Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Zgodnie z § 2 tego przepisu, uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli najem zawarto na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.
W pierwszej kolejności należy ustalić, że termin _ zbycie _ w rozumieniu komentowanego przepisu oznacza przeniesienie tytułu prawnego do wynajmowanej rzeczy w drodze czynności prawnej, nie zaś w drodze np. spadkobrania czy wygaśnięcia praw do rzeczy na innej podstawie. W praktyce przyjmuje się również, że zbycie w rozumieniu tego przepisu może też polegać na ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego, np. użytkowania lub użytkowania wieczystego. Wskutek tego osoba, na rzecz której takie prawo ustanowiono, będzie w stanie samodzielnie realizować prawa i obowiązki wynajmującego.
Zasadniczym skutkiem zbycia rzeczy najętej jest przejście na nabywcę rzeczy ogółu praw i obowiązków z tytułu wynajmowania tej rzeczy osobie trzeciej. Dla przykładu, w stosunku do nabywcy rzeczy najętej najemca może kierować roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wady przedmiotu najmu istniejącej jeszcze przed zbyciem rzeczy, lub roszczenie z tytułu rozliczenia ulepszeń rzeczy najętej, których dokonano jeszcze przed zbyciem. Nadto_ _nabywca/wynajmujący będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu w trybie art. 667 § 2 K.c. z powodu niewłaściwego używania rzeczy przez najemcę.
Jednakże przejęcie przez nabywcę praw i obowiązków z tytułu umowy najmu nie będzie odnosiło się do _ _np. roszczeń stron o charakterze odszkodowawczym, czy związanych z przeprowadzonymi naprawami, jeżeli roszczenia te stały się wymagalne dopiero po dokonaniu zbycia przedmiotu najmu.
Dokonanie zbycia przedmiotu najmu skutkuje także tym, że nabywca rzeczy oddanej w najem zyskuje prawo do wypowiedzenia najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to przysługuje nabywcy oczywiście dodatkowo, niezależnie od prawa do wypowiedzenia umowy w przypadkach określonych w zawartej i wiążącej strony umowie najmu, a nawet w przypadku umów najmu na czas oznaczony, których postanowienia całkowicie wykluczają prawo wynajmującego do przedterminowego zakończenia umowy.
Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu nie powstanie jednak w sytuacji, gdy umowę najmu zawarto na czas oznaczony, a zarazem sporządzono ją w formie pisemnej, opatrzono datą pewną, a sam przedmiot najmu został już najemcy wydany. W przypadku najmu nieruchomości, prawo do wypowiedzenia nie powstanie również w sytuacji, gdy okoliczność zawarcia umowy najmu zostanie wcześniej ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotu najmu. Zgodnie bowiem z art. 17 w zw. z art. 16 ust. 2 pkt 1) ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 r., poz. 707 z późn. zm.), ujawnione w księdze wieczystej prawo najmu _ zyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia _.
W przypadku, gdy nabywca rzeczy najętej skorzysta z prawa do wypowiedzenia umowy najmu w wyżej opisanym trybie, najemcy przysługuje względem zbywcy rzeczy roszczenie o naprawienie szkody (art. 679 § 1 K.c.). Dopuszczalne jest także prawo najemcy do dochodzenia od zbywcy rzeczy zwrotu nadpłat czynszu uiszczonych jeszcze przed dokonaniem zbycia przedmiotu najmu.
Pewne modyfikacje następują w przypadkach, gdy do zbycia rzeczy obciążonej umową najmu dochodzi w trybie postępowania egzekucyjnego, lub w trybie ustawy z 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (j.t. - Dz. U. z 2012 r., poz. 1112 z późn. zm.). Sprzedaż ruchomości w postępowaniu egzekucyjnym lub sprzedaż ruchomości stanowiącej składnik masy upadłościowej w toku postępowania upadłościowego skutkować będzie wygaśnięciem umowy najmu. Z kolei przysądzenie w postępowaniu egzekucyjnym prawa własności nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu skutkować będzie wstąpieniem nabywcy w prawa i obowiązki poprzedniego wynajmującego na zasadach jak w Kodeksie cywilnym. Jest jednak zastrzeżenie dotyczące sytuacji, gdy umowa najmu nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, wtedy nabywca może wypowiedzieć ją, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby
umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Taka sama reguła znajduje zastosowanie w przypadku sprzedaży przez syndyka w toku postępowania upadłościowego nieruchomości należącej do upadłego wynajmującego.
| Czytaj więcej w Money.pl | |
|---|---|
| Będzie pozew zbiorowy frankowiczów? Swoboda kształtowania przez bank sytuacji finansowej konsumentów stanowi zakłócenie równowagi stron i uniemożliwia sprawdzenie zasadności decyzji banku. | |
| Dłużnik ukrywa majątek? Jest na to sposób Nakaz zapłaty ma znaczenie, gdy istnieje obawa, że dłużnik będzie dążył do ukrycia majątku, w czasie gdy postępowanie sądowe uniemożliwi skuteczną egzekucję. | |
| Jedna hipoteka na kilku nieruchomościach? Istnieją sytuacje uzasadniające przyznanie zwiększonego zakresu uprawnień wierzycielowi, co pozwala na obciążenie kilku nieruchomości dłużnika hipoteką przymusową. |
Autor jest aplikantem radcowskim w Kancelarii Malinowski, Płachta i Wspólnicy Radcowie Prawni i Adwokaci sp. p.