Wyrok z dnia 10 października 2000 r., V CKN 96/00

Wyłączone jest prawo pierwokupu gminy przewidziane w art. 109 ust. 1
pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543), jeżeli nieruchomość będąca
przedmiotem sprzedaży została zabudowana budynkiem w stanie surowym
zamkniętym.

Przewodniczący: Sędzia SN Gerard Bieniek (sprawozdawca)
Sędziowie SN: Stanisław Dąbrowski, Bronisław Czech

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 10 października 2000 r. na rozprawie
sprawy z powództwa Jana B. przeciwko Gminie C. o ustalenie, na skutek kasacji
powoda od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Katowicach z dnia 23 czerwca 1998 r.,
oddalił kasację i zasądził od powoda na rzecz pozwanej Gminy C. kwotę 750
zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Warunkową umową sprzedaży z dnia 11 kwietnia 1996 r. powód Jan B. nabył
od Kopalni Węgla Kamiennego ,,S." w C. prawo użytkowania wieczystego
nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...), objętej KW (...), położonej w C. przy
ul. B., pod warunkiem, że Miasto C. nie wykona prawa pierwokupu. Gmina Miasto
C. w dniu 10 lipca 1996 r. złożyła oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu.
Powód wystąpił z pozwem o ustalenie, że oświadczenie to jest bezskuteczne. Sąd
Rejonowy w Będzinie powództwo oddalił z dwóch przyczyn. Przyjął, że prawo
pierwokupu gminy przewidziane w art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o
gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r.
Nr 30, poz. 127 ze zm. - dalej "u.g.g.") przysługuje także w razie zbycia
użytkowania wieczystego nieruchomości uzyskanego na podstawie art. 2 ustawy z
dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami (...), oraz uznał,
iż nieruchomość - wbrew twierdzeniom powoda - nie jest zabudowana. Ocenę tę
podzielił Sąd Wojewódzki w Katowicach, który wyrokiem z dnia 23 czerwca 1998 r.
oddalił apelację powoda.
Wyrok ten powód zaskarżył kasacją. Jako podstawę kasacyjną wskazał
naruszenie prawa materialnego, tj. art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz.
543 - dalej "u.g.n."), polegające ,,na przyjęciu, że sporna działka jest
nieruchomością niezabudowaną". Wskazując na powyższe, wniósł o zmianę wyroku
przez uwzględnienie żądania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Oświadczenie pozwanej Gminy Miasta C. o wykonaniu prawa pierwokupu
zostało złożone w dniu 10 lipca 1996 r., a więc pod rządem art. 76 u.g.g.
Oświadczenie to złożono w związku z warunkową umową sprzedaży, na podstawie
której powód nabył od Kopalni ,,S." prawo użytkowania wieczystego nieruchomości
oznaczonej jako działka (...). Kopalnia uzyskała prawo użytkowania wieczystego w
wyniku uwłaszczenia, na podstawie art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o
zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr
79, poz. 646 ze zm.). Sąd Wojewódzki - aprobując pogląd Sądu pierwszej instancji
- uznał, że w tej sytuacji gminie przysługuje prawo pierwokupu, przy czym powołał
się na stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uchwale z dnia 12 lutego 1992 r.,
III CZP 147/91 (OSNC 1992, nr 9, poz. 152). Istotnie, w tej uchwale przyjęto, że
prawo pierwokupu przysługuje gminie także przy nabyciu użytkowania wieczystego,
uzyskanego ex lege na podstawie art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r.
To stanowisko uległo jednak zmianie. W uchwale składu siedmiu sędziów
Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 1998 r., III CZP 33/98 (OSNC 1999, nr 4, poz.
67) przyjęto bowiem, że prawo pierwokupu przewidziane w art. 76 ust. 1 u.g.g. nie
przysługuje w wypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, uzyskanego na
podstawie art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie u.g.g. Rzecz jednak w
tym, że Sąd drugiej instancji orzekł w sprawie dnia 23 czerwca 1998 r., a więc pod
rządem ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Przepisy tej ustawy weszły w życie z dniem 1 stycznia 1998 r. i obowiązywały - w
myśl zasady bezpośredniego działania przepisów nowej ustawy - w dniu orzekania
przez Sąd drugiej instancji. W szczególności, obowiązywał art. 109 ust. 1 pkt 2 tej
ustawy, stanowiący, że gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku
sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanej nieruchomości
gruntowej. W przepisie tym znacznie rozszerzono prawo pierwokupu gminy - w
porównaniu z poprzednim unormowaniem - przyjmując, że pierwokup przysługuje
niezależnie od sposobu nabycia użytkowania wieczystego (a więc także ex lege w
wyniku uwłaszczenia państwowej osoby prawnej oraz przy każdej sprzedaży, a nie
tylko przy pierwszej sprzedaży dokonanej przez nabywcę). W rezultacie,
zastosowanie w niniejszej sprawie art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. oznacza, że kwestią
sporną pozostało jedynie to, czy nieruchomość jest zabudowana. Tak utrzymuje
wnoszący kasację, który, powołując się na opinię biegłych, podniósł, że na spornej
nieruchomości istniały pozostałości murów parteru i ściany szczytowej oraz zarysy
ścian piwnic po rozbiórce budynku. Rozbiórka ta została wykonana w wyniku
prawomocnej decyzji z dnia 6 stycznia 1988 r.
Podejmując ten problem należy wstępnie zwrócić uwagę, że o tym, czy
nieruchomość jest zabudowana, czy nie zabudowana, decyduje chwila zawarcia
umowy sprzedaży. Jest poza sporem, że w art. 4 u.g.n., zawierającym tzw.
słowniczek ustawowy, nie zamieszczono ustawowej definicji "zabudowy". Jednakże
przepisy tej ustawy w innym miejscu określają, co należy uważać za ,,rozpoczęcie
budowy" (art. 62 ust. 3) oraz za ,,zakończenie budowy". Zgodnie z tym
unormowaniem, za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów,
zaś za zakończenie budowy - wybudowanie budynku w stanie surowym
zamkniętym. Przepis art. 62 ust. 3 zawierający te definicje, zamieszczony został
wśród przepisów określających, jak ustala się sposób i termin zagospodarowania
nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste lub w trwały zarząd. Jeżeli
jednak w innym miejscu tej ustawy - w którym unormowano prawo pierwokupu
gminy - posłużono się zwrotem ,,nie zabudowana nieruchomość", to normatywną
podstawą dla ustalenia, czy nieruchomość jest zabudowana, czy też nie spełnia
wymogów zabudowy, powinna być ustawowa definicja ,,zakończenie zabudowy" z
art. 62 ust. 3 u.g.n. Zakończenie zabudowy oznacza zaś, że nieruchomość jest
zabudowana, a zatem prawo pierwokupu gminie nie przysługuje. Uzasadniona jest
zatem teza, że jeżeli nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży została
zabudowana budynkiem w stanie surowym zamkniętym, to wyłączone jest prawo
pierwokupu gminy z art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n.
W tym kontekście nie sposób oczywiście spornej nieruchomości traktować
jako nieruchomość zabudowaną, skoro - co jest bezsporne - na gruncie
znajdowały się jedynie pozostałości budynku po rozbiórce. Z tych względów kasację
należało oddalić na podstawie art. 39312 k.p.c. w brzmieniu sprzed 1 lipca 2000 r.