Jedną hipoteką będzie można zabezpieczyć kwotę główną kredytu oraz odsetki. Kredytobiorca uzyska zabezpieczenia kilku wierzytelności jedną hipoteką. Koszty kredytu bankowego dla przedsiębiorców i konsumentów będą niższe.
Projekt nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) ma na celu usprawnienie obrotu gospodarczego oraz usunięcie wątpliwości pojawiających się w dotychczasowej praktyce - wyjaśnia Małgorzata Manowska, wiceminister sprawiedliwości.
Zgodnie z projektem jedną hipoteką zwykłą będzie można zabezpieczyć kwotę główną kredytu oraz jego odsetki, w tym także odsetki umowne.
_ Zgodnie z projektem jedną hipoteką zwykłą będzie można zabezpieczyć kwotę główną kredytu oraz jego odsetki, w tym także odsetki umowne. _ - Do tej pory wszystko zależy od sądu. Jedne wpisują do ksiąg wieczystych dwie hipoteki: hipotekę zwykłą na kwotę główną kredytu oraz kaucyjną na odsetki. Niektóre odmawiają ustanowienia hipoteki na odsetki, a inne ustanawiają jedną hipotekę na całą wierzytelność - uzasadnia celowość zmian wiceminister.
- Dodatkowo nie trzeba będzie dokonywać zmiany wpisu dotyczącego odsetek od hipoteki tylko dlatego, że zmieniła się ich wysokość lub stopa procentowa. Pod warunkiem jednak, że odsetki nie przekroczą limitu określonego we wpisie - dodaje Jerzy Bańka, radca prawny ze Związku Banków Polskich.
Określona odpowiedzialność
Zdaniem Edwarda Kryńskiego, radcy prawnego w Narodowym Banku Polskim, dzięki nowemu rozwiązaniu nabywcy nieruchomości będą również wiedzieli, jaką odpowiedzialność poniosą z tytułu hipoteki.
- Nowe przepisy przewidują gwarancję, zgodnie z którą hipoteka zwykła będzie skuteczna w odniesieniu do odsetek w granicach wpisu limitu tych odsetek do księgi wieczystej. Odsetki nieujawnione nie będą korzystały z ochrony - wyjaśnia Edward Kryński.
W opinii prof. Bogudara Kordasiewicza z Wyższej Szkoły Handlu i Prawa w Warszawie możliwość ustanawiania jednej hipoteki na kwotę kredytu głównego oraz odsetek spowoduje odpowiednie reakcje banku, które będą chciały mieć solidne zabezpieczenie.
- Najprawdopodobniej banki zechcą wpisywać maksymalną wysokość odsetek z dużym naddatkiem. Wszystko po to, aby uzyskać maksymalne zabezpieczenie - wyjaśnia prof. Bogudar Kordasiewicz.
_ Tymczasem teraz zasadą jest, że jedną hipoteką zabezpiecza się tylko jedną wierzytelność. Za każdym więc razem przedsiębiorca, starając się o kolejny kredyt, musi ustanawiać nową hipotekę. To się zmieni. Jedna hipoteka będzie mogła zabezpieczyć więcej niż jeden kredyt. Nie będzie więc potrzeby ustanawiania kolejnych. Na zmianach skorzystają więc zarówno przedsiębiorcy, jak i banki. _ Zdaniem dr. Zbigniewa Banaszczyka z Uniwersytetu Warszawskiego na wpisywanie wygórowanej kwoty odsetek do księgi wieczystej nie pozwoli konkurencja na rynku bankowym.
- Konkurencja i rynek wymusza pewne zachowanie banków, które nie może być zupełnie dowolne - wyjaśnia dr Banaszczyk.
W opinii Janusza Ciechonia z Kancelarii Koksztys we Wrocławiu na zmianach w ustawie na pewno skorzystają kredytobiorcy.
- Po zmianach tylko jedna hipoteka zabezpieczy kwotę główną kredytu oraz wszystkie odsetki. Kredytobiorca nie będzie musiał zatem ponosić opłaty od wpisu do księgi wieczystej od hipoteki kaucyjnej ustanawianej do tej pory na odsetkach od kredytu w wysokości 200 zł - wyjaśnia Ciechoń.
Kilka wierzytelności
Zgodnie z projektem hipoteką kaucyjną będzie można także zabezpieczać więcej niż jedną wierzytelność przyszłą. Zdaniem Małgorzaty Manowskiej ułatwi to obrót cywilnoprawny i jego zabezpieczenia, na przykład przy kredycie odnawialnym, który jest istotny dla wszystkich przedsiębiorców.
W opinii Edwarda Kryńskiego nie ma większego przedsiębiorcy, który nie zaciąga kredytu na rachunku bieżącym lub kredytu otwartego.
Najczęściej są to kredyty średniookresowe, ponieważ banki nie mogą ponosić ryzyka, że limit przyznany przykładowo na 5 milionów złotych będzie dostępny za 10 lat, gdy przedsiębiorca może już nie funkcjonować - wyjaśnia Kryński.
Tymczasem teraz zasadą jest, że jedną hipoteką zabezpiecza się tylko jedną wierzytelność. Za każdym więc razem przedsiębiorca, starając się o kolejny kredyt, musi ustanawiać nową hipotekę. To się zmieni. Jedna hipoteka będzie mogła zabezpieczyć więcej niż jeden kredyt. Nie będzie więc potrzeby ustanawiania kolejnych. Na zmianach skorzystają więc zarówno przedsiębiorcy, jak i banki.
- Przedsiębiorca będzie miał pewność uzyskania kredytu, natomiast bank w przypadku udzielenia następnego kredytu ma już ustanowioną hipotekę - wyjaśnia Kryński.
Równocześnie dodaje, że przedsiębiorca w przypadku nieskorzystania z kredytu ma gwarancję, że hipoteka nie będzie ustanowiona w nieskończoność, co może odstraszać jej potencjalnych nabywców.
- Jeżeli po upływie dziesięciu lat z różnych przyczyn nie dojdzie do udzielenia kredytu, przedsiębiorca będzie mógł złożyć wniosek o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej. Jest to odstępstwo od zasady, zgodnie z którą dłużnik nie może samodzielnie odwołać wpisu w hipotece - wyjaśnia Kryński.
Także w opinii prof. Bogudara Kordasiewicza takie rozwiązanie jest bezpieczne i sankcjonuje dotychczasową praktykę.
| Ze strony biznesu |
| --- |
| W 2006 roku banki udzieliły kredytów mieszkaniowych na kwotę 42,4 mld zł, a łączna kwota zadłużenia gospodarstw domowych z tego tytułu sięgnęła 78,3 mld zł. Kredyty mieszkaniowe na koniec 2006 roku stanowiły 27,3 proc. wszystkich kredytów dla sektora niefinansowego (wobec 22,9 proc. rok wcześniej). Rośnie przeciętna wartość kredytu. W IV kwartale 2006 r. wyniosła 164 tys. zł, podczas gdy średnia z pierwszych 3 miesięcy 2006 roku 137,5 tys. zł. Według prognoz bankowców łączna kwota zaciągniętych kredytów na koniec tego roku przekroczy 130 mld zł |
Bez pierwszeństwa
Projekt ustawy uchyla również art. 36 Ordynacji podatkowej (Dz.U. z 2005 r. nr 8, poz. 60 z późn. zm.), który daje pierwszeństwo hipotece przymusowej zabezpieczającej zobowiązania podatkowe przed innymi wierzytelnościami. W konsekwencji wierzytelności Skarbu Państwa będą równe wierzytelnościom innych podmiotów. O kolejności zaspokojenia decydować ma data i godzina wpisu.
- Zmiany są korzystne dla wszystkich podmiotów obrotu gospodarczego. Hipoteka, jako instrument zabezpieczający, ułatwia rozwój gospodarczy i zapewnia aktywność ekonomiczną - podsumowuje Zbigniew Banaszczyk.
| Jak to jest w UE? |
| --- |
| Największe uproszczenia związane z hipotekami przewiduje ustawodawstwo niemieckie. Występuje tam hipoteka zwykła, hipoteka na wzór renty gruntowej i hipoteka księgowa. Prawo niemieckie dopuszcza również możliwość porozumienia właściciela nieruchomości z wierzycielem, w którym oprócz ustanowienia hipoteki umownej strony te dopuszczają możliwość obracania zabezpieczeniem hipotecznym. W Stanach Zjednoczonych hipoteka jest zabezpieczeniem kredytu udzielanego przez bank. W razie niespłacania wierzytelności nieruchomość przechodzi bezpośrednio na bank. |