaś - wykonywanie tej działalności przez wskazany w przepisie okres czasu.
Za wykonywanie działalności w zakresie pośrednictwa nieruchomościami należy rozumieć przy tym wykonywanie całego zespołu czynności związanych z tego rodzaju pośrednictwem, przy czym muszą być one podejmowane właśnie w tym konkretnym celu. Termin "wykonywanie działalności"- w rozumieniu omawianego przepisu - nie może być utożsamiany z wykonywaniem obowiązków służbowych przez pracownika zatrudnionego w ramach umowy o pracę w zakładzie pracy. W takim wypadku bowiem to zakład pracy prowadzi określoną działalność, wskazaną i ujawnioną w odpowiednim rejestrze a czynności służbowe, które wykonują poszczególni pracownicy składają się właśnie na wspomnianą działalność zakładu.
Ponadto w związku z tym, co już zostało powiedziane, za " wykonywanie działalności", o którym mowa w przepisie art. 232 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może być także traktowane wykonywanie niektórych tylko czynności, charakterystycznych dla pośrednika nieruchomościami, a które to czynności są lub mogą być jednocześnie czynnościami wykonywanymi przez osoby prowadzące inną działalność zawodową .
Jak wynika z akt niniejszej sprawy skarżący nie prowadził nigdy działalności zawodowej jako pośrednik nieruchomościami. Przebieg jego kariery zawodowej ( k.
I SA 1279/02
123 akt administracyjnych ) wskazuje, że od 1979 r. do chwili obecnej zawsze był zatrudniony w ramach stosunku pracy, przy czym w okresie pięciu lat przed dniem 1 stycznia 1998 r. zajmował stanowisko kierownicze w przedsiębiorstwie państwowym a następnie spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, które - jak już sama nazwa tych instytucji wskazuje a dodatkowo wspomniany wyżej odpis z rejestru handlowego - zarządzały budynkami mieszkalnym w mieście S.
Przepis art. 232 ust. 1 pkt 3 cytowanej ustawy wprowadza - jak słusznie podkreślono to w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji - wyjątek od zasady. Z tego powodu interpretacja jego nie może być dokonywana przy pomocy wykładni rozszerzającej. Oznacza to, że w uprzywilejowanej pozycji znajdują się jedynie osoby, które przez wymieniony w ustawie okres czasu wykonywały działalność pośrednika nieruchomościami a nie jedynie czynności związane ogólnie z problematyką nieruchomości w związku z wykonywaniem innej działalności lub innego zawodu np. jako zarządca nieruchomości, lub osobą zajmująca się ich wyceną czy samym obrotem.
Biorąc powyższe pod uwagę Sąd z mocy przepisu art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.