Wyrok z dnia 7 maja 2004 r.
III SK 37/04

Właściciel lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku wielorodzin-
nym nie może żądać zobowiązania przedsiębiorstwa energetyki cieplnej do za-
warcia umowy o dostarczanie ciepła wyłącznie do jego lokalu.

Przewodniczący SSN Kazimierz Jaśkowski, Sędziowie SN: Jerzy Kwaśniewski
(sprawozdawca), Andrzej Wasilewski.

Sąd Najwyższy, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 maja 2004 r. sprawy z
odwołania Elżbiety C.-K. przeciwko Prezesowi Urzędu Regulacji Energetyki z udzia-
łem Stołecznego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej SA w W. o odmowę zawarcia
umowy sprzedaży ciepła, na skutek kasacji powódki od wyroku Sądu Okręgowego w
Warszawie-Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 16 lipca 2003 r. [...]

1. o d d a l i ł kasację,
2. zasądził od powódki Elżbiety C.-K. na rzecz Prezesa Urzędu Regulacji
Energetyki oraz na rzecz Stołecznego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej SA w W.
po 360 zł (trzysta sześćdziesiąt) dla każdego z nich tytułem zwrotu kosztów postę-
powania kasacyjnego.

U z a s a d n i e n i e


Elżbieta C.-K. złożyła do Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki w W. wniosek
o wszczęcie postępowania oraz rozstrzygnięcie sporu dotyczącego odmowy zawar-
cia umowy sprzedaży ciepła przez Stołeczne Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej
SPEC (obecnie zorganizowane w formie spółki akcyjnej) do lokalu mieszkalnego nr
79 wnioskodawczyni znajdującego się w budynku wielorodzinnym położonym w W.
przy ulicy N. Właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych w tym budynku tworzą
Wspólnotę Mieszkaniową, która podpisała ze SPEC umowę sprzedaży ciepła regu-
lującą dostawę ciepła do tego budynku. Jednakże wnioskodawczyni chodziło o zobo-
wiązanie SPEC do zawarcia umowy odrębnej - tylko w zakresie jej lokalu. SPEC
uważał, że nie istnieją prawne i techniczne warunki do zawarcia z właścicielami lokali
mieszkalnych znajdujących się w ich wspólnym budynku odrębnych umów sprzedaży
ciepła.

Prezes URE potwierdził stanowisko SPEC. Uznał, że brak jest technicznych i
prawnych przesłanek do odrębnego dostarczania przez SPEC ciepła do lokalu wnio-
skodawczyni, ponieważ instalacja centralnego ogrzewania w budynku została wyko-
nana w układzie tradycyjnym, każdy z lokali jest zasilany w ciepło z kilku pionów
centralnego ogrzewania przechodzących przez wszystkie kondygnacje. Pomiar zu-
żytego ciepła może być dokonany jedynie w węźle cieplnym a nie w poszczególnych
lokalach. Istnieją więc techniczne warunki dostarczania ciepła jedynie do całego bu-
dynku. Ponieważ Elżbieta C.-K. nie posiada tytułu prawnego do tak określonego
obiektu, to zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy - Prawo energetyczne, SPEC nie ma obo-
wiązku zawarcia z nią umowy sprzedaży ciepła; uprawnionym odbiorcą do zawarcia
takiej umowy jest natomiast Wspólnota Mieszkaniowa, reprezentująca wszystkich
współwłaścicieli budynku.

Prezes URE stwierdził również, że ze względu na tradycyjną technologię bu-
dowy instalacji centralnego ogrzewania w budynku nie jest możliwe dokonywanie
właściwego pomiaru ilości ciepła dostarczonego do lokalu wnioskodawczyni. Po-
dzielniki ciepła znajdujące się w lokalach służą jedynie do rejestrowania ciepła odda-
wanego przez grzejniki zainstalowane w lokalach, a wynikom odczytów nie przypo-
rządkowuje się fizycznych jednostek zużywanego ciepła. Wyniki te mogą być zatem
jedynie podstawą do rozliczenia na poszczególne lokale całkowitych kosztów zakupu
ciepła przez zarządzającą budynkiem Wspólnotę Mieszkaniową. Natomiast do rozli-
czeń ze SPEC służy ciepłomierz jako układ pomiarowo-rozliczeniowy dopuszczony
do obrotu przez odpowiednie przepisy. Ciepłomierz zainstalowany jest w węźle ciepl-
nym w budynku, na granicy, z wewnętrzną instalacją c.o. stanowiącą już własność
Wspólnoty Mieszkaniowej. Z powyższych względów Prezes URE decyzją z dnia 13
czerwca 2002 r. [...] stwierdził, że na SPEC nie ciąży obowiązek zawarcia z Elżbietą
C.-K. umowy sprzedaży ciepła do lokalu mieszkalnego 79 nieruchomości przy ul. N.

Od tej decyzji odwołała się Elżbieta C.-K. Zarzuciła, że Wspólnota Mieszka-
niowa ma prawo do zarządzania nie całym budynkiem, ale tylko tymi jego częściami,
które są współwłasnością jej członków. Dlatego właściciele lokali mieszkalnych mają
prawo do samodzielnego zawierania umów sprzedaży ciepła do swoich przedmiotów
własności. Wywodziła, że według przepisów Prawa budowlanego, Prawa energe-
tycznego i ustawy o własności lokali ,,obiektem" jest samodzielny lokal mieszkalny, a
nie cały budynek.

W ocenie odwołującej się, w myśl art. 45a ust. 6 Prawa energetycznego, wła-
ściciel decyduje, czy rozliczenie za ciepło powinno następować przy zastosowaniu
ciepłomierza czy podzielnika ciepła. Stąd SPEC ma obowiązek założenia ciepłomie-
rzy na instalacji wewnętrznej budynku i dokonywania według nich rozliczeń. Uchyla-
nie się od tego obowiązku narusza zasadę swobody umów (art. 547 k.c.) i powoduje,
że odwołująca się ponosić musi koszty przesłania ciepła z węzła cieplnego do jej lo-
kalu. Zdaniem skarżącej o istnieniu technicznych warunków dostarczania ciepła de-
cyduje stan techniczny instalacji centralnego ogrzewania wewnątrz budynku a nie
zastosowane w nim rozwiązania techniczne.

Odwołująca się wniosła o zmianę zaskarżonej decyzji w całości i wydanie de-
cyzji nakazującej SPEC zawarcie umowy sprzedaży ciepła do jej lokalu i unieważ-
nienie zawartej przez SPEC umowy sprzedaży ciepła z p. M.T. i A.T. działającym w
imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej oraz nakazanie SPEC przekazania kserokopii
faktur za ciepło zużyte w okresie od 1 sierpnia 2001 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie-Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wyro-
kiem z dnia 16 lipca 2003 r. odrzucił odwołanie w zakresie żądania unieważnienia
umowy zawartej ze Wspólnotą Mieszkaniową oraz nakazania przekazania kserokopii
dokumentów z tym związanych, natomiast w pozostałej części oddalił odwołanie i
zasądził od odwołującej się na rzecz SPEC 1.000 zł tytułem kosztów zastępstwa pro-
cesowego. Sąd Okręgowy zaakceptował stanowisko Prezesa URE. Uzasadnienie
wyroku zawiera wskazanie następujących jego podstaw.

Bezsporne jest, iż w budynku przy ul. N. każdy z lokali zasilany jest w ciepło z
kilku pionów c.o. przechodzących przez wszystkie kondygnacje. Ustalanie ilości cie-
pła do celów rozliczeń, dostarczonego do budynku odbywa się według wskazań cie-
płomierza w węźle cieplnym, stanowiącym miejsce wydania ciepła zawartego w no-
śniku (wodzie), a ustalenie wysokości kosztów ogrzania poszczególnych lokali nie-
zbędne do rozliczeń między podmiotami Wspólnoty Mieszkaniowej odbywa się na
podstawie wskazań podzielników kosztów zamontowanych w lokalach. Podzielniki
służą jedynie do rejestrowania ciepła oddanego w mieszkaniach przez grzejniki, a
wynikom odczytów nie podporządkowuje się fizycznych jednostek zużytego ciepła.
Do ustalonego stanu faktycznego należało zastosować art. 5 i art. 7 ust. 1 Prawa
energetycznego. Ze względu na to, iż urządzenia centralnego ogrzewania służące do
ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity
system grzewczy są objęte współwłasnością przymusową właścicieli lokali, stroną
umowy sprzedaży ciepła może być podmiot reprezentujący właścicieli lokali. Pod-
miotem tym jest Wspólnota Mieszkaniowa, która może nabywać prawa i zaciągać
zobowiązania, pozywać i być pozywanym (art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o
własności lokali, Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Tak więc Wspólnota działa
w imieniu własnym, ale na rzecz współwłaścicieli. W związku z tym spoczywa na niej
wynikający z art. 45a ust. 6 Prawa energetycznego, obowiązek rozliczania na po-
szczególne lokale całkowitych kosztów zakupu ciepła. Wymieniony przepis wyłącza
możliwość prowadzenia w takim wypadku bezpośrednich rozliczeń między SPEC a
właścicielami, bądź najemcami lokali. Prawidłowo wiec przyjął Prezes URE, że in-
stalacja i urządzenia centralnego ogrzewania w objętym decyzją budynku nie dają
możliwości prowadzenia rozliczeń bezpośrednio między dostawcą ciepła, a indywi-
dualnymi odbiorcami w lokalach. Stanowi to wystarczającą i samodzielną przesłankę
do uznania, iż z powodu braku technicznych i prawnych warunków dostarczania, na
SPEC nie ciąży obowiązek zawarcia z odwołującą się umowy sprzedaży ciepła.
Obowiązek ten ogranicza się do zawarcia umowy sprzedaży ciepła ze Wspólnotą
Mieszkaniową zarządzającą budynkiem.

Kasacja wnioskodawczyni została wniesiona w stosunku do wyroku Sądu
Okręgowego w jego części oddalającej odwołanie i zasądzającej koszty na podsta-
wie naruszenia przepisów prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i niewła-
ściwe zastosowanie, to jest art. 64 ust 3 Konstytucji RP, art. 7 ust. 1 i 2 oraz art. 45a
ust. 6 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne (Dz.U. z 1998 r. Nr 54,
poz. 348 ze zm.). Jako okoliczność uzasadniającą rozpoznanie kasacji wskazano, że
w sprawie występuje istotne zagadnienie prawne wymagające wyjaśnienia, czy wła-
ściciel samodzielnego lokalu ma prawo do zawarcia indywidualnej umowy dostawy
ciepła.


Sąd Najwyższy zważył, co następuje:


W związku z zakresem zaskarżenia i podstawą kasacji, nieobejmującą zarzu-
tów dotyczących postępowania, punktem odniesienia do rozpoznanych zarzutów na-
ruszenia prawa materialnego były ustalenia faktyczne stanowiące podstawę zaskar-
żonego wyroku (por. art. 39311 § 1 i 2 k.p.c.).

Podstawa faktyczna wyroku Sądu, która już wyżej została przedstawiona, za-
wiera ustalenie, że: 1) należący do wnioskodawczyni lokal mieszkalny wchodzi w
skład wielomieszkaniowego budynku, którego współwłaścicieli reprezentuje Wspól-
nota Mieszkaniowa, 2) dotychczasowe zaopatrzenie budynku, a w jego ramach
wszystkich znajdujących się w nim lokali mieszkalnych, następuje na podstawie
umowy między przedsiębiorstwem energetycznym (SPEC) a Wspólnotą Mieszkanio-
wą, 3) wewnętrzne rozliczanie ciepła pomiędzy właścicielami poszczególnych lokali,
które wchodzą w skład budynku, następuje w zakresie działania Wspólnoty Mieszka-
niowej bez udziału przedsiębiorstwa energetycznego, rozliczanie to umożliwiają po-
dzielniki ciepła, stanowiące urządzenia, które umożliwiają rejestrowanie ciepła odda-
wanego przez grzejniki zainstalowane w lokalach, 4) podzielniki ciepła w lokalach
mieszkalnych - pod względem technicznym - nie stanowią urządzeń pomiarowych
zużywanego ciepła, 5) jedynym technicznym urządzeniem pomiarowym zużywanego
ciepła jest ciepłomierz (układ pomiarowo rozliczeniowy), który jest zainstalowany w
węźle cieplnym budynku, 6) każdy z lokali zasilany jest w ciepło z kilku pionów cen-
tralnego ogrzewania przechodzących przez wszystkie kondygnacje, 7) urządzenia
centralnego ogrzewania służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego
budynku wyposażonego w jednolity system grzewczy są objęte ,,współwłasnością
przymusową" właścicieli lokali.
Ze względu na powyższą podstawę faktyczną zaskarżonego wyroku, zawarta
w nim ocena prawna - subsumcja wskazanych przepisów prawa materialnego - nie
budzi zastrzeżeń. To nie wyrok oczywiście - jak to określiła kasacja - narusza prawo,
ale kasacja zawiera oczywiście bezzasadne zarzuty. Przedstawione w kasacji sta-
nowisko jakoby odmowa przedsiębiorstwa energetycznego zawarcia z wnioskodaw-
czynią umowy bezpośrednio - bez udziału Wspólnoty Mieszkaniowej - stanowiła za-
mach na prawo własności, jest bezpodstawnym określeniem sytuacji prawnej wnio-
skodawczyni w odniesieniu do własności lokalu mieszkalnego. Tymczasem - jak to
właściwie ocenił Sąd Okręgowy - musi tu być brany pod uwagę cały ustalony kon-
tekst faktyczny i wynikające zeń konsekwencje prawne. Punktem wyjścia jest tu stan
rzeczy wynikający z sytuacji lokalu mieszkalnego jako części składowej nieruchomo-
ści budynkowej. Lokal mieszkalny jako przedmiot własności wnioskodawczyni jest
wielorako powiązany z nieruchomością budynkową, tak elementami technicznymi i
konstrukcyjnymi, jak i określonymi instytucjami prawnymi. Ograniczając się do zwią-
zanych ze wskazanymi w kasacji przepisami prawa materialnego należy w pierw-
szym rzędzie wskazać na instytucje prawne przewidziane w ustawie z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali (jednolity tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze
zm.), która określa prawa i obowiązki właścicieli samodzielnych lokali mieszkalnych z
ustanowioną odrębną własnością, a także zarząd nieruchomością wspólną. Właści-
cielowi takiego lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowią,
oprócz gruntu, części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku wła-
ścicieli lokali (por. art. 3 ust. 1 i 2). Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład
określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać
prawa i zaciągać zobowiązania (por. art. 6).

Z kolei stosownie do ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne,
dostarczanie paliw lub energii odbywa się na podstawie umowy (art. 5 ust. 1).
Umowę taką - zgodnie z art. 7 ust. 1 - przedsiębiorstwo energetyczne jest zobowią-
zane zawrzeć ,,jeżeli istnieją techniczne i ekonomiczne warunki dostarczania, a żą-
dający zawarcia umowy spełnia warunki przyłączenia do sieci i odbioru".

Według ustalonego stanu faktycznego sprawy - umowę o dostarczanie ciepła
do budynku, składającego się z lokali mieszkalnych (z ustanowioną ich odrębną wła-
snością) i części wspólnych tego budynku, zawarła ze SPEC Wspólnota Mieszka-
niowa, działająca ze skutkami bezpośrednio w sferze prawnej właścicieli lokali.
SPEC zawarło tę umowę, zgodnie ze swym obowiązkiem, z właściwym do tego od-
biorcą (por. art. 3 pkt 13 Prawa energetycznego). Wnioskodawczyni zaś nie jest
uprawnionym odbiorcą, bo jej lokal mieszkalny nie stanowi w pełni samodzielnej
struktury, która mogłaby funkcjonować niezależnie od urządzeń wspólnych; w szcze-
gólności odpowiednie urządzenie pomiarowe (ciepłomierz w węźle cieplnym), które
stanowi techniczną podstawę umownych rozliczeń z przedsiębiorstwem energetycz-
nym, znajduje się poza lokalem wnioskodawczyni i nie jest przystosowane do pomia-
ru ciepła dostarczanego do lokalu wnioskodawczyni.

W kontekście powyższych ustaleń, nie ma podstaw kwestionowanie w kasacji,
zastosowania dokładnie odpowiadającego okolicznościom sprawy przepisu art. 45a
ust. 6 Prawa energetycznego, w którym określono obowiązek wyłącznego odbiorcy -
tak jak w danym wypadku - rozliczania na poszczególne lokale całkowitych kosztów
zakupu ciepła.

Wszystkie te zastosowane w sprawie ustawowe regulacje w zakresie upraw-
nień właściciela lokalu mieszkalnego, są odpowiednie do wzajemnych zależności
pomiędzy współwłaścicielami lokali znajdujących się w tym samym budynku. Ograni-
czenia uprawnień właściciela lokalu nie wykraczają poza niezbędny zakres ochrony
spraw wspólnych dotyczących nieruchomości wspólnej. Składnikiem tzw. współwła-
sności przymusowej w danym przypadku jest instalacja grzewcza integralnie wmon-
towana w cały budynek, która w związku z tym stanowi urządzenie służące wszyst-
kim właścicielom lokali i to nie tylko w zakresie doprowadzenia ciepła do poszczegól-
nych lokali, ale także do wspólnych części budynku.

Nie narusza istoty prawa własności lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 64
ust. 3 Konstytucji RP ograniczenie tego prawa niezbędne do tego, ażeby - jak to
określiła ustawa o własności lokali w art. 13 ust. 1 - właściciel lokalu wykonywał
uprawnienia korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzy-
stania z niej przez innych współwłaścicieli (por. w tym zakresie uchwałę SN z dnia 28
sierpnia 1997 r., III CZP 36/97, OSNC 1998 nr 1, poz. 4).

Z powyższych względów, uznając że wszystkie zarzuty kasacji wnioskodaw-
czyni są bezzasadne, Sąd Najwyższy orzekł zgodnie z art. 39312 k.p.c.
========================================