W lipcu prezydent podpisał nowelizację przepisów dot. planowania i zagospodarowania przestrzennego. Ustawa obliguje samorządy do sporządzania planów dla każdej działki znajdującej się na ich terenie. Samorządy dostały na to czas do 1 stycznia 2026 r.
Zdaniem rządu nowe przepisy mają położyć kres bałaganowi przestrzennemu. Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii, wskazywał niedawno, że ustawa upora się też z "niekontrolowanym rozlewaniem się zabudowy i patodeweloperką".
Uchwalenie nowych planów wymaga jednak pieniędzy, a samorządowe kasy — jak przekonują lokalni włodarze — święcą pustkami. Dodatkowo na przygotowanie nowych planów jest niewiele czasu.
Stoimy przed widmem paraliżu, bez planu nikt nie będzie mógł się budować — ostrzegają samorządowcy.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Gminy będą musiały robić nowe plany
Od 2026 r. plany ogólne mają zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego. Za trzy lata będą musiały je mieć wszystkie gminy w Polsce. Nawet te, które mają aktualne plany zagospodarowania.
Nowelizacja zagospodarowania przestrzennego jest zarazem jednym z kamieni milowych zapisanych w Krajowym Planie Odbudowy. Dlatego gminy na uchwalenie nowych planistycznych dokumentów miały pierwotnie dostać 243,6 mln zł. Tych pieniędzy jednak nie ma, a gminom zostały niecałe trzy lata na przygotowanie nowych dokumentów.
Nikt na razie także nie wie, ile będzie trwało ich sporządzenie, bo nie ma wytycznych. Z wcześniejszych zapowiedzi rządu wynikało, że przyjęcie nowego planu miejscowego ma zająć od ośmiu do dziewięciu miesięcy.
Cenniki wszystkich urbanistów pójdą w górę
Marek Wójcik, pełnomocnik zarządu i ekspert ds. legislacyjnych w Związku Miast Polskich, uważa, że samorządy straciły już wiele czasu. — Minęło 2,5 roku od podzielenia pieniędzy z KPO. Przyznane wówczas fundusze miały objąć wszystkie gminy. Teraz okazało się, że po uwzględnieniu wzrostu cen wystarczą dla połowy z nich. Od dawna ostrzegaliśmy, że może dojść do takiej sytuacji — mówi.
Dodaje, że nie chodzi tylko o to, że samorządy mogą nie zdążyć z przygotowaniem nowych planów, ale przede wszystkim o to, że będą musiały płacić za nie znacznie więcej, niż wcześniej przewidywano.
— Cenniki urbanistów pójdą w górę. Trudno się temu dziwić, skoro nagle 2477 polskich samorządów, bo tyle jest gmin w Polsce, zacznie się ustawiać w kolejce do urbanistów — mówi.
Ekspert obawia się także, że skutkiem tej sytuacji będzie gorsza jakość planów. Niektóre gminy z konieczności mogą pójść "drogą na skróty", decydując się np. na kopiowanie studium wykonalności. — Nie można także zapominać, że przygotowanie każdego planu zakłada konsultacje społeczne. Z szacunku dla mieszkańców gminy nie powinny się więc spieszyć, tymczasem w obecnych warunkach będą musiały to robić — podkreśla.
Rząd przestrzelił. Budujący dom wsadzeni na minę?
"Stoimy przed widmem paraliżu"
Wyższe ceny usług urbanistów to niejedyny problem. Wyzwaniem dla gmin jest także mała ich liczba. Według naszych rozmówców duże miasta sobie poradzą, bo wiele z nich ma swoje zespoły urbanistów. Jednak mniejsze ośrodki mogą mieć problem. Samorządowcy mówią, że większość gmin nie zatrudnia planistów, bo nie jest w stanie ich utrzymać.
— Wiele biur urbanistycznych może mieć problem z realizacją zleceń w sytuacji tak ogromnego popytu. Mimo że zgłaszaliśmy ten problem, ustawodawca nie wziął tego pod uwagę — mówi Leszek Świętalski, dyrektor biura Związku Gmin Wiejskich RP.
Jego zdaniem w efekcie wiele gmin może nie zdążyć z uchwaleniem nowych planów.
W praktyce to oznacza, że stoimy przed widmem paraliżu inwestycji. Od 2026 r. bez planu nikt nie będzie mógł się budować — mówi.
Jego zdaniem będzie to paraliż "zwielokrotniony". — Brak inwestycji w praktyce przełoży się na wiele sektorów gospodarki. Rząd zapomina o tym, że zamrożenie inwestycji oznacza także zmniejszenie wpływów do budżetu państwa, ponieważ około 50 proc. wartości inwestycji zwykle wraca do budżetu państwa w formie różnych podatków pośrednich — zauważa.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Skończy się wydawanie "wuzetek"
Nasi rozmówcy mówią, że paraliż inwestycji dotknie w równym stopniu zarówno dużych inwestorów, jak i przeciętnego Kowalskiego. Od stycznia 2026 r. inwestorom będzie m.in. znacznie trudniej dostać decyzję o warunkach zabudowy.
Nowelizacja zakłada, że decyzja o warunkach zabudowy będzie wydawana wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym. Ma być zgodna z jego wymogami co do funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych – wyjaśnia prawnik Piotr Jarzyński – wspólnik w kancelarii Jarzyński & Wspólnicy.
Co to oznacza w praktyce? — Jeśli gmina w planie ogólnym nie określi tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy, to poza ściśle określonymi wyjątkami (np. rozbudowa czy odbudowa) nie będzie możliwe w ogóle wydanie decyzji o warunkach zabudowy i w efekcie — rozpoczęcie inwestycji — tłumaczy.
Decyzja o warunkach zabudowy na czas określony
Czy nowe prawo ma jakieś plusy? Zdaniem Piotra Jarzyńskiego może doprowadzić do uporządkowania przestrzeni w samorządach.
Według eksperta istotną zmianą nowych przepisów jest także to, że do tej pory decyzja o warunkach zabudowy była wydawana bezterminowo. Nowelizacja zakłada, że będzie wygasać po upływie pięciu lat od dnia, w którym stała się prawomocna.
Co ważne, termin obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy nie będzie dotyczyć decyzji, które stały się prawomocne przed dniem wejścia w życie nowych przepisów.
Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl