Sprzedaż mieszkań w Polsce. Nowe prawo ochroni klientów?

Wiceprezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Jarosław Król zaznacza, że nowa ustawa ograniczy ryzyko osób kupujących mieszkania lub domy na rynku pierwotnym.

- _ Do tej pory nabywca nieruchomości w Polsce nie był chroniony specjalnymi przepisami. Projekt tej ustawy powstał z inicjatywy poselskiej, a w pracach legislacyjnych brali udział przedstawiciele strony rządowej w tym UOKiK oraz reprezentacji zainteresowanych przedsiębiorców - _tłumaczy Jarosław Król.

Od jutra osoby kupujące tego typu nieruchomości przed podpisaniem umowy powinny otrzymać prospekt informacyjny, czyli dokument, który ma zawierać dokładne informacje o inwestycji i działalności dewelopera.

- _ Ustawa przewiduje ponadto niezwykle istotny dla konsumenta wymóg zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Najważniejszą jednak sprawą jest ochrona środków pieniężnych wpłaconych na mieszkanie lub dom, ponieważ teraz nie będą one wpłacane bezpośrednio deweloperowi, ale na specjalny mieszkaniowy rachunek powierniczy - prowadzony przez bank. W przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego bank wypłaci deweloperowi pieniądze dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego - umowy przenoszącej na nabywcę prawo do nieruchomości _- mówi wiceprezes UOKiK.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów będzie monitorował w jaki sposób deweloperzy realizują tę ustawę.

Deweloperzy deklarują, że są przygotowani do tego, żeby osobom, z którymi będą podpisywać w poniedziałek umowę, bądź które odwiedzą już w niedzielę ich biura sprzedaży, udostępnić prospekt informacyjny zawierający szczegółowe dane o inwestycji i jej otoczeniu. Tak wynika z sondy przeprowadzonej przez Home Broker. Od niedzieli nabywcy mieszkań otrzymają też inne prawa.

Na drugiej stronie czytaj o tym, co powinno znaleźć się w prospekcie informacyjnym.

Przed podpisaniem umowy klient powinien otrzymać prospekt informacyjny, ale może zażądać go również wcześniej. Jest to dokument o ustawowo określonej formie, który powinien zawierać kompletne i wyczerpujące informacje o inwestycji, okolicy, nabywanym mieszkaniu, a także dotychczasowych dokonaniach dewelopera i jego sytuacji finansowej.

O szczegółowości tego opracowania może świadczyć fakt, że nabywca powinien dowiedzieć się z niego nawet tego, jakie zmiany w infrastrukturze, w tym uciążliwe inwestycje (np. spalarnia śmieci, wysypisko, budowa torów kolejowych), są przewidziane promieniu 1 km od lokalizacji mieszkania. W umowie deweloperskiej, powinien się natomiast znaleźć zapis, że nabywca zapoznał się z prospektem.

Co powinno znaleźć się w prospekcie informacyjnym: Dodaj wykresy do Twojej strony internetowej

Dla deweloperów przygotowanie takiego prospektu to dodatkowe zajęcie. W toku prac nad ustawą i później w okresie vacatio legis kwestionowali oni zasadność podawania w prospekcie niektórych informacji, na przykład dotyczących planowanych inwestycji miejskich czy gminnych. Dziś twierdzą jednak, że prospekty są już albo gotowe, albo prawie gotowe. Takie informacje Home Broker otrzymał m.in. z firm: J.W. Construction, Marvipol, PBG Erigo, Polnord, ROBYG czy Ronson.

*Kontrowersje wokół ustawy *
Ale ustawa w obecnym kształcie wzbudza też kontrowersje. Tylko przez 30 dni kupujący mieszkanie od dewelopera będzie mógł wycofać się z umowy jeśli parametry lokalu nie będą zgodne z zawartymi w prospekcie informacyjnym – przewiduje nowa ustawa o ochronie nabywców mieszkań deweloperskich. W praktyce oznacza to, że kupujący _ dziurę w ziemi _ będą dalej ponosić ryzyko, że mieszkanie, które odbiorą będzie miało na przykład większą od ustalonej powierzchnię. Co więcej, jak dowodzą prawnicy, ustawa może odbierać prawo odzyskania wpłaconych pieniędzy nawet wtedy, gdy deweloper wstrzyma budowę.

Deweloperzy wskazują z kolei na ryzyko blokowania sprzedaży mieszkań przez klientów w przypadku gdy stroną odstępującą od umowy będzie deweloper (np. gdy klient nie zapłaci za mieszkanie, albo gdy nie stawi się do podpisania umowy ostatecznej). Problemem będzie jednak w tym przypadku widoczne w księdze wieczystej nieruchomości roszczenie nabywcy o przeniesienie prawa do mieszkania. Ustawa mówi co prawda, że w przypadku, gdy deweloper odstępuje od umowy, kupujący jest zobowiązany wyrazić zgodę na wykreślenie, ale nie wprowadza żadnych konsekwencji dla niego, jeśli tego nie zrobi.