Zasypują ulotkami mieszkania w blokach. Łatwo wpaść w pułapkę

"Małżeństwo kupi mieszkanie", "kupimy mieszkanie, najchętniej w tej okolicy, może być do remontu" czy "kupię mieszkanie za gotówkę". Do tego pismo niemal zawsze odręczne, najczęściej z rysunkiem przedstawiającym dom lub szczęśliwą rodzinę. Takie kartki od lat znajdują w swoich skrzynkach osoby mieszkające w największych polskich miastach. Najczęściej w starszych budynkach, choć nie zawsze.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Nierzadko poszukujący mieszkania oferują też pomoc przy załatwieniu wszystkich formalności, lecz czasem potrafią zaskoczyć. Architektka i urbanistka Magdalena Milert w swoich mediach społecznościowych podzieliła się niedawno ulotką od trenera personalnego, który – oprócz wykupienia mieszkania – zaoferował, że pomoże też schudnąć 10-20 kg w ciągu trzech-czterech miesięcy.

Kto stoi za tymi ulotkami? Bynajmniej nie "małżeństwo", "młody student" czy osoba poszukująca pierwszego mieszkania, lecz flipper. Kim on jest?

Należałoby zacząć od tego, że w związku ze stale rosnącymi cenami nieruchomości część osób zauważyła, że jest to bardzo dobry sektor do robienia interesów. Na tej glebie wyrosło zjawisko flippingu, polegające na tym, że ktoś kupuje mieszkanie z zamiarem sprzedania go za wyższą stawkę po remoncie, a czasami i bez niego – tłumaczy w rozmowie z money.pl Wojciech Łuczka, członek stowarzyszenia Miasto Jest Nasze.

Jak dodaje, strategia z wrzucaniem karteczek z odręcznym pismem (choć zaznaczmy, że ulotki są kserowane) nie jest przypadkowa. Flipperzy chcą skorzystać na "niewiedzy osób niezaznajomionych z rynkiem, często osób starszych".

W ostatnich dniach serwis kobieta.wp.pl opublikował artykuł, w którym zebrał historie osób oszukanych przez flipperów. Przytoczył m.in. historię starszej pani, która miała się przeprowadzić do swojej córki, gdyż ta miała się nią opiekować na stałe. Kobieta postanowiła skorzystać z "okazji" i sprzedała mieszkanie oferentom ogłaszającym się w jednej z takich ulotek.

Moja babcia nabrała się na działania flipperów i sprzedała mieszkanie "młodemu małżeństwu z malutkim dzieckiem" za trzy czwarte wartości rynkowej – wskazała w rozmowie z kobieta.wp.pl 30-letnia Aneta z Warszawy.

Kolejna rozmówczyni serwisu zadzwoniła również pod numer podany na ulotce. Została poproszona o szczegółową charakterystykę mieszkania i przesłanie jego zdjęć - tak też zrobiła. Niedługo później dzieci właścicielki natrafiły w internecie na ofertę sprzedaży tego mieszkania. Nie stworzyła go jednak właścicielka, tylko właśnie flipperzy, z którymi się skontaktowała. Po czasie okazało się, że chcieli w ten sposób sprawdzić wartość rynkową lokalu i kupić go za niższą cenę. Nie spodziewali się, że rodzina natrafi na ogłoszenie w sieci i plan nie wypali.

Kilka lat temu swoją przygodę z kupnem mieszkania od flippera opisał też dziennikarz serwisu bezprawnik.pl. Sprzedawca zaoferował mu mieszkanie, do którego jeszcze nie miał praw, bo podpisał tylko umowę przedwstępną z właścicielem, niepotwierdzoną przed notariuszem. Nie był też zresztą chętny do zawierania umów potwierdzanych aktem notarialnym. Kiedy dziennikarz wytknął mu nieprawidłowości i ryzyko takiej transakcji, usłyszał w odpowiedzi: "ale ja zawieram takie umowy cały czas".

O zjawisko flippingu pytamy Mirosława Arczaka, olsztyńskiego radnego i miejskiego aktywistę. Nasz rozmówca przyznaje, że choć nie występuje ono licznie w jego mieście, to jednak "zdarzają się głośne przypadki".

I przytacza historię opisywaną szeroko przez lokalne media. Flipper sprzedawał mieszkanie z 98-letnim lokatorem. Sprawa ostatecznie zakończyła się zgłoszeniem do prokuratury złożonym przez jednego z aktywistów.

Samorząd nie ma żadnego wpływu na pojawianie się takich przypadków. Wiele z nich można wręcz nazwać patologiczną odmianą handlu nieruchomościami i rozpatrywać pod kątem moralnym czy etycznym. Jednak w istocie opiera się to na mechanizmach wolnorynkowych i samorządy nie mają tu zbyt wiele do powiedzenia – tłumaczy Mirosław Arczak w rozmowie z money.pl.

Wojciech Łuczka przyznaje, że nie da się dziś oszacować skali zjawiska flippingu. Państwo go nie rejestruje w żaden sposób.

To, jak lukratywny może to być interes, pokazuje artykuł "Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym", opublikowany przez specjalistów ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, Instytutu Rozwoju Miast i Regionów i Fundacji Rynku Najmu. Czytamy w nim, że transakcja flippingowa podnosi cenę lokalu nawet o dwie trzecie w porównaniu do ceny zakupu mieszkania przez flippera. Po odjęciu ewentualnych kosztów remontu czy przebudowy można przyjąć, że zysk wyniesie ok. 20 proc. w skali roku. Może być on jednak znacznie wyższy. Według autorów badania flippy jeszcze w 2017 r. stanowiły 3 proc. całości sprzedanych mieszkań, natomiast w 2021 r. (rok publikacji badań) – już ok. 6 proc.

Według Wojciecha Łuczki ze stowarzyszenia Miasto Jest Nasze państwo wręcz zachęca do tego, by osoba, która raz dokonała transakcji flipperskiej, zrobiła to ponownie.

Teoretycznie przy sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat płaci się 19 proc. podatku od zysku. Jednak sztuczka polega na tym, że jeżeli flipper kupuje mieszkania w ruchu ciągłym, to go nie płaci, gdyż może twierdzić przed urzędem skarbowym, że kupuje każdy kolejny lokal w celu mieszkaniowym i wówczas podpada pod zwolnienie ustawowe – wyjaśnia Wojciech Łuczka.

We flipperów uderzy jednak niedawna zmiana w podatku PCC, wchodząca w życie od stycznia. Zakłada ona, że osoba nabywająca szóste i każde kolejne mieszkanie będzie musiała zapłacić 6 procent podatku.

– Trzeba też wprowadzić jedno istotne rozróżnienie. Ktoś mógłby powiedzieć: "co złego w tym, że ktoś kupuje mieszkanie, remontuje je i sprzedaje drożej?". Jednostkowo rzeczywiście nie jest to problem, ale kiedy robi się z tego szersze zjawisko, to sprzyja ono dalszemu wzrostowi cen – zauważa Wojciech Łuczka.

Ocenia też, ze flipping to tylko jedna z odsłon "ułomności polskiej polityki mieszkaniowej". Innymi są m.in. brak szczegółowych analiz dotyczących tego, ile w Polsce jest pustostanów czy kawalerek.

– Sam flipping to nie tyle przyczyna, ile skutek uboczny tego, że państwo "odpuszcza" sobie rynek mieszkaniowy i wychodzi z założenia, że nie trzeba na nim zbyt wiele robić. Wystarczy, żeby deweloperzy budowali i jakoś to będzie. W efekcie nie ma przeciwwagi dla prywatnych inwestorów. W ostatnich latach nastąpiła prawdziwa zapaść w kwestii budowy mieszkań komunalnych czy TBS-ów. W skali całego kraju oddawano do użytku raptem 1-2 tys. tego typu mieszkań rocznie – podsumowuje Łuczka.

Krystian Rosiński, dziennikarz i wydawca money.pl