Notowania

wiadomości
19.10.2011 10:00

Kupujący mieszkanie będą lepiej chronieni

Po wejściu w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu, umowy deweloperskie będą musiały być zawierane w formie aktu notarialnego.

Podziel się
Dodaj komentarz
(Forca/Dreamstime)

10 października 2011 roku Prezydent RP podpisał ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: u.p.n.). Ustawa ta realizuje postanowienie sygnalizacyjne Trybunału Konstytucyjnego z 2 sierpnia 2010 roku (sygn. 3S/10), w którym stwierdzono konieczność wprowadzenia do polskiego systemu prawnego uregulowań, odnoszących się do działalności deweloperów. Polska pozostaje bowiem - do czasu wejścia w życie przywołanej ustawy - jednym z ostatnich państw, w których relacja między klientem a deweloperem nie jest unormowana. Fakt ten jest wykorzystywany na szeroką skalę przez deweloperów zawierających z klientami bardzo niekorzystne umowy, często nieposiadające nawet formy aktu notarialnego.

W dotychczasowej praktyce deweloperzy podpisują z klientami umowy przedwstępne (art. 389 k.c.) lub umowy, o których mowa w art. 9 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 roku, nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej u.w.l.).

Te drugie - określane w doktrynie właśnie jako deweloperskie - dają klientowi większe bezpieczeństwo niż umowa przedwstępna, jednak nadal deweloper ma bardzo wiele możliwości zabezpieczania własnych interesów z pominięciem interesów nabywcy bowiem umowa, o której mowa w art. 9 ust. 1 u.w.l., nie jest umową nazwaną (wyrok Sądu Najwyższego z 9 lipca 2003 roku, IV CKN 305/2001).

Bardzo często umowy zawierane są w zwykłej formie pisemnej, co pozbawia klienta możliwości skutecznego żądania przeniesienia własności lokalu. Nabywcy mieszkań są ponadto często zobowiązani do zapłaty znacznej części ceny tuż po zawarciu umowy deweloperskiej, co w przypadku późniejszych kłopotów dewelopera może oznaczać utratę wpłaconych środków.

Nowa ustawa usuwa z systemu prawnego lukę definiując umowę deweloperską oraz szczegółowo regulując prawa i obowiązki stron tej umowy, ze szczególnym uwzględnieniem ochrony interesów nabywcy mieszkania.

Prospekt informacyjny

*Czytaj w Money.pl *

Ustawa nakłada na dewelopera pewne obowiązki już na etapie przed zawarciem umowy - zobowiązany on będzie do doręczenia osobom zainteresowanym zawarciem umowy deweloperskiej, nie później niż na 7 dni przed jej zawarciem, prospektu informacyjnego. Prospekt taki będzie ważny przez okres 12 miesięcy od jego doręczenia i umożliwi potencjalnym nabywcom uzyskanie kompleksowej i rzetelnej informacji o deweloperze oraz o planowanej inwestycji.

Ustawa kazuistycznie reguluje zawartość prospektu, którą można podzielić na dwie części: ogólną (zawierającą dane dotyczące dewelopera i jego sytuacji prawno-finansowej oraz informacje dotyczące przedsięwzięcia budowlanego) oraz zindywidualizowaną (odnoszącą się do konkretnego lokalu lub domu jednorodzinnego).

Definicja umowy deweloperskiej

Zgodnie z wprowadzoną definicją umowa deweloperska to umowa, w której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia budowlanego prawa własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Nabywca zaś zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Problemy z deweloperem

Umowa deweloperska jest oczywiście umową wzajemną i odpłatną, jedno- lub dwustronnie profesjonalną. Podkreślić należy, że nabywca zobowiązany jest nie do zapłaty ceny, tylko do realizacji świadczenia pieniężnego na poczet ceny.

Forma umowy

Ustawa przewiduje dla umowy deweloperskiej formę aktu notarialnego. Oznacza to, że wszystkie umowy deweloperskie podpisane po wejściu w życie nowej ustawy w innej formie - w szczególności w formie zwykłej pisemnej - będą nieważne. Koszty zawarcia umowy mają ponosić w równych częściach deweloper i nabywca. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy zostało określone ustawowo na poziomie 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę.

Treść umowy

Art. 18 u.p.n. ustawy wymienia w 21 punktach elementy treści, jakie muszą być zawarte w umowie deweloperskiej. Warto podkreślić, że jednym z takich obligatoryjnych elementów - obok tych oczywistych jak określenie stron, ceny, informacji o nieruchomości - jest harmonogram inwestycji oraz termin jej rozpoczęcia i zakończenia. Bardzo istotną zmianą jest też przepis, zgodnie z którym kary umowne zastrzeżone na rzecz dewelopera nie mogą przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Obecnie można bowiem spotkać w umowach kary zastrzeżone na rzecz dewelopera, przekraczające nawet 10-krotnie wysokość kar zastrzeżonych na rzecz klienta.

Roszczenie nabywcy będzie obligatoryjnie ujawniane w odpowiedniej księdze wieczystej.

Dysponowanie środkami przeznaczonymi na inwestycję

Ustawa szczegółowo reguluje zasady dysponowania środkami wpłaconymi przez nabywców na poczet ceny. Deweloper powinien zapewnić nabywcom co najmniej jeden z trzech środków ochrony:

* zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
* otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy połączony z umową ubezpieczenia,
* otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy połączony z gwarancją bankową.

W przypadku rachunku otwartego, bank będzie wypłacał środki wpłacone przez klienta zgodnie z harmonogramem procesu inwestycyjnego, o ile oczywiście deweloper będzie się z niego wywiązywał. Środki te będą mogły być wykorzystywane tylko na realizację inwestycji, na którą są przeznaczone (deweloper nie będzie mógł z tych funduszy finansować innych projektów). Bank będzie mógł przeprowadzać odpowiednie kontrole (na koszt dewelopera) uzyskując wgląd do rachunków bankowych oraz do dokumentacji.

W przypadku rachunku zamkniętego deweloper otrzyma należność dopiero po przeniesieniu prawa własności na nabywcę. W celu uzyskania wypłaty przedsiębiorca będzie musiał przedstawić bankowi odpis aktu notarialnego przenoszącego własność.

Inne regulacje

Art. 25 u.p.n. przyznaje nabywcy prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej m. in. w przypadku jej zmiany, nieudostępnienia prospektu informacyjnego lub też w przypadku nieprzeniesienia prawa własności w terminie określonym w umowie. Niedopuszczalne będzie uzależnianie odstąpienia od umowy od zapłaty oznaczonej sumy. W przypadku odstąpienia od umowy, bank wypłaci nabywcy nominalną wartość wniesionych wpłat na rachunek powierniczy.

Wszelkie postanowienia umów deweloperskich mniej korzystne dla klientów od tych przewidzianych w ustawie będą nieważne. Ustawa wprowadza także regulacje chroniące interesy nabywców w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera lub banku. Nowe przepisy będą stosowane odpowiednio, gdy deweloper zobowiąże się do przeniesienia na nabywcę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Ustawa wejdzie w życie po upływie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia.

Więcej na temat deweloperów czytaj w Money.pl
[ ( http://static1.money.pl/i/h/22/t83222.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/deweloper;nie;wykonal;umowy;czego;mozesz;zadac,215,0,918231.html) Deweloper nie wykonał umowy. Czego możesz żądać? Czym jest kara umowna, kiedy można dochodzić jej zapłaty i jaka jest jej wysokość?
[ ( http://static1.money.pl/i/h/133/t132229.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/kupujesz;od;dewelopera;bedziesz;bardziej;bezpieczny,248,0,908536.html) Senat uległ deweloperom. Klienci mniej bezpieczni? Senatorowie wprowadzili do ustawy poprawki dotyczące transakcji mieszkaniowych.
[ ( http://static1.money.pl/i/h/111/t129391.jpg ) ] (http://dom.money.pl/wiadomosci/artykul/standard;deweloperski;to;fikcja,84,0,900692.html) Standard deweloperski to fikcja Choć ten termin jest powszechnie stosowany, kryją się pod nim różne elementy wykończenia, bo nie jest regulowany prawem.

Autor jest prawnikiem w Kancelarii BSO Prawo & Podatki

Tagi: wiadomości, porady prawne, prawo, wiadmości, najważniejsze, czołówki
Źródło:
BSO
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz