Niektórzy twierdzą, że wspólny kredyt hipoteczny jest tym, co najlepiej cementuje związek. Jednak może zdarzyć się tak, że małżeństwo, które wspólnie spłacało kredyt, postanowiło się rozstać.
Co można zrobić w takiej sytuacji? Czy lepszym rozwiązaniem jest sprzedanie mieszkania? A może jeden z małżonków powinien wziąć na siebie dalszą spłatę zadłużenia? Sprawdziliśmy to.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Mieszkanie na kredyt a rozwód
Podczas rozprawy sąd wyda decyzję dotyczącą podziału majątku. Dla sądu istotne są tylko aktywa wchodzące w skład wspólnego majątku rozstających się małżonków. Dlatego też sąd decydując o przyznaniu mieszkania jednej ze stron, ustala wartość nieruchomości, pomijając wartość ciążącego na niej zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody, które przemawiają za uwzględnieniem kwoty obciążenia hipotecznego.
Takim powodem może być przeniesienie kredytu mieszkaniowego na jednego z małżonków. W takiej sytuacji wartość nieruchomości będzie odpowiednio obniżona.
Co z mieszkaniem po rozwodzie?
Rozwód a kredyt hipoteczny – to niełatwe połączenie. Jakie mogą być sposoby rozwiązania tego problemu?
1. Przeniesienie kredytu hipotecznego na jednego z małżonków – ta opcja jest możliwa do zastosowania pod warunkiem, że osoba, która ma przejąć spłatę zobowiązania, będzie, w ocenie banku, miała zdolność kredytową do samodzielnego spłacania rat.
2. Przystąpienie do spłaty kredytu nowej osoby, np. partnerki/partnera osoby, która przejęła na siebie dalszą spłatę zobowiązania. Także i w tym przypadku, osoba, która przyłącza się do umowy kredytu, musi mieć zdolność kredytową.
3. Przedterminowa spłata kredytu i sprzedaż mieszkania – w tym przypadku strony dzielą się kwotą, która pozostała im do dyspozycji po sprzedaży mieszkania, spłacie zadłużenia wobec banku i ewentualnej prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Suma, jaką mogą uzyskać małżonkowie, zależy m.in. od aktualnej sytuacji na rynku mieszkaniowym.
4. Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – z tej opcji można skorzystać pod warunkiem znalezienia kupującego, który zaakceptuje takie rozwiązanie. Konieczne jest też wyrażenie zgody przez bank.
5. Byli małżonkowie spłacają wspólnie kredyt, mimo że tylko jedno z nich mieszka w lokalu – ta opcja jest możliwa, jeżeli obie strony po rozwodzie pozostaną w dobrych stosunkach i będą tak jak wcześniej, razem spłacać zobowiązanie wobec banku.
Spłata mieszkania po rozwodzie
Zapytaliśmy banki, czy, czy po rozwodzie lepszym rozwiązaniem jest sprzedaż mieszkania, na którego zakup małżonkowie wzięli kredyt hipoteczny, czy też jeden z małżonków może przejąć spłatę zobowiązania.
Bank Pekao S.A. napisał:
Małżonkowie, zawierając wspólną umowę o kredyt hipoteczny, zobowiązują się do solidarnej spłaty zobowiązania. W przypadku rozwodu bank nie ingeruje w decyzję kredytobiorców dotyczącą dalszej spłaty kredytu. Jeżeli strony uznają, że jeden z kredytobiorców chce przejąć samodzielnie zobowiązanie, bank przelicza zdolność kredytową zainteresowanej osoby i po pozytywnej weryfikacji, na wniosek obu stron, sporządza aneks przekazujący zobowiązanie. Jest to równoznaczne ze zwolnieniem z długu drugiej osoby.
"W przypadku rozwodu kredyt musi być dalej spłacany, a kredytobiorcy solidarnie odpowiadają za zadłużenie z tytułu umowy kredytu. Klient może wystąpić o aneks dot. zwolnienia z długu, ale decyzja podejmowana jest przez bank po badaniu zdolności kredytowej pozostałych kredytobiorców" – taką odpowiedź przysłał PKO BP.
Według Agnieszki Nachyła z Santander Bank Polska "wybór najlepszego scenariusza należy do kredytobiorcy, mają na niego wpływ indywidualne decyzje i sytuacja byłych małżonków". Opisała też rozwiązania, z jakich mogą skorzystać rozwodzący się małżonkowie.
Jeśli byli małżonkowie nie chcą już mieszkać w kredytowanym mieszkaniu, to sprzedaż mieszkania, spłata kredytu hipotecznego i podział ewentualnej (pozostałej po spłacie kredytu) nadwyżki ze sprzedaży nieruchomości będzie dla nich dobrym rozwiązaniem. Przed podjęciem takiej decyzji warto sprawdzić:
1. Jaką cenę klienci uzyskają ze sprzedaży nieruchomości – jeśli kwota ustalona z nabywcą będzie niższa od zadłużenia z tytułu kredytu, to pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nie wystarczą na spłatę całego kredytu, pozostałą część klienci będą musieli dopłacić z własnych oszczędności. Taki scenariusz może wystąpić w okresie spadku cen na rynku nieruchomości.
2. Czy zgodnie z umową kredytową całkowita wcześniejsza spłata wiąże się z koniecznością zapłaty prowizji z tytułu wcześniejszej spłaty, w jakiej wysokości i w jakim okresie (zwykle w czasie pierwszych 3-5 lat okresu spłaty kredytu).
Jeśli jeden z kredytobiorców chce pozostać w mieszkaniu i spłacać samodzielnie kredyt, to wówczas możemy zaproponować odłączenie byłego małżonka od kredytu. Warunkiem do podjęcia pozytywnej decyzji przez bank, a następnie do finalnego odłączenia od długu byłego małżonka jest:
a) posiadanie samodzielnie zdolności kredytowej do spłaty kredytu przez klienta, który będzie właścicielem nieruchomości i będzie dalej stroną umowy kredytowej,
b) podział majątku, potwierdzenie, kto będzie po rozwodzie właścicielem nieruchomości, potwierdzenie rozliczenia finansowego pomiędzy byłym małżonkami z tytułu przejęcia własności nieruchomości przez jednego z nich,
c) podpisanie aneksu do umowy kredytowej w celu potwierdzenia odłączenia jednego z kredytobiorców od długu (aneks zwykle wiąże się z opłatą, w SBP 200 zł),
d) następuje też zmiana wpisu hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości.
Z kolei Anna Rek-Dębicka, dyrektor Biura Kredytów Hipotecznych w VeloBanku napisała:
W przypadku kredytu hipotecznego każdy z kredytobiorców solidarnie odpowiada za spłatę zobowiązania. Nawet w sytuacji, gdy kredytobiorcy postanowią się rozwieść. W VeloBanku działamy zawsze zgodnie z wolą kredytobiorców i na podstawie złożonego przez nich wniosku. To klienci decydują, czy lepszym rozwiązaniem dla nich jest sprzedaż nieruchomości, czy przejęcie długu przez jednego z nich. Przeniesienie zobowiązania na drugiego kredytobiorcę wymaga weryfikacji zdolności kredytowej. W przypadku braku zdolności warto zastanowić się nad możliwością spłaty bądź nadpłaty zobowiązań, które zwiększą zdolność i umożliwią przejęcie zobowiązania lub znalezieniem nowego współkredytobiorcą.
Dodała też, że jeżeli klient zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości, wystarczy, że jeden z kredytobiorców złoży dyspozycję przedterminowej całkowitej spłaty kredytu hipotecznego.
Wiktor Żelazo, ekspert finansowy z Lendi, wskazuje też na możliwość wykupu udziału w nieruchomości:
Najkorzystniejsze dla obu stron jest osiągniecie porozumienia. Jeśli zapadnie taka decyzja, a druga osoba posiada wystarczające środki na spłatę, to sprawa jest rozwiązana.
A co w przypadku, kiedy jednak żadna ze stron nie posiada odpowiedniego kapitału i musi wspierać się kredytem? Zdaniem eksperta z Lendi "w takim wypadku, aby złożyć wniosek kredytowy, musimy mieć podpisane porozumienie — przedwstępną umowę podziału majątku wspólnego (co ważne, nie musi być ona w formie notarialnej, akceptowana jest forma cywilnoprawna). Umowa musi stanowić, że w chwili uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej partner przystąpi do aktu notarialnego podziału majątku wspólnego.
Niezależnie od tego, z jakiego rozwiązania zdecydują się skorzystać rozwodzący się małżonkowie, istotne jest, żeby podejmowali zgodne decyzje i wspólnie dopełniali niezbędnych formalności. Jeżeli będą ze sobą współpracowali, to z dużym prawdopodobieństwem znajdą rozwiązanie, które będzie korzystne dla obu stron.
Maciej Kazimierski, ekspert porównywarki finansowej Totalmoney.pl